Отчет по ознакомительной практике в Комитете по управлению городским имуществом

1. Введение

Для прохождения  практики я был направлен в  Комитет по управлению городским  имуществом (КУГИ) Московского района Санкт-Петербурга. Главная задача этой организации является управление и  распоряжение государственным имуществом.

За  время прохождения практики я работал с электронной базой данных объектов недвижимости находящихся в аренде, с базой данных договоров связанных с объектами имущества находящихся в аренде. Ознакомился с различными документами из области управления и распоряжения государственным имуществом, к таким можно отнести различные договоры на объекты недвижимости, акты проверок этих объектов, паспорта на объекты недвижимости и.т.д.

Так же я ознакомился с теорией управления государственным имуществом, о чем  и написал в данном отчете.

2. КУГИ

2.1 История  комитета

Комитет по управлению городским имуществом был создан в сентябре 1991 года как  правопреемник Главного управления имуществ Исполкома Ленсовета, в  компетенцию которого входило управление имуществом, находящимся в собственности  Ленинграда.

В октябре 1991 года Госкомимущество России делегировал  Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга права по распоряжению и управлению федеральной собственностью. В январе 1992 года Комитет был наделен  правами территориального агентства Госкомимущества России, а в мае 1998 года, в соответствии с Соглашением, подписанным Администрацией Санкт-Петербурга и Мингосимуществом России, - полномочиями территориального органа Министерства государственного имущества Российской Федерации.

В начале 1992 года начался процесс приватизации государственных предприятий. В это же время в структуре Комитета были образованы Центральное и районные (городские) агентства по управлению городским имуществом, которым переданы функции по оформлению договоров: аренды недвижимого имущества, об инвестиционной деятельности, залога и иных сделок, в результате которых возникают, изменяются или прекращаются права на объекты недвижимости.

Деятельность  Комитета по управлению городским имуществом осуществляется в соответствии с Положением о Комитете, а также разработанными Комитетом и принятыми Правительством Санкт-Петербурга "Концепцией системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга" и "Концепцией управления государственными предприятиями, учреждениями и реализации прав Санкт-Петербурга как участника в коммерческих и некоммерческих организациях".

2.2. Организационная  структура

2. Основные  положения

3.1 Правовое  регулирование

Все источники  права, регулирующие имущественные  отношения с участием государства, составляют целостною систему гражданского, бюджетного и административного законодательства России, обладающую следующими признаками.

1. Данная  система источников включает  в себя как нормативные акты  федеральных органов власти, так  и нормативные акты субъектов  Российской Федерации. В соответствии с конституцией Российской Федерации федеральная государственная собственность и управление ею находятся в ведении Российской Федерации. С другой стороны, вопросы владения, пользования и распоряжения находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской

2. Систему  источников правового регулирования  образуют как законодательные,  так и подзаконные акты. Законодательными  актами являются нормативные  акты высших органов государственной  власти, которые имеют верховенство, то есть большую юридическую силу над подзаконными актами. Законодательные акты имеют свою внутреннюю иерархию.

Основным  законом, имеющим наивысшую юридическую  силу является конституция Российской Федерации. Конституция устанавливает  основные принципы правового регулирования. Далее следуют федеральные конституционные законы. Следующими в иерархии являются федеральные законы.

3. Нормативные  акты, регулирующие имущественные  отношения, изменчивы. Это связано  с постоянным изменением рыночных  отношений. Необходимость поддержки того или иного направления экономики, выявления новых источников пополнения бюджета становятся причиной постоянного изменения законодательства.

3.2. Классификация  правоотношений.

Общественные  отношения, возникающие между различными субъектами права при осуществлении государством деятельности по регулированию экономики, управлению государственным имуществом, можно разделить по следующим основаниям.

По  характеру содержания правоотношения подразделяются на регулятивные и охранительные. Регулятивные призваны урегулировать деятельность субъектов. Охранительные правоотношения возникают, направлены на урегулирование отношений, основанием которых является правонарушение, причинение ущерба и прочее.

В зависимости  от степени конкретизации сторон правоотношения делятся на относительные и абсолютные. В абсолютных указана только правомочная сторона. Относительные правоотношения возникают между определенными субъектами, каждый из которых имеет права и обязанности.

В зависимости  от вида деятельности, функции, выполняемой государством, правоотношения делятся на нормотворческие, административные, гражданско-правовые, внешнеэкономические и другие.

В зависимости  от характера участия государства  правоотношения делятся на частные  и публичные. Если государство участвует как носитель власти – такие правоотношения называются публичными. Если государство участвует как лицо, имеющее одинаковые права и обязанности с другими субъектами правоотношений - такие правоотношения относятся к частным.

3.3. Субъекты  в сфере государственного управления имуществом

Во  всех правоотношениях, государство  действует непосредственно через  свои органы, или опосредованно через  созданные им юридические лица. Таким  образом, государство действует  как множество субъектов наделенных своими правами и обязанностями. Органы государственной власти взаимодействуют друг с другом, но каждый наделен своей компетенцией в сфере управления государственным имуществом.

1. Федеральное  собрание Российской Федерации  – принимает федеральный закон  о федеральном бюджете, то есть утверждает формы образования и расходования фонда денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения задач и функций государства и местного самоуправления; утверждает отчет об исполнении бюджета.

2. Президент  Российской Федерации – определяет основные направления развития и внутренней политики Российской Федерации.

3. Правительство  Российской Федерации – обеспечивает  единство экономического пространства  и свободу экономической деятельности, свободное перемещение товаров,  услуг и финансовых средств; осуществляет управление федеральной собственностью; принимает меры по регулированию рынка ценных бумаг и.т.д.

4. Министерство  имущественных отношений и его  территориальные органы (в Санкт-Петербурге  – Комитет по управлению городским  имуществом Санкт-Птербурга)* - является органом, обладающим наибольшим числом полномочий по управлению государственным имуществом.

Данный  орган государственной власти выполняет  следующие функции:

А) Аналитическую  и подготовительную функции –  анализирует процессы, связанные с управлением и распоряжением государственным имуществом и на основе полученных данных формирует предложения по улучшению методов управления и распоряжения с целью повышения эффективности экономики.

________

Г) Контрольную  функцию – осуществляет непосредственно и через свои территориальные органы контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков и иного федерального имущества.

Д) Непосредственно  управленческую деятельность – осуществляет от имени Российской Федерации в установленном порядке управление и распоряжение федеральным имуществом.

5. Российский  фонд федерального имущества  – осуществляет от имени Правительства  России функции по продаже  федерального имущества.

6. Отраслевые  федеральные органы исполнительной власти – в рамках своей компетенции осуществляют координацию и функциональное регулирование экономики.

7. Министерство  юстиции Российской Федерации  и его территориальные органы. Реализует право владения, пользования  и распоряжения находящимся в оперативном управлении территориальных органов уголовно-исполнительной системы недвижимым имуществом.

4. Управление  и распоряжение объектами нежилого  фонда

Особенности правового режима объектов нежилого фонда формируются в зависимости  от следующих наиболее важных факторов.

Принадлежность  объектов к государственной Санкт-Петербурга или федеральной собственности.

Принадлежность  объектов к государственной казне  Санкт-Петербурга или закрепленность за предприятиями на праве хозяйственного ведения

Принадлежность объектов к памятникам истории и культуры.

В зависимости  от этого объекты делятся на: запрещенные  к обороту,

ограниченные  в обороте или к свободным  в гражданском обороте объектами.

Распоряжение  объектами нежилого фонда, находящимися в государственной собственности, является одной из важнейших функций КУГИ, призванной решать следующие задачи:

-обеспечение  устойчивого потока доходов от  объектов в бюджеты

Санкт-Петербурга и Российской Федерации.

-создание  благоприятных условий для развития  рыночных отношений.

-привлечение  частных инвестиций в сферу  недвижимости. Санкт-

Петербурга.

-оптимизация  распределения объектов.

-минимизация  затрат по содержанию системы  управления объектами.

Распоряжение  объектами нежилого фонда, входящими  в состав государственной казны.

Распоряжение  объектами, входящими в состав казны  Санкт-Петербурга, осуществляют правительство  Санкт-Петербурга, КУГИ и исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга в пределах предоставленных полномочий.

Передача объектов нежилого фонда в аренду

Договор аренды является одним из наиболее распространенных в гражданском обороте.

Сдача объектов в  аренду целевым назначением

Информация об объектах, предлагаемых для сдачи в аренду, размещается на www-сервере Куги по адресу www.commin.spb.ru, и в еженедельном бюллетене «Недвижимость Петербурга» - «Коммерческая недвижимость». В сообщении указываются подробные характеристики объекта (местоположение, площадь, этаж, вход состояние), а также ставка арендной платы за один квадратный метр в год.

Лицо, имеющее намерение  заключить договор в отношении  объекта нежилого фонда, обращается районное отделение КУГИ с заявкой, с приложением следующих документов:

1. Для юридических  лиц:

-заверенная нотариально  копия устава.

-копия  свидетельства о регистрации

-копия  свидетельства о присвоении ИНН

-выписка  из протокола об избрании или  приказ, о назначении на должность  руководящего лица, действующего  в рамках закона.

-справка  из банка об открытии расчетного  счета с реквизитами

-копия  справки из Госкомстата

2. Для индивидуальных предпринимателей:

-копия  свидетельства о государственной  регистрации предпринимателя

-ксерокопия  удостоверения личности

-копия  свидетельства о присвоении ИНН

3. Для  физических лиц:

-ксерокопия  удостоверения личности

-копия  свидетельства о присвоении ИНН

В регистрации  заявки может быть отказано в случаи отсутствия полного комплекта документов. После регистрации заявки и присвоения ей регистрационного номера подразделения  КУГИ осуществляет формирование пакета документов по объекту для дальнейшего рассмотрения заявки.

Принятие  решений по вопросу о сдаче  в аренду объектов отнесено к компетенции  городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости.

Договор аренды объекта нежилого фонда заключается  в соответствии с одной из примерных  форм, утвержденных распоряжением КУГИ от 27.12.2000 № 2357-р.

Структура примерных договоров аренды:

-преамбула

-раздел  «Общие положения»

-раздел  «Права и обязанности»

-раздел  «Платежи и расчеты по договору»

-раздел «Ответственность  сторон»

-раздел «Изменение  и расторжение договора»

-раздел «Особые  условия»

-раздел «Прочие  условия»

-раздел «Приложения»

-раздел «Подписи  сторон»

Согласно  ст.651 ГК РФ договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды объекта нежилого фонда сроком менее года считается заключенным, если между сторонами в письменной форме путем составления единого документа достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора.

Продажа прав аренды на торгах

Гражданским законодательством (ст.447 ГК РФ) предусмотрено, что договор может быть заключен на торгах.

Торги проводятся в форме конкурса, открытого  по составу участников и закрытого  по форме подачи конкурсных предложений. К участию в торгах допускаются физические и юридические лица, своевременно предоставившие надлежащим образом оформленные документы, при условии, что эти лица не имеют задолженности перед КУГИ.

Организатором проведения конкурсов выступает ЗАО «Биржа «Санкт- Петербург». Арендодателем объектов нежилого фонда выступает Санкт- Петербург в лице КУГИ. КУГИ заключает договор с победителями торгов.

Продажа объектов нежилого фонда

КУГИ  в праве принимать решение  о продажи объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п.2 ст.28 Закона Санкт-Петербурга «О структуре Администрации Санкт-Петербурга».

Распоряжение  КУГИ от 20.07.2001 № 1089-р установила порядок принятия решений о продаже неликвидных объектов нежилого фонда. Неликвидными объектами нежилого фонда являются здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроено-пристроенные помещения в жилых домах, на предоставление в аренду, которых не поступило ни одной заявки.