Виды стоимости недвижимости

виды стоимости  недвижимости. 
 
Методы оценки.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

 

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

 

Дефицитность — ограниченность предложения.

 

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром

 

Различным целям  оценки недвижимости соответствует  несколько видов стоимости:  

 

Рыночная стоимость объекта  оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

Для определения рыночной стоимости  нельзя принять цены продаж аналогичных  объектов без проведения дополнительного  анализа, так как цена сделки не характеризует  мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий.

 

Рыночная стоимость  недвижимости может быть определена только при наличии следующих  условий равновесной сделки:

 

•   рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• срок экспозиции объекта оценки.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

 

 

Утилизационная стоимость объекта  оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

 

 

 

 

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

 

Стоимость объекта оценки для целей  налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов-экспертов.

 

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно выделить следующие виды стоимости:

стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

 

страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Методы оценки

 

Известно несколько  десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких  как характер объекта, функции и  цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

 

Все методы группируются в три подхода  к оценке недвижимости:

  
- сравнительный; 
- доходный; 
- затратный.

 

Сравнительный подход 

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

 

Преимущества  сравнительного подхода: 
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3.  Статически обоснован. 
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

 

Недостатки  сравнительного подхода: 
1.  Различия продаж. 
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4.  Зависимость от активности рынка. 
5.  Зависимость от стабильности рынка. 
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

Затратный подход

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

 

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы;  
-  величина накладных расходов;  
-  затраты на оборудование;  
-  нормы прибыли строителей в данном регионе;  
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества  затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.  
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:  
 - технико-экономический анализ стоимости нового строительства;  
  -обоснование необходимости обновления действующего объекта;  
  -оценка зданий специального назначения;  
 - при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;  
  анализ эффективности использования земли;  
  -решение задач страхования объекта;  
 - решение задач налогообложения;  
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки  затратного подхода:

  
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.  
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.  
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.  
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.  
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.  
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений.  
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный  подход

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

 

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода  от использования объекта.

2.  Оценка потерь от неполной  загрузки.

3.  Расчет расходов, связанных  с объектом оценки

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Основные  проблемы данного метода:

 

1. Метод  не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

 

2. В российских  условиях основная проблема, с  которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации  по коэффициенту загрузки на  каждом сегменте рынка в различных  регионах. В результате расчет  ЧОД и ставки капитализации  становится очень сложной задачей.

 

Оценщик и его  функциональные обязанности.

 

 

Оценщик – это специалист, способный определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

 

 

Функциональные  обязанности

Должностные обязанности оценщика утверждены Приложением  к Постановлению Министерства труда  и социального развития Российской Федерации от 27 ноября 1996 года  № 11.

 

Исходя  из этого документа, оценщик:

 

•  выявляет потребности в услугах по оценке объектов гражданских прав (недвижимого и движимого имущества, в том числе имущественных прав, работ и услуг, информации, результатов интеллектуальной деятельности и прав на них, нематериальных благ);

 

•  проводит оценочную деятельность по установлению рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидной и другой) объектов гражданских прав;

 

•  устанавливает деловые контакты и проводит переговоры с заказчиками с целью проведения работ по оценке объектов гражданских прав;

• заключает и оформляет договор по установленной форме;

 

• составляет в письменной форме отчет о выполненной работе и своевременно передает его заказчику;

 

• отражает в отчете исходные данные и содержание использованных методов для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта;

 

• обеспечивает сохранность составленного им отчета об оценке в течение трех лет;

 

• предоставляет по требованию правоохранительных органов информацию из своего отчета об оценке;

 

• консультирует заказчика о действующем законодательстве Российской Федерации об оценочной деятельности и других, применяемых при оценке объектов гражданских прав, нормативных и правовых документов;

 

• собирает и систематизирует данные для создания информационной базы, необходимой для оценочной деятельности;

 

• использует все известные методы оценки имущественных комплексов.

 

1