Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных правил

Содержание

Введение________________________________________________1стр.

 

 

 

 

Определение _____________________________________________2стр.

 

 

 

Международные стандарты оценки (МСО) как свод

единообразных правил_________________________________________5стр.

 

 

 

Международные стандарты оценки как кодекс поведения__________8стр.

 

 

 

 

Стандарты IVSС и TEGoVA¹____________________________________9стр.

 

 

 

Руководства в ЕСО-2000________________________________________15стр.

 

Заключение__________________________________________________17стр.

 

 

Список  литературы____________________________________________18стр.

 

 

 

Введение

Профессиональные нормы оценки — это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными  организациями и государством для  контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную  экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих странах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине².

На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организаций оценщиков разработали  и опубликовали стандарты профессиональной практической деятельности для своих  членов. Этому примеру последовали  другие. Содержание стандартов сочетало соображения профессионального  порядка с практическими потребностями  рынка. В некоторых странах стандарты  были инкорпорированы полностью  или частично в национальные законы и нормативные акты. Некоторые  организации выработали контрольные  и исполнительные процедуры, позволяющие  выражать осуждение и лишать профессионального  статуса члена организации в  случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними этических  норм.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубежных профессиональных объединений оценщиков однозначно свидетельствует о том, что решение  их основной функциональной задачи в  рамках рыночной экономики — обеспечение  потребителей профессиональными услугами высокого качества — достигается  путем стандартизации процедур оценочной  деятельности. Другими словами, стандартизация является стержнем всей деятельности объединений оценщиков как в национальном, так и в международном масштабе.

Настоящий Стандарт следует рассматривать  в контексте общих положений и указаний по применению, содержащихся во Введении и главе «Общие понятия и принципы оценки».

Настоящий Стандарт имеет двойное  назначение: во-первых, — определить и разъяснить базы стоимости, отличные от Рыночной стоимости, и установить стандарты для их применения; во-вторых, — провести различие между ними и Рыночной стоимостью.

Несмотря на то что в большинстве профессиональных оценок, — особенно когда речь идет об оценке активов, рассмотренной в Стандарте 3, — используется Рыночная стоимость, некоторые ситуации требуют применения баз оценки, отличных от Рыночной стоимости. Важно, чтобы как Оценщики, так и пользователи ясно понимали отличие оценок, основанных на Рыночной стоимости, от оценок, основанных на нерыночных базах, и то влияние (если таковое имеется), которое различия между этими концепциями могут оказать на возможность использования данной оценки.

МКСО стремится  не допускать возникновения недоразумений  на международном уровне и (или) неправильных истолкований в тех или иных странах в отношении использования нерыночных баз оценки. Оценщики, отвечающие за применение настоящих Стандартов, должны гарантировать выбор подходящих баз оценки, используя все разумные средства, чтобы добиться наилучшего понимания пользователями результатов оценки, избегая ситуаций, которые могли бы ввести в заблуждение общественность и представляя в отчетах результаты, подкрепленные объективными данными.

 Сфера применения

Настоящий Стандарт относится к базам оценки, отличным от Рыночной стоимости.

 В Стандарте  3 МКСО Рыночная стоимость рассматривается  в качестве базы применительно к финансовой отчетности. Стандарт 3 МКСО включает в себя Рыночную стоимость для существующего использования — специальный случай применения Рыночной стоимости, когда речь идет об основных средствах, использование которых на предприятии предполагается суммы, которая могла бы быть получена от его продажи.  Таким образом, речь идет о стоимости конкретного имущества для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, а потому — не связанной с рынком.

Руководство по применению и исполнению № 1(РПИ) относится к базе оценки для активов, являющихся частью действующего предприятия. Концепции Стоимости действующего предприятия и связанной с ней Стоимости утрачиваемого актива, которые являются не рыночными базами стоимости, определены в Стандарте 2.  

 

Определения

 Стоимость в использовании. Этот тип стоимости основывается на вкладе , вносимом данным имуществом в стоимость предприятия, частью которого оно является , без относительного к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла быть получена от его продажи.

  Таким образом, речь идет о  стоимости конкретного имущества   для конкретного пользователя  при конкретном варианте  использования , а потому  - не связанной с рынком.

  Имущество с ограниченным рынком. Имущество, которое в силу особых условий рынка, своих специфических характеристик или других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом.

 Специализированные объекты  имущества, объекты имущества  специального назначения или  специальной конструкции. Данное понятие относится к имуществу, которое в силу своей специфики обладает полезностью лишь в ограниченной сфере его использования или для ограниченного круга конкретных пользователей, и которое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе бизнеса во владении. Несмотря на то что многие сооружения, включая дома на одну семью, могут быть охарактеризованы как объекты «специального назначения», это определение в первую очередь применимо к объектам имущества, имеющим крайне ограниченный рынок, либо вообще не имеющим рынка. Типичными примерами являются нефтеперегонные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, а также объекты, местоположение которых обусловлено спецификой соответствующего производства или бизнеса.

Согласно  Стандарту 3 МКСО, при проведении оценки активов в связи с подготовкой финансовой отчетности объекты,  занятые собственниками, могут рассматриваться как специализированные или неспециализированные.

Неспециализированные  объекты имущества оцениваются  в соответствии с понятиями рыночной стоимости. Объекты, использование  которых на предприятии предполагается про должать, оцениваются на базе Рыночной стоимости для существующего использования. Соответствующие пояснения содержатся в Стандарте 3 МКСО.

Специализированные  объекты имущества, по определению, редко (если вообще когда-либо) продаются  на открытом рынке. В силу этого, при  их оценке для целей финансовой отчетности часто используется метод Затрат на замещение с учетом износа (ЗЗУИ)², с надлежащим раскрытием соответствующей информации.

Инвестиционная стоимость. Стоимость имущества для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и (или) критерии в отношении инвестирования. Термин Инвестиционная стоимость не следует путать с понятием Рыночной стоимости инвестиционного имущества³.

Стоимость действующего предприятия. Стоимость бизнеса цели ком. Эта концепция подразумевает оценку непрерывно функционирующего предприятия, исходя из которой возможно распределение или разнесение общей Стоимости действующего предприятия по его составным частям в соответствии с их вкладом в общую стоимость, однако сам по себе ни один из этих компонентов не составляет Рыночной стоимости. (См. также Стоимость утрачиваемого актива, п.  3.13.6)

Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая положениями страхового контракта или полиса.

Стоимость для целей налогообложения или Налогооблагаемая стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на Рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от Рыночной стоимости в смысле приведенного здесь определения.

Затраты на замещение с учетом износа (ЗЗУИ). Метод ЗЗУИ состоит в установлении текущей Рыночной стоимости земельного участка для его существующего использования в сумме с текущими валовыми затратами на замещение (воспроизводство) улучшений за вычетом скидок на физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаревания и оптимизации⁴. Результат, являющийся нерыночным типом стоимости, называют Затратами на замещение с учетом износа. Этот результат должен согласовываться с адекватной потенциальной прибыльностью или производственным потенциалом предприятия.

Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может выражаться как валовая или чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации.

Ликвидационная стоимость, или Стоимость при вынужденной продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной стоимости. В некоторых странах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца.

 Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх Рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества, например территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать, скорее, для определенного собственника или пользователя, либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т. е. речь идет о покупателе, имеющем особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами Стоимости действующего предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы отделить понятия такого типа от Рыночной стоимости и ясно оговорить все сделанные им особые допущения.

. Другие выражения стоимости, более специфичные для основных  активов и (или) особых ситуаций, определяются в Стандартах МКСО, касающихся таких активов.

. Термины финансовой отчетности

.Справедливая стоимость. Денежная сумма, за которую мог бы состояться обмен актива или было бы погашено обязательство в результате коммерческой сделки между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами⁵.

.Амортизируемая сумма. «Исторические» затраты на приобретение актива либо другая величина, заменяющая эти затраты, например, переоцененная стоимость за вычетом расчетной остаточной стоимости актива.

. Переоцененная сумма. Стоимость основных активов, установок выявленная в результате оценки, проведенной, как правило, профессионально компетентными Оценщиками.

 Возмещаемая сумма. Сумма, которую предприятие рассчитывает возместить в результате последующего использования актива, включая остаточную стоимость при его реализации.

. Чистая стоимость реализации. Расчетная продажная цена актива при нормальном функционировании предприятия за вычетом затрат на продажу и затрат на оформление сделки. Величина чистой стоимости при реализации близка к Рыночной стоимости за вычетом затрат на реализацию лишь в случае соблюдения всех условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости. Подразумевается, в частности, наличие достаточного количества времени для совершения сделки по Рыночной стоимости. Рыночная стоимость, как правило, представляет собой валовую величину — «номинальную стоимость» до вычета затрат по реализации.

Стоимость утрачиваемого актива⁶. При рыночном подходе — затраты для собственника, занимающего объект, в случае, если ему придется искать на рынке объект-заменитель, также называется Чистыми текущими затратами на замещение. При нерыночном толковании — стоимость актива для его нынешнего собственника, равная большей из двух величин —стоимости его полезности для этого собственника или стоимости актива при его выбытии или реализации. В последнем толковании Стоимость утрачиваемого актива является примером базы оценки, отражающей нерыночный характер концепции Стоимости в использовании активов как части действующего предприятия, и ее иногда называют «Оптимальной стоимостью утрачиваемого актива

 

Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных  правил

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными  правилами и использовать специальную  для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных  стандартов оценки, поэтому одной  из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков  определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой  точки зрения Международные стандарты  оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно  привести некоторые цифры³. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.