Основные черты рынка жилья

Курсовая работа по микроэкономике

 

Выполнил:студент гр. Э11 Дугин М.А.

 

Министерство общего и профессионального образования РФ

 

Пензенский Государственный Педагогический Университет им. В.Г. Белинского

 

ПЕНЗА 1999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.

 

 

 

Вопрос № 1. Основные черты рынка жилья

 

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

 

Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.

 

Жильё, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты, именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги на 20%.[1]

 

Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее считать его полностью легальным нельзя.. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%[2]

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов:

 а) уезжающим в эмиграцию;

 б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру).

Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема.

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.[3]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос 2. Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах.

В декабре 1993. - феврале 1994г.г. было проведено социологическое обследование домохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах». Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из выбранных городов. Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле.[4]

Эти города существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищного сектора.

Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.

На первый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющего значение имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье.

 

Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15 кв.м.

Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.

Для получении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим категориям:

- семьи, высказавшие потребность  в улучшении жилищных условий, По данным опросов, процент семей, не удовлетворенных своими жилищными  условиями, в Москве составляет 36,6, в Барнауле - 47,1, в Нижнем Новгороде - 50,2%. По мнению специалистов, такие  оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия возможностей их улучшить;

- семьи, имеющие реальные  планы улучшить жилищные условия  в ближайшем будущем. Сюда были  включены как семьи, рассчитывающие  на бесплатное получение жилья ( в порядке очереди, по сносу или выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие использовать собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с доплатой или снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19,1%, в Барнауле -21,9%, в Нижнем Новгороде - 18,3%;

- семьи, предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на жильё. Это часть предыдущей группы, которая имеет реальные планы улучшить свои жилищные условия на платной основе. Таких семей в Москве 9,8%, в Барнауле - 14,5%, в Нижнем Новгороде - 8,6%.

Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его улучшить, составляет 17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3.

Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не на много лучше ситуация и с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу, вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опрос показал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением: барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, сколько необходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно к престижным квартирам.