Операции с недвижимостью

Ипотека

Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого  имущества. Классический объект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных  банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности, размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.

На рынке  ипотечных кредитов функционируют  четыре субъекта:

1. заемщик, стремящийся  приобрести, возможно, лучшую недвижимость;

2. банк, который  стремится получить максимально  возможную прибыль путем ограничения  риска ипотеки;

3. инвестор, который  стремится получить максимальную  прибыль, вкладывая средства в закладные;

4. правительство,  которое должно создать правовые  и экономические условия для  функционирования системы ипотечного  кредитования.

Ипотечные кредитные  механизмы должны обеспечить доступность  кредита для заемщика, а также  прибыльность кредитования.

Обмен жилых помещений

Несмотря на то, что  в последнее время сделки в  сфере недвижимости происходят, в  основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен  муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между  двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в  разных домах, в одном или в  разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует  также добавить, что возможен еще  и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Законом предусмотрены  случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

- к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения;

- обмен носит фиктивный  характер;

- дом (жилое помещение)  грозит обвалом, подлежит сносу  или переоборудованию для использования  в других целях либо передается  для государственных или общественных нужд;

- дом подлежит капитальному  ремонту с переустройством и  перепланировкой жилых помещений; 

- помещение является  служебным или находится в  общежитии; 

- в связи с обменом  жилищные условия одной из  обменивающихся сторон существенно  ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 456..

Обмен жилых помещений  считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

Дарение жилых помещений

Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Если жильё  передаётся при наличии встречной  передачи вещи или права, то такой  договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. При оформлении договоров обменов  жилыми помещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения. См. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996. С. 306.

Во-вторых, признаком  дарения является увеличение имущества  одаряемого.

В-третьих, при  дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным  признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое время отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

Как правило, дарение  жилых помещений происходит между  близкими лицами (родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать как  граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальные образования в лице их органов.

В исключительных случаях закон даёт возможность  дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил вред дарителю.

Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения пожертвование.

Субъектами  пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также  Российская Федерация, её субъекты и  муниципальные образования. При  этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Заключение

Недвижимое имущество - это  один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел  переход от абсолютного юридического запрета операций с недвижимым имуществом к их разрешению, путем постоянного расширения видов разрешенных операций. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям предприятий и  другим, заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.