Оценка функционального и внешнего износа корпуса «Б» ВолгГАСУ

Федеральное агентство  по образованию

Волгоградский архитектурно-строительный университет

 

 

 

 

 

 

Практическое  задание по дисциплине

«Экономика реконструкции зданий и сооружений»

 

 на тему:

 

«Оценка функционального и

внешнего износа корпуса «Б» ВолгГАСУ»

 

 

 

 

Выполнили:

 ст. гр. ЭУП-3-09:

Карамушка Е.М.

Коробкина Т.Ю.

Хвалеева О.М.

Проверила:

 к.э.н., доцент каф.

 ЭУПС Баулина О. А.

 

Волгоград 2013

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Цель  работы: оценить функциональный и внешний износ одного из корпусов ВолгГАСУ.

Метод оценки: экспертный.

Является самым точным, но, в то же время, трудоемким методом.

Объект  исследования: корпус «Б» ВолгГАСУ.

Он представляет собой самый новый и самый высокий корпус университета.

Участники исследования:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 1: Оценка функционального износа корпуса «Б» ВолгГАСУ

 

Корпус «Б» ВолгГАСУ представляет собой четырёхэтажное строение, в котором расположены учебные аудитории, технические помещения, а так же кафедры (физкультуры,архитектуры,рисунка гиодезии,сопрамата).На первом этаже находиться: бухгалтерия,касса, институт дистанционного обучения,отдел кадров ,спорт зал; на втором этаже находиться:актовый зал,компьютерные аудитории; на третьем этаже находиться ректорат; на четвёртом этаже находится аспирантура,музей ВолгГАСУ.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой  причине.

Функциональный  износ.

Признаками  функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости  от физической возможности и экономической  целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его  подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый  функциональный износ.

Устранимый  функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что  устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов,

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

- сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет  в существующем окружении и без  которых оно не может соответствовать  современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые  еще выполняют свои функции, но уже  не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям  относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда  собственник дома, приспосабливая его  под себя, вносил какие-либо изменения  для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый  функциональный износ

Неустранимый  функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости  от конкретной ситуации стоимость неустранимого  функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

При выборе методики оценки функционального износа, было принято решение выбрать методику, состоящую в проверке соответствия оцениваемого сооружения отечественным  нормам и требованиям ля функционального износа.¹

 

 

 

Рисунок 1. Схема  учебных корпусов ВолгГАСУ

Таблица 1

Удельные веса конструктивных элементов и устройств²

Констуктивные элементы	Удельные веса,%
Фундаменты	7
Стены	14
Перегородки	7
Перекрытия	11
Крыша	5
Полы	6
Окна и двери	10
Лестницы и входы	8
Отделка	7
Внутренние санитарно-технические  устройста	12
Электрические устройства	6
Прочие устройства и  конструкции	7
Итого	100

 

Перечисляем позиции, по которым производится оценка износа (табл.2.) 

 

Таблица 2

Параметры оценки функционального износа корпуса «Б» ВолгГАСУ

Параметр оценки	Удельный вес, %
Окна и двери	15
Лестницы и входы	10
Отделка	20
Внутренние санитарно-технические  устройства -отопление -водоснабжение и канализация	35
Оценка электрических  устройств -система освещения	20
Итого	100

 

Оценка износа производится по каждому из параметров на основе экспертного мнения участников исследования, руководствуясь данными  ведомственных строительных норм. Данные сводятся в последующие таблицы (табл. 3-10).

Таблица 3

Оценка окон и дверей

Эксперт	Оценка, %
Эксперт 1	22
Эксперт 2	19
Эксперт 3	20
Среднее значение	20,3

 

Межэтажные  двери корпуса деревянные, двери в аудитории деревянные, окна, находящиеся на лестничных проемах пластиковые, в самих аудиториях располагаются пластиковые окна. Пластиковые окна установлены не во всех корпусах вуза, поэтому корпус «Б» выгодно отличается по данному параметру. Все находится в соответствии с современными требованиями.

Таблица 4

Оценка лестниц  и входов

Эксперт	Оценка, %
Эксперт 1	16
Эксперт 2	19
Эксперт 3	18
Среднее значение	17,6

 

 

Таблица 5

Оценка отделки

Эксперт	Оценка, %
Эксперт 1	20
Эксперт 2	18
Эксперт 3	21
Среднее значение	19,6

 

 

Отделка отличается исключительной оригинальностью. Были применяны оригинальные дизайнерские решения( расписанные окна,стены;скульптуры,картины,колонны).

Оценка внутренних санитарно-технических устройств. В  состав внутренних санитарно-технических  устройств включаются: отопление, вентиляция, водоснабжение,  канализация и  газ. Итоговая оценка каждого эксперта определяется как сумма износов всех составляющих элементов.

 

Таблица6

Оценка внутренних санитарно-технических устройств.

Эксперт	Оценка, %
Эксперт 1	43
Эксперт 2	32
Эксперт 3	45
Среднее значение	40

Таблица 7

Водоснабжение и канализация

Эксперт	Оценка, %
Эксперт 1	31
Эксперт 2	26
Эксперт 3	23
Среднее значение	26,6

 

 

• должно обеспечиваться централизованное водоснабжение и канализация. Это условие присутствует в оцениваемом объекте. Состояние системы характеризуется как среднее.
• обязательно обеспечение доброкачественной питьевой водой в соответствии с гигиеническими требованиями к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. А это условие не соблюдается в оцениваемом сооружение.

                                                                                                       Таблица 8

Оценка системы  отопления

 

Эксперт	Оценка, %	Значения
		Эталонное значение	Фактическое значение
Эксперт 1	16	18-20	15
Эксперт 2	18	менее 80	81
Эксперт 3	15	40-60	64
Итого (среднее значение)	16,3