Суперфиций и эмфитевзис

Введение

Актуальность исследования данной темы состоит в том, что практически все институты Римского права можно встретить в истории развития гражданского права. Эмфитезис и суперфиций являются уникальными римскими институтами, которые на протяжении всей истории российского гражданского права совершенствовались и видоизменялись. В том числе их уникальность состоит в их правовой природе, социальной полезности и необходимости для общества. Ещё в период республики государство предоставляло государственные земли частным лицам для застройки. А городские порожние земли отдавались в наследственную аренду.

Суперфиций и эмфитезис являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь, устанавливающие длительное право пользования чужой землёй под здание или под обработку. Эти земли переходили в собственность, были отчуждаемы и могли передаваться по наследству. От простого найма или аренды они отличались защитой соответствующих прав против всех нарушителей, при том, что аренда и наём считались обязательственными и их защита носила личный характер.

От законных ограничений права собственности следует отличать права на чужие вещи, находящихся в чужой собственности. Эти права возникают либо путём соглашений с собственником вещи. Либо в силу других юридических фактов в связи с выполнением семейных, либо общественных обязанностей, либо для обеспечения в получении кредита и т.п.

Права на чужие вещи имеют своим объектом чужую вещь, поэтому они являются вещными правами, поэтому они защищаются против всех, в том числе и собственника. Однако, если собственник осуществляет над вещью полную власть как над своей, право на чужую вещь представляет его субъекту ограниченное использование вещи в строгих рамках.  Право на чужую вещь может заключаться в использовании почти всех правомочий собственника, оставляя ему только лишь само право. Так, эмфитезис, как право наследуемой долгосрочной аренды чужой земли предоставляет эмфитевте очень большие полномочия в отношении чужой земли, тогда как сервитут позволяет лишь пользоваться чужой землёй в каком –то одном направлении, например использовать чужой участок для прохода или проезда.

И эмфитевзис, и суперфиций сходны с сервитутами в том отношении, что они являются правами на пользование чужой вещью. Но есть различие по широте содержания и долгосрочности их действия.

СУПЕРФИЦИЙ.

Как показывает термин Superficies, в общем смысле означало всё созданное над землёй и под ней , а также связанное с поверхностью земли. Суперфиций  представляет собой вещное, отчуждаемое . передаваемое по наследству право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Право собственности при этом принадлежало собственнику земельного участка. Суперфиций устанавливался по договору, завещанию и узукапио. Передавался по традиции. Владелец суперфиция наделялся правом передачи его понаследству, а также правом отчуждать, закладывать, обременять сервитутами ( без ущерба для собственника земли).

Исторически это соглашение возникло лишь в отношении земель, которые принадлежали государству или городам, не подлежавших продаже и носило публично – правовой характер. За предоставленную под постройку землю наниматель должен был вносить государству определённую наёмную плату в установленные сроки – поземельный оброк. В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, практику сдавать землю под постройку на длительный срок под определённую плату усвоили и частные лица и таким образом это отношение перешло и в область частного права.  Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделённая от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности домов в городах.

Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, а требовалась ещё передача постройки. Претор уполномачивал приобретения против новых приобретателей земли. Право суперфиция могло также устанавливаться путём давности и легатов.

Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту, которая включала в себя не только текущие платежи, но и все недоимки, накопившиеся за прежнее время. Также суперфициарий оплачивал все государственные подати и налоги.

 Собственник не мог  произвольно лишить суперфициария его полномочий. Он ограничивался получением с него прибыли и в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности.

По сравнению с эмфитевтом суперфициарий был менее ограничен в своих правах:

1. При отчуждении суперфиция хозяин не имел права предпочтительного выкупа.
2. Хозяину не отчислялись 2 % от суммы продажи постройки.
3. Хозяин не мог лишитьсуперфициария права в случае неплатежа податей или арендной платы. Все недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком, а арендная плата лишь по личному иску хозяина.

При потере права по наказанию, если постройка разрушалась, суперфицарий мог возвести новую. Защищался суперфиций вещными исками, наподобие собственника. Он получал иск на вещь, предоставляемый претором в случае потери владения постройкой. Кроме того, ему давался интердикт для защиты пользования от третьих лиц.

Суперфиций устанавливался договором, легатом и давностью. Для пердачи суперфиция требовалась традиция.

Суперфиций прекращался путём истечения срока, невзноса платы, отказа, слияния и погасительной давности. Уничтоженные здания не прекращали суперфиций.

ЭМФИТЕВЗИС

Образованию института эмфитевзиса в Риме предшествовали сходные по его содержанию отношения владения и найма государственными, городскими и общинными землями. Широкое распространение получила особая форма наследственной аренды так называемых оброчных земель. Эти земельные участки, принадлежащие государству или публичным корпорациям, отдавались частным лицам в наём на длительный срок или навсегда, с той оговоркой, что наниматель и его наследники не будут лишены владения, если будут платить определённую годовую плату. Положение собственника оставалось таким же, как и при всякой аренде. Но если при обычной аренде наниматель имел право требования иска против собственника земли. То здесь права арендатора принимают характер права на вещь. Наниматель мог отчуждать, закладывать и завещать своё право, но с той оговоркой, чтобы положение собственника не ухудшилось.

Эмфитевзис происходит от греческого слова насаждать. Появился эмфитевзис в 3 в.н.э. Институт права эмфитевзис создаётся вместе с принятием конституции византийского императора Зенона (474-491гг.)

Эмфитевзис представляет собой отчуждаемое и наследуемое право пользования землёй и плодами от неё за арендную плату с обязанностью не ухудшать имение.

Признаки эмфитевзиса:

1. Полное вещное право. Этим он приближался к собственности и подобно ей защищался всеми исками.
2. Отчуждаемое право, которое могло  быть возмездно или безвозмездно отчуждаемо с обязательным уведомлением хозяина за 2 месяца. В случае если сам хозяин не выкупал эмфитевзис, ему передавалось 2 % от стоимости сделки.

Эмфитевт мог не только передавать право, но и закладывать его, устанавливать сервитуты, но не имел права «забрасывать землю».

3. Право пользования эмфитевта было гораздо шире сервитутных. Он мог приспособить вещь к любому пользованию, например вместо пахотного поля устроить на этой земле виноградник.
4. На плоды и приращения эмфитевт имел такие же права как и собственник.
5. Право ежегодного внесения арендной платы, устанавливаемой в виде оброка, канона. При неисправном внесении в течении трёх лет, а на церковных землях в течении двух лет. Эмфитевзис отнимался.
6. Право не ухудшать вещи, являвшееся единственным ограничением пользования вещью.

Эмфитевзис устанавливался посредством особого словесного договора ( для церковных земель – письменного ), завещания в виде легата, при разделе общего имения возможно было образование эмфитевзиса в пользу одного из бывших хозяев, и по давности.

Эмфитевзис прекращался общими способами прекращения вещных прав : полное уничтожение вещи, соединение собственности и эмфитевзиса в одном лице, в виде наказания за ухудшение участка, невзнос в течение трёх лет арендной платы или государственных податей – отчуждение эмфитевзиса происходило без соблюдения установленных правил.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, проанализировав такие два понятия , как суперфиций и эмфитевзис, можно сделать следующие заключения:

Эмфитевзис и суперфиций относились к числу прав на чужие вещи и представляли собой вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землёй. Оба права сходны с сервитутами в том отношении, что как и сервитуты они являлись правом пользования чужой вещью. При этом отличительной чертой суперфиция и эмфитевзиса от сервитутов служила широта и долгосрочность их действия.

Суперфиций представляет собой наследственное и отчуждаемое право пользования чужой городской землёй для возведения на ней строения, право пользования земельным участком, на котором была произведена постройка, либо по договору с собственником, либо если собственник в своё время не оспорил правомерность застройки своего участка.

Эмфитевзис же представляет собой долгосрочную наследственную аренду земельного участка, право пользования чужой сельскохозяйственной землёй для её обработки.

Элементы обоих институтов  складывались одновременно в римском и провинциальном правах, сила же и значение права на чужую вещь были признаны позднее, под влиянием и воздействием на них преторского права.

От простого найма или аренды они отличались защитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как наём и аренда считались обязательственными отношениями, и их защита носила личный характер.

И эмфитевзис и суперфиций защищались вещными исками.

Специального договора о возникновении суперфиция не было в Римском праве. Поэтому использовались другие договоры ( купли – продажи ,  наём вещи и т.д.).

Благодаря возникновению эмфитевзиса пустующие императорские земли превращались в сады, виноградники.

 

 

 

Список литературы

1. Кудинов О. А. « Римское право», учебное пособие
2. Морев М. П. «Римское право», учебное пособие
3. Новицкий И. Б. « Римское право». Учебник для вузов

Дополнительные источники

1. www. allpravo.ru
2. www. pravo.eup. ru