Приобретение жилья с использованием заемных средств

 

2.2. Факторы выбора  ипотеки .

К сожалению, большинство заемщиков, оформляя любой кредит, в том числе и ипотечный считают, что одним из самых главных критерием является его процентная ставка. Но это глубоко ошибочное мнение, так как большинство банков, имея достаточно привлекательный процент, имеют множество различных комиссий, в том числе и скрытых, которые способны в разы увеличить стоимость кредита. Как видим, самая низкая процентная ставку - это миф.

Выбирая ипотечный кредит:

• Первоначально определитесь с суммой кредита, от которой зависят риски банка. Страхуя возврат кредита, банки требуют от заемщика залог в виде покупаемой недвижимости или предоставление созаемщиков или поручителей. Помните, что при оформлении ипотеки вам понадобятся дополнительные расходы на оценку недвижимости и ее страхование. Поэтому, при отсутствии у вас дополнительных средств, вам необходимо нужную сумму дополнительно включить в запрашиваемую у банка сумму.
• Определитесь с величиной первоначального взноса, который обычно составляет 10-30% от стоимости недвижимости. Хорошо, если в качестве первоначального взноса есть накопления.

Часто банки предлагают ипотеку без первоначального взноса, правда, цена такого кредита окажется на несколько процентов выше, чем обычно. Очевидно, что чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше денег придется брать в банке, а значит, и переплачивать.

• Определитесь со сроками по кредиту, от которых будет зависеть график платежей и их ежемесячная сумма. Чем длительнее срок выплаты, тем меньше ежемесячные платежи, но больше переплата.
• Определитесь в какой валюте будете погашать кредит. Тем более, что банки выдают ипотечные кредиты, как в рублях, так в долларах и евро. Конечно, выгоднее одалживать в иностранной валюте, но нет никаких гарантий, что выбранная единица может резко подешеветь или подорожать и у вас не окажется средств на покупку дорогой валюты. Вот поэтому, банкиры советуют брать в долг в той валюте, в которой клиент получает постоянный доход.
• Не поленитесь и узнайте о специальных предложениях. Тем более, что ряд таких предложений подразумевают льготы. Например, социальная ипотека. Наиболее популярны и известны программы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию: ипотека в новостройке, ипотека с участием материнского капитала, стандартный ипотечный кредит, военная ипотека, ипотека с переменной ставкой, кредит на малоэтажное жилье, ипотечное кредитование молодых семей.
• Чтобы выбрать выгодный кредит воспользуйтесь ипотечным калькулятором, что имеется практически на сайте любого банка и просчитайте полную стоимость кредита и только тогда принимайте решение.
• Строго исполняйте условия договора. После выбора банковского предложения Определившись с выбором определенного банка, оформив весь пакет документов вы сможете приобрести выбранную жилплощадь. А дальше вы должны строго выполнять все прописанные условия договора: главное своевременно, без задержек оплачивать кредит, так до полного его погашения. Пока вы не вернете все деньги банку до тех пор, пока вы полностью не рассчитаетесь с банком, вы не сможете без его согласия сдать квартиру в аренду, обменять, подарить или продать ее.

 

 

2.3.  Процедура получения ипотечного кредита для приобретения жилой недвижимости.

 Банк должен убедиться в платежеспособности заемщика. То есть, документы для получения ипотечного кредита, должны показать, что заемщик «уверенно стоит на ногах», что он зарабатывает достаточно, чтобы платить по кредиту и, что также очень важно для банка, что у заемщика будет возможность зарабатывать столько же или больше в дальнейшем.

• Объект недвижимости должен удовлетворять требованиям банка

Заемщику нужно будет предоставить следующие документы для получения ипотечного кредита:

• Паспорт. Ксерокопируем все страницы паспорта, «от корки до корки». 
  Если откроем паспорт на последней странице и прочитаем пункт №6 Положения о паспортах, то там сказано, что «паспорт, в который внесены сведения отметки или записи, не предусмотренные настоящим Положением, является недействительным.». 
  Сотрудникам различных служб банка нужно быть уверенным, что паспорта Заемщика и созаемщиков действительны. А поскольку банк паспорт «в живом виде» не видит, банк и требует ксерокопии всех страниц.
• Справка 2-НДФЛ с места работы (или с мест работы, если заемщик работает в нескольких местах). 
   
  Если документы подаете в несколько банков - готовите несколько заверенных копий трудовой книжки, по числу банков.
• Справка с места работы «по форме банка», если у заемщика есть доходы, не подтверждаемые по 2-НДФЛ. У разных банков разные формы таких справок.
• Копия трудовой книжки, заверенная работодателем. Если документы подаете в несколько банков - готовите несколько заверенных копий трудовой книжки, по числу банков.
• Если заемщик - молодой человек призывного возраста (до 27 лет), то потребуется или военный билет или приписное свидетельство и иные документы, подтверждающие то, по каким основаниям заемщику предоставляется отсрочка от Армии.
• Для женатых (замужних) потребуется свидетельство о браке.
• (Для тех, кто в разводе - соответственно, потребуется свидетельство о расторжении брака).
• Если заемщик брал кредиты, то нужны будут справки из банков-кредиторов о том, насколько исправно он платил по кредитам, не было ли просрочек, а также справке об остатке ссудной задолженности по действующим кредитам.
• Если у заемщика есть несовершеннолетние дети, в возрасте до 18 лет, то потребуются свидетельства о рождении детей.
• Водительские права или справки из ПНД (психо-невралогического диспансера) и НД (наркологического диспансера). Причем, в банк предоставляем оригиналы справок из ПНД и НД. 
  Здесь также требуются пояснения: во многих диспансерах говорят, что банк - не является той организацией, для которой они должны выдавать справки. В свою очередь, если у заемщика нет водительских прав и он не может предоставить справки из диспансеров, то такого заемщика не рассматривают в банке.

Как быть? Спорить с банком - бесполезно. Лучше попросить справки для получения водительских прав. Банку - не важно для какой организации Вы их берете: важно, что в справке написано. А написано должно быть или то, что Вы прошли обследование врача и отклонений от нормы не выявлено или, что Вы не состоите на учете в диспансере.

• Если заемщик - директор (коммерческий, финансовый, генеральный), то многие банки могут потребовать выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц) или копию Устава, заверенную печатями фирмы. 
  Это нужно для того, чтобы убедиться, что заемщик-директор не является (со)владельцем фирмы, которой руководит, поскольку для владельцев бизнеса - иные условия предоставления кредитов и более жесткие требования со стороны банков.
• Некоторые банки могут потребовать документы, что называется «из тумбочки»: дипломы, аттестаты, загранпаспорт, сведения об активах заемщика (например, документы на автомобиль, другое недвижимое имущество, акции и проч.) 
  Документы об активах косвенно свидетельствуют о платежеспособности заемщика и, если у заемщика много имущества, это повышает его шансы на получение кредита.
• Дальше - заполняете анкету-заявление на получение ипотечного кредита по форме конкретного банка, подписываете ее, и вместе с остальным пакетом документов подаете в банк.

 
Если учитываются доходы нескольких созаемщиков, то все названные выше документы нужно предоставить по каждому из заемщиков. 
Если документы для получения ипотечного кредита подаются в несколько банков - пакеты документов предоставляете по числу банков. 
Если документы подаете в банк самостоятельно, то оригиналы документов показываете сотрудникам банка, копии - оставляете (и так в каждый банк); если документы подаете пользуясь услугами ипотечного брокера - оригиналы показываете только брокеру.

 

Рассмотрим пример приобретение жилой недвижимости с помощью ипотечного кредита.

Семья Паняевых приобрела двухкомнатную квартиру с помощью ипотечного кредита банком «Сбербанк». Стоимость квартиры 2000000 рублей  с процентной ставкой 12 % годовых. Первоначальный взнос у них составил 300000 рублей. Семья Паняевых состоит из двух человек от чего субсидиарные отчисления составили 332000рублей.  Основной долг у них 1368000 рублей.  Квартира  расположена по адресу РМ  г.о. Саранск, улица  Ульянова, дом 15, квартира 43. Срок кредита 20 лет.    

Проведем расчет суммы платежей за несколько месяцев.

  

, где

PV - сумма долга;

РМТ - ежемесячный платёж;

i– ставка в год;

m- количество накопленных в год;

n- срок кредита.

1месяц

1. =1368000*0.01101=15061.86

2)1368000*1/100=13680

3)15061.86-13680=1381.68

4)1368000-1381.68=1366618.32

2 месяц

1)1366618.32*0.11101=15046.46

2) 1366618.32*1/100=13666.18

3)15046.46-13666.18=1380.28

4)1366618.32-1380.28=1365238.04

3 месяц

1)1365238.04*0.01101=15031.27

2)1365238.04*1/100=13652.38

3)15031.27-1365.38=1378.89

4)1365238.04-1378.89=1363859.1

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проделав эту работу можно сделать следующие выводы:

В первой главе было обозначено понятие оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, их связь, роль, функции. Рассмотрен вопрос о том, каким образом происходит оценка, расписаны этапы.

Вторая глава была посвящена методам оценки недвижимости. Показаны характеристики расчета по каждому из методов с помощью формул и различных коэффициентов.

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, хотя и находится в залоге, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании – привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

В России в настоящее время уже создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования и  необходимой оценки недвижимости. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.

В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Москвы, а также Санкт-Петербурга, где ипотека также развита, однако не в таких масштабах как в Москве. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населения. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции. В нашем регионе проблема ипотеки стоит остро. С первого взгляда, многие банки (Сбербанк, Юниаструм, Возрождения и т.д.) готовы предложить ипотеку под 11-15%, но не все желающие способны будут оплачивать этот кредит. Это связанно в первую очередь с другими затратами заемщика: такими как страхование, оценка, экспертиза пакета документов и заключение о соответствии стандартам АИЖК, плата за ведение ссудного счета. Да и в целом ипотека очень дорогой кредит. К примеру, за 20 лет при реальной стоимости жилья, скажем, 1000000 руб. Вы заплатите более 2500000 руб. Дороговизна кредита, не возможность проводить операции купли-продажи на момент действия кредитного договора, вот главные проблемы Ипотечного кредитования. Остается надеяться, что государственная программа “Доступное жилье” способна хоть как-то повлиять и изменить нынешнюю ситуацию.

Что же касается оценки недвижимости, то настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учёта национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России невозможно. Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

1. Постановление Правительства  РФ « Об утверждении стандартов  оценки» от 06.07.2001 г. № 519.// СПС Гарант

2. Федеральный закон РФ  от 16.07.1998 №102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) // СПС Гарант

3. Федеральным законом  № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности  в РФ".//Гарант

4. СТО РОО 21-01-98 «Оценка  недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества  оценщиков)

5. Горегляд В. Ипотека без залога обречена на провал // Банковское обозрение. 2013. - №9. – С. 69.

6. Брюков В. Ипотека для среднего россиянина // Банковское обозрение. 2013. - №9. – С. 79.

7. Белокрыс А.М. Оценка  рыночной стоимости недвижимости. М: Дело, 2008г.

8. Балабанов И.Т. Операции  с недвижимостью в России. –  М.: Финансы и статистика, 2006г.