Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

Требования к подтверждению доходов.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2010 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй – ВТБ 24, Росбанк. При этом в г. Барнауле наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время – а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2011 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

Кредитование строящегося жилья.

В 2010 году эта тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных игроков объявило о возобновлении подобных программ (например ВТБ-24). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2011 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», в 2011 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом квартале 2010 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2011 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

 

Периодом, когда в нашей стране кредиты на жилье были наиболее доступными, считают 2007–2008 годы. Именно тогда, в пору растущей конкуренции на рынке ипотечного кредитования, банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия – постепенно увеличивали суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Точнее, первоначальный взнос по условиям договора клиенты могли и вовсе не платить, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% по рублевым. Кроме того, благодаря развитию ипотечных продуктов уже стало возможным такое направление, как рефинансирование, когда не только потенциальные, но и уже существующие заемщики могли получить ипотечные кредиты на более выгодных условиях.

Вопрос о том, какой должна быть процентная ставка по ипотечным кредитам, уже давно обсуждают президент и правительство. По мнению Владимира Путина, она должна включать в себя постоянную составляющую в размере 3% и ставку рефинансирования, а в перспективе вообще должна снизиться до 7%.

И сегодня это не выглядит фантастикой. Так, во Франции можно взять кредит на покупку недвижимости под 3–4%, ставку же в размере 7% там воспримут как непомерно высокую.

Но доступность жилья не определяется только доступностью ипотеки. Даже сегодня, несмотря на то, что за последний год во многих регионах цены на квадратные метры упали на 30-40%, но по прежнему покупка квартиры недоступна большинству людей. Корень этой проблемы в том, что объемы строящегося жилья сегодня не способны удовлетворить нужды граждан. И этот дефицит обусловлен в свою очередь бюрократическими барьерами, которых в России, к сожалению, остается катастрофически много. Нельзя не сказать и о том, что строительный сектор на сегодняшний день является одним из самых «коррупциемких» секторов рынка. Так, если «нужные» застройщики могут оформить документы очень быстро – в течение считанных недель, то застройщик «с улицы» может так и не выйти на стройку.

Так или иначе, по мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но, говоря о доступности ипотеки, помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор. Снижение ставок, безусловно, повлияет на популярность ипотечного кредитования. Но немаловажную роль играют также стабилизация общеэкономической ситуации в целом и уверенность самих заемщиков в завтрашнем дне.

Для того чтобы банки могли предложить ипотечные кредиты на выгодных условиях, они должны в первую очередь решить проблему денежных ресурсов. И правительство предпринимает шаги для стимулирования новых программ жилищного кредитования. Банки рассчитывают получить эти деньги под 6–8%, что позволит снизить ставку для ипотечных заемщиков до 11% годовых. Снижение стоимости кредитов для заемщика вместе с недавним уменьшением размера первоначального взноса, без сомнения, увеличит популярность ипотеки. Но это пока еще не совсем рыночное решение, и объем кредитов, выданных по этой программе, будет ограничен размером государственной поддержки.

Более того, нельзя забывать и о том вреде, который подобные бюджетные вливания могут нанести. Безусловно, жилье стало доступнее, чем полтора года назад, и достаточно большое число игроков выходит на этот рынок. Но если строительный сектор не получит такой же серьезной поддержки государства, все повторится. В такой ситуации цены могут подняться на 25–30% (или даже вдвое), рынок поделят между собой спекулянты, а те граждане, которые нуждаются в доступном жилье, окажутся за бортом.[8] Поэтому, для того чтобы жилищное кредитование стало популярной и доступной банковской услугой, необходимы два условия: возможность покупать в рассрочку, в том числе через ипотеку (т. е. инструмент), и само жилье, адекватное предложение (количество квадратных метров, вводимых в строй).

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. И это не удивительно. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна прежде всего в тех странах, где хорошо развит средний класс. В Восточной Европе многие страны (например, Восточная Германия, Словакия, Венгрия) пошли другим путем. Купить жилье в рассрочку там возможно с помощью строительных сберкасс. Вы накапливаете в специальном банке допустим, 30% первоначального взноса. Каждый месяц вы отчисляете туда, например, 40% от своих доходов, и руководство этой сберегательной кассы наблюдает за вашей способностью платить кредит и пунктуальностью. И когда вы накопили первоначальный взнос, вам не нужно указывать, где вы берете эти деньги, т. к. в течение двух-трех лет вы доказывали свою платежеспособность и лояльность. Затем вы получаете кредит на 70 лет, который выдается только под новую квартиру. Тем самым заемщики стимулируют новое строительство. По статистике, в Венгрии получить новое жилье такие строительные сберкассы помогли половине населения, и жилищное строительство ведется там достаточно активно.

Попытки создать аналогичные кредитные учреждения были и в нашей стране. Но этот опыт не прижился, потому что у нас нет необходимой законодательной базы. А если кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской касс, призванных обеспечить граждан доступным жильем, не появятся новые финансовые пирамиды.

К сожалению, на сегодняшний день ипотека – не самая популярная банковская услуга. Она не пользуется спросом у населения по двум причинам. Первая – это высокая «коррупциемкость» строительного рынка, связанная с тем, что местные губернаторы и мэры выдают разрешение на строительство только «своим» компаниям. Вторая проблема заключается в том, что в настоящее время у нас нет финансирования строительной отрасли.

Анализируя ситуацию, эксперты приходят к следующим выводам.

• Большинство экспертов, делая анализ и оценку ипотечного кредитования в докризисный период и во время кризиса, отмечают, что с началом кризиса процентные ставки возросли в разы. Если до кризиса они составляли 9-15%, то во время кризиса – 20-25%. До 30 % вырос размер минимального первоначального взноса, требования к заемщикам также были ужесточены.
• Если рассматривать ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день, то можно сказать, что кризис постепенно отступает. Со стороны ипотечного кредитования это доказывает тот факт, что банки, которые в кризис не выдавали ипотечные кредиты, снова стали кредитовать. Рассматривается вопрос и о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. Процентная ставка по ипотечным кредитам начала расти с конца 2009 года, два первых квартала 2010 года также отличились высокими темпами прироста этой ставки. Сейчас всё же наметилась тенденция прекращения роста и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, что подтверждается данными Банка России: в середине лета 2010 года средневзвешенные процентные ставки по жилищным кредитам в рублях составили 14,8% годовых.
• Особенностью работы кредитных организаций с застройщиками в период кризиса, стал тот факт, что банки начали работать только с проверенными временем застройщиками. Основными требованиями к объектам стали готовность жилья не ниже 60%, а также положительная кредитная история. В докризисный период хорошая кредитная история просто добавляла лишний плюс при кредитовании, сейчас же она стала чуть ли не решающим аргументом при принятии банком решения о выдаче (или не выдаче) ипотечного кредита.
• Конечно, ипотечный кредит – «двухсторонняя медаль». Так, после кризиса заемщики стали более обдуманно относиться к кредиту. В условиях нестабильности, для заемщика стал более удобен небольшой ежемесячный платеж по кредиту. Банками на сегодняшний день введено такое ограничение: платеж по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика, раньше эта цифра могла достигать 80%. Это сделано для того, чтобы даже в случае каких-либо финансовых неурядиц заемщика, ему было не так трудно производить платежи по кредиту.
• На сегодняшний день, результатом кризиса в умах людей стало появление такого фактора, как боязнь оформления ипотечного кредита. Это связано со страхом перед будущей невозможностью погасить кредит, с неуверенностью в завтрашнем дне. Поэтому, как бы ни старались кредитные организации, стараясь удержать объемы ипотечного кредитования на прежнем уровне и как бы не снижали цены на квартиры застройщики, оставить всё на прежнем уровне становится очень трудной задачей. По данным, под давлением развивающегося экономического кризиса в 4-м квартале 2009года - 1-м квартале 2010 года произошло резкое сокращение объемов жилищного кредитования: по сравнению с пиковым объемом выдачи жилищных кредитов (в 3-м квартале 2009года) объем выдачи в 1-м квартале 2010 года уменьшился аж в 7 раз.
• Эксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов.

Выводы. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости:

- Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

- Существует множество видов ипотечных кредитов.

- Официально в России за основу принята двухуровневая модель (Американская модель) ипотечного жилищного кредитования. Ее особенности приведены в таблице 3.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Особенности этой системы приведены в таблице 3.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

 

Заключение

 

Сегодня в России крайне остро стоит проблема доступности жилья. Существует множество способов накопления средств на покупку квартиры. Один из них – ипотечное кредитование.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Приобрести жилье сегодня возможно либо на собственные сбережении, либо в кредит (ипотечный кредит).

Из выше сказанного следует, что вопросы приобретения недвижимости за счет ипотечного кредитования представляются весьма существенными, а выбранная тема - актуальной в любое время.

В процессе написания работы и раскрытия темы был рассмотрен широкий круг вопросов, связанных с ипотечным кредитованием жилой недвижимости в России и решены все задачи, обозначенные во введении, и сделаны следующие выводы:

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Существует множество видов ипотечных кредитов.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель (Американская модель) ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Проблемы ипотечного кредитования в России:

а) слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);

б) сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать;

в) нестабильная экономическая ситуация в России;

Перспективы ипотечного кредитования в России:

а) эксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов;

б) процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться.

Нормативно-правовая база по вопросам ипотечного кредитования жилой недвижимости в России представлена «Налоговом кодексе» РФ, «Гражданском кодексе» РФ, федеральным законом «Об ипотеке (залоге имущества)», постановлениями правительства и указами.

Процедура получения кредита состоит из 7 этапов:

а) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

б) процедура андеррайтинга (платежеспособности) ;

в) подбор квартиры;

г) оценка жилья;

д) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону;

е) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

ж) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Также банк обращает внимание на следующие аспекты:

а) доходы заемщика;

б) стабильность занятости;

в) кредитная история.

Банки обязывают заемщиков страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Также заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Некоторые банки требуют страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.