Классификация современных складских объектов, описание отдельных видов складских объектов

Классификация современных складских объектов,

описание отдельных видов складских объектов.

 

Первое, с чем столкнулся складской рынок в начале своего развития, — это необходимость разработки общепринятой классификации складских объектов. Ведь охарактеризовать складской комплекс для аренды, купли либо продажи не просто. А грамотно разработанная классификация облегчает заключение сделок и исключает непонимание между обеими сторонами.

Классификация складских площадей является инструментом для определения типа здания складского назначения в зависимости от качества реализации проекта по следующим категориям: конструктивные особенности, технические и инженерные системы, территория, управление объектом и услуги для арендаторов.

Классификация складских помещений, с одной стороны, определяет минимальные требования арендаторов и покупателей к качественным складским объектам. С другой стороны данный документ задает вектор развития для новых логистических проектов, появляющихся на территории страны.

Для производственно-складских помещений также существует своя система критериев «А», «В», «С» и «D». Все категории различаются между собой временем постройки здания, уровнем  его технического оснащения, удаленностью от транспортных узлов, обеспечением охраны и безопасности хранения товаров, соответствием противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам, наличием специальных климатических установок, обеспечивающих техническую возможность хранения разных категорий товаров и продуктов. 

     Складские помещения класса «А» расположены в новых современных зданиях, построенных конкретно для этих целей, оборудованных всеми необходимыми современными инженерными системами, включая систему вентиляции, кондиционирования, видеонаблюдения и сигнализации. Здесь установлено все необходимое оборудование для поддержания идеальных условий хранения совершенно различных категорий продукции, начиная от строительных материалов и заканчивая скоропортящимися продуктами питания и элитной косметикой и парфюмерией. Ко всем складским объектам обеспечен удобный подъезд и специально выделена зона для осуществления погрузочно-разгрузочных работ. На сегодняшний день только около 25% производственно-складских помещений удовлетворяют всем этим условиям, и используются в основном крупными российскими и международными торгово-строительными компаниями. 

     Складские помещения класса «В» расположены в неновых, а зачастую реконструированных зданиях, построенных еще в доперестроечный период. Эти помещения отличаются от более высокой категории «А» меньшей площадью и менее современным оборудованием. Они подходят для хранения не всех категорий товаров, и менее удобно расположены с точки зрения логистики. При этом более доступны по цене для собственников и арендаторов. Здесь также есть централизованная система охраны. Как и в категории «А», помимо непосредственно производственно-складских помещений, в здании предусмотрено также наличие офисного сектора. Эта категория помещений составляет около 40% от существующих на рынке предложений данного вида коммерческой недвижимости. 

     К производственно-складским помещениям «С» класса относят реконструированные помещения, которые изначально не предполагали размещения складов. Чаще всего к ним относятся железные ангары для хранения техники, бывшие фабрики и заводы, старые автобазы. Они не всегда имеют необходимый уровень технического оснащения и удобные транспортные подъезды. Но и стоимость их приобретения и аренды будет значительно ниже первых двух категорий. 

     Склады категории «D» подходят для хранения только тех товаров и материалов, которые вообще не нуждаются в каких-либо специальных условиях содержания и охраны, потому что совершенно для таких целей не приспособлены. Это скорее импровизированные и наспех переоборудованные гаражи, сельскохозяйственные постройки, подвалы и даже старые бомбоубежища. Говорить о качестве и технической приспособленности таких помещений для хранения продукции не приходится. При этом они также имеют свой круг потенциальных покупателей и арендаторов.

В классификации отражены преимущественно технические характеристики зданий/комплекса зданий без учета их месторасположения. Таким образом, данная классификация может быть использована на всей территории страны.

Классификация складских помещений может быть использована всеми участниками рынка складской недвижимости: арендаторами и конечными покупателями складских площадей, аналитиками, консультантами, брокерами, девелоперами и инвесторами.

Класс A+

1. Современное одноэтажное складское здание, построенное с использованием негорючих материалов, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м.

2. Площадь застройки 40–45%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки — не менее 13 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

5.Наличие системы отопления, обеспечивающей не менее +14° при наружной температуре воздуха -35° (исключая низкотемпературные режимы хранения).

6.Наличие автоматической системы пожарной сигнализации; наличие резервуаров пожаротушения и насосной станции 1го уровня и 2го подъема в полном соответствии с требованиями спринклерной системы пожаротушения;

использование спринклерных систем пожаротушения c повышенной проливной способностью, соответствующих стандартам FM Global

7. Наличие системы вентиляции.

8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.

9. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты — dock levelers (не менее 1 на 500 кв. м).

11. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12. Наличие зоны маневрирования грузового транспорта перед складом для беспрепятственного подъезда автомобилей к докам. Ширина зоны для стандартных доков – не менее 38 м, для доков установленных под углом 45 градусов – не менее 27 м.

13. Наличие офисных помещений при складе.

14. Наличие вспомогательных помещений при складе(туалеты,душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Оптоволоконные телекоммуникации.

17. Огороженная и круглосуточно охраняемая,освещенная,благоустроенная территория.

18. Расположение в близи центральных магистралей.

19. Профессиональная система управления.

20. Опытный девелопер.

21. Железнодорожная ветка.

22. Внедренная система управления зданием (BMS, Building Management System) для обеспечения контроля инженерных систем здания и мониторинга систем безопасности.

Класс A

1. Современное одноэтажное складское здание прямоугольной формы, построенное с использованием негорючих материалов.

2. Высота потолков не менее 12 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

3. Здание без колонн или с шагом колонн не менее 12 м

4. Бетонный пол с антипылевым покрытием.

5. Минимальная нагрузка на пол не менее 6 т/м2 для зданий с чистой высотой потолков 12 м.

6. Уровень пола в зоне погрузки-разгрузки – 1,20 м над уровнем земли.

7. Автоматические ворота докового типа  с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты в количестве не менее 1 на 1 000 м2 складской площади.

9. Использование фасадов, обеспечивающих достаточную теплоизоляцию в соответствии с техническими регламентами РФ (в зависимости от региона).

10. Наличие независимых электроподстанций у каждого здания, 100% резервирование электрических мощностей.

11. Наличие зарядных комнат.

12. Наличие системы отопления.

13. Наличие приточно-вытяжной вентиляции.

14. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория.

16. Наличие зоны маневрирования грузового транспорта перед складом для беспрепятственного подъезда автомобилей к докам. Ширина зоны для стандартных доков – не менее 38 м, для доков установленных под углом 45 градусов – не менее 27 м.

17. Схема организации движения на участке круговая, с пожарными проездами не менее 6 м шириной.

18. Наличие административно-бытовых помещений при складе (минимум 5% от складской площади), в т.ч. офисные помещения, санитарные узлы (туалеты, душевые), подсобные помещения, серверные комнаты, раздевалки для персонала, комната приема пищи.

19. Управление зданием: профессиональная управляющая компания (с портфелем не менее 200 тыс. м2 складских объектов в России или соответствующим международным опытом).

Класс В+

1. Одноэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.

2. Площадь застройки 45–55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли.

4. Высота потолков от 8 м.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Наличие системы вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты — dock levelers (не менее 1 на 1000 кв. м).

10. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

11. Наличие офисных помещений при складе.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе(туалеты,душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

13. Оптоволоконные телекоммуникации.

14. Огороженная и круглосуточно охраняемая,освещенная,благоустроенная территория.

15. Расположение в близи центральных магистралей.

16. Профессиональная система управления.

17. Опытный девелопер.

18. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

19. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

20. Железнодорожная ветка.

Класс В

1. Одно-, многоэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.

2. Высота потолков 6м.

3. Ровный бетонный пол.

4. Минимальная нагрузка на пол не менее 4 т/м2.

5. Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers): не менее 1 на 1 500 м2.

6. Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта.

7. Наличие приточно-вытяжной вентиляции.

8. Оптоволоконные телекоммуникации.

9. Наличие системы отопления.

10. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

11. Огороженная и круглосуточно охраняемая территория.

12. Площадь застройки - до 60% от общей площади земельного участка.

13. Наличие офисно-бытовых помещений при складе, в том числе:

офисные помещения, санитарные узлы (туалеты, душевые), подсобные помещения, раздевалки для персонала.

14. В случае многоэтажного строения – наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 1 000 м2 складской площади).

Класс С

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

2. Высота потолков от 4 м.

3. Покрытие.пола: асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

4. Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта.

5. Наличие телекоммуникаций.

6. Наличие системы отопления.

7. Наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения.

8. Охрана по периметру территории.

9. Наличие офисных помещений при складе.

10. В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников, наличие железнодорожной ветки, наличие ворот на нулевой отметке.

Класс D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

3. Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

4. Система вентиляции.

5. Телекоммуникации.

6. Охрана по периметру территории.

7. Железнодорожная ветка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список источников

1. Периодическое издание «Склад и Техника» №4/2004

2. Учебная и справочная литература 1. Волгин В.В. Склад: организация, управление, логистика. – 8-е изд., перераб.и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2007. – 732 с.

3. Николайчук В.Е. Транспортно-складская логистика: Учебное пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2007. – 452 с.

4. Логистика: Учебное пособие/Под ред. Б.А.Аникина – М: Инфра-М, 1998

5. Периодическое издание «Логистика сегодня» №5/2004