ҚР ипотекалық несиелеуді дамытудың проблемалары мен перспективалары

     Ссуда беру кезінде банк пен  қарыз алушының  қарым-қатынастарын  белгілейтін  негізгі құжаттарға   несиелік келісім  мен  кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады (2,3, – қосымшалар).

     Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты,  несиенің  көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, проценттік ставка,  оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі,  қарыз алушының  несиелік міндеттемесінің  қамтамасыз етілуі,  ссуданы сақтандыру  шарттары,  несиенің  қамтамасыз етілуін  және мақсатты пайдаланылуын  тексеру нысандары, несиені  мақсаттан тыс  пайдалану және  ссуданы дер кезінде қайтармау  үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу

тәртібі,  келісімді бұзу  тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

    Негізгі қарыздың және  ссуда бойынша проценттердің  толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының  банктің  жазбаша келісімінсіз  жылжымайтын мүлікке  деген мүліктік  құқықтарын үшінші тұлғаға  сатуға  немесе  шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

    Қарыз алушының несиені қайтаруға  мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін,   кепілге  қойылған  мүлікті  өндіріп алу  және сату жүргізіледі.

    Тұрғын үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы  белгілейді.  Несилендіру құралы ретінде  ауыспалы  проценттік ставканы қолдану,  негізгі  қарыздың  сомасын индекстеу,  қарыз алушының  төлемдерін кейінге қалдыру  шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай,  кепілзат (ипотека) туралы  келісімде  несиені   қамтамасыз етудің  нысаны,  мөлшері  және тәртібі  көрсетіледі (4-қосымша).

   Әрбір ипотекалық  банк  ипотекалық несиелер берудің  өзіндік  сұлбасын  қолданады. Олар  несиелендіру объектілері мен субъектілері,  ресуртарды шоғырландыру  әдістері,  негізгі қарыз бен проценттерді  өндіріп алу  әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

 

2. Ипотекалық несиелендірудің проблемалары және оны шешу жолдары

     Ипотекалық несиелендірудің   көптеген елдерде  халықты  баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын ролі  көпшілікке  мәлім. Табыстары  шағын болғанымен, оны  тұрақты  алатын   азаматтар үшін тұрғын жайды  меншікке сатып алуға  жағдай жасаумен қатар,  ипотекалық несиелендіру  жүйесі  құрылыс саласына  инвестициялар тартуға  мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының  жаңа сегменті  -  ипотекалық  құнды қағаздар  рыногын  қамтамасыз етеді.

     Қазақстан Республикасының Үкіметі  өткен жылдың тамыз айында  ұзақ мерзімді  тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың  және  ипотекалық несиелендіру  жүйесін 

дамытудың  концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша   жұмыс  Ұлттық Банктің  бастамасымен жүргізілді.  Бұл ретте  Елбасының   несиелерге   қарапайым халықтың қол жетімділігін  қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ  қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс  саласын дамытуға  тарту  мақсатын   орындаудың  жаңа жолдарын  іздестіруге  талпыныс  жасалды.

     Тұрғын үй құрылысын  қаржыландырудың жаңа жүйесін  дамыту үшін   көптеген жағдайларда  тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,  бұл  тұрғын үйге  мұқтаж   азаматтар санының  ұлғаюы, бұған  бір жақтан  ескі  тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде.  Сонымен қатар,  Қазақстан экономикасының дамуы  еңбекке  қабілетті  халықтың  тұрақты табыс алу  мүмкіншіллктері зор  өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына  ықпал етті.  Ал, бұл жағдай  тұрғын үйге деген қосымша  сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

    Соңғы жылдары  орын алып отырған оңтайлы жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың  көбіне  тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген  сұраныс та  туындауда.

     Сонымен қатар,  елеулі ішкі  инвестициялық потенциалдың,  ең алдымен  зейнетақы жүйесі  тарапынан  туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын  экономиканың нақты секторына тарту  идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс  қаражатына айналмақ  бұл   жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш   идеяны жүзеге асыруға  тежеу болып келеді. Сондықтан,  зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса,  олар  қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікті   ипотекалық  құнды қағаздарды, яғни  жылжымайтын  мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген  құнды қағаздар  шығару және орналастыру  жолымен  банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру   жүйесі көздейді.

     Әлемдік практикада  ипотекалық несилендірудің  әртүрлі модельдері  қолданылуда.  Олар  несилендіру және қайта қаржыландыру   процесінің ұйымдастырылуы әдістерімен,  мемлекеттің  қатысу дәрежесімен   бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда  АҚШ. Германияның, Малайзияның және Ресейдің  тәжірибесі негізінде  жинақталған  небір жүйелер «гибридін»  қолдану  керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық  рынокта  оператордың функцияларын  атқаруы  тиіс,  несиелік ресурстардың   тез арада   қайтарылуын  және  банктер мен банктік емес  ұйымдардың  өтімділігі проблемасының шешілуін   қамтамасыз ететін,    ипотекалық  несиелер берілді  жүзеге асыратын  арнайы мамандандырылған  ұйым – Қазақстандық ипотекалық  компанияны құру  туралы шешім қабылданды.

   Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде  Ұлттық Банк  болып белгіленді.  Компанияның төленген  жарғылық капиталы  бүгінгі таңда  1,0 млрд. теңге құрайды.  Кейін  компанияның  капиталына  халықаралық  қаржы ұйымдарының  және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы  жоспарлануда.

  Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің проблемалары келесіге байланысты:

 банктердің ресурстық  базаларының жетіспеуі;

қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті төменгі сұраныс.

Ипотекалық несиелендірудің проблемалары:   

 ипотекалық несие  арқылы тұрғын үй сатып алумен  байланысты келісім — шарттың  мемлекеттік тіркеудің тым ұзақтығы  және қымбаттылығы тб.   

 салық жүйесінің қатаңдығы, салық мөлшерлемесінің жоғары  болуы;   

 Кірістердің өсуі;   

 Жаппай тұрғын үй құрылысының жоқтығы;  

  Халықтың миграциясы;   

 Жылжымайтын мүлікке  сұраныстың өсуі және бағаның  өсуі.

   Ипотекалық кредиттеу нарығында негізгі үш тәуекелді міндетті түрде сақтандыру тәжірибесі қалыптасты: бұл заемшының өмірі мен денсаулығы; кепіл объектісінің жойылуы немесе бүлінуі; заемшының еңбеккежарамдылығын жоғалту тәуекелі.

Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:

• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)

• Кепілзаттың қарыз алушысының қолында қалуы

Ипотекалық несиелеу объектілері болатындар:

- Тұрғын үй салуға  арналған жерді сатып алу және  жабдықтау;

- Ғимараттың салынуы;

- Тұрғын үйді сатып  алу.

Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы даму бағытының сипаттамасы

Ипотекалық несие мәселесін шешу жолдары:

Ипотекалық кредиттеу жүйесін жетілдіру;

Нарық механизмінің дамуына, оның тыныс — тіршілік ортасына жағдай жасау;

Бюджеттен тыс ресурстарды мобилизациялау және оларды несиелік — қаржы саласына бағыттау;

Құрылыс жинақ ақша жүйесін дамыту;

Халық жағдайын жақсарту;

Жұмыссыздықты азайту;

Жеке меншік елдің пайдасына өз үлесін қосу;

Дамыған елдердің қатарына қосылу;

Экономиканы жоғарғы деңгейге көтеру болып табылады.

   Жалпы республикадағы орташа жалақымен салыстырғанда облыста жалақы деңгейі елеулі жоғары болды. Тұрғындар табысының өсімі, ел ішіндегі тұрақты саяси жағдай мен экономика, ақшаның тұрақтылығы табыс шамасының өсуіне әкелді. Субъектілер табысының өсуінен нарықта жылжымайтын мүлікке қызығушылық пайда болды. Нәтижесінде сол кезеңдерде тұрғын үй бағасы мен операциялары қарқынды өсіп, тұрғын үй нарығы дамыды, бірақ қазіргі таңда бұл жағдай біраз бәсеңсіген.

   Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың және құрылыстың қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

   Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу қайталама нарығының жұмыс істеуі ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін қамтамасыз етеді, айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймауқтарына және экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.

   Ипотекалық банктердің ірі облигациялық тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту проблемасының шешімі болды.

 

                    3. Ипотекалық несиенің даму перспективасы

 

    Ипотекалық неселеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің формасы болып табылады. Ол қозғалмайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

    Ипотекалық несиелеу  кәсіпорындардың, фирмалардың және құрылыстың қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы  инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:

• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса)

• Кепілзаттың қарыз  алушысының қолында қалуы.

Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:

•Шаруашылық жүргізетін субъетілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;

• Ипоткелақ несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

    Бірінші ипотекалық несиелеудің  бағытымен көбінесе ипотекалық банктер айналысады, ал екінші бағытпен қаржылық компаниялар, ипотекалық банктердің активтерін сатып алатын, кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілген және өзінің атынан бағалы қағаздарды шығаратын қорлар айналысады.  Бағалы қағаздар кепілзат мүлігімен қамтамасыз етілгені және инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді кіріс алуға мүмкіндігі болғаны үшін ликвидті болып келеді. Кейбір шетел қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша кепілгер мемлекет болады және бұл сенімді болып келеді.

   Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу қайталама нарығының жұмыс істеуі ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін қамтамасыз етеді, айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймауқтарына және экономикалық сфераларға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық ставкаларды тұрақтандырады.

    Ипотекалық несиелеумен  айналысатын банктер аталған  шарттарда несиелік ресурстармен  шектелген болмайды. өйткені қайталама  нарықта операцияларды жүзеге  асыру арқылы керекті қаражаттарды  қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері  бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді.

   Қазақстан банктеріндегі  ипотекалық несиелеудің проблемалары  келесіге байланысты: банктердің  ресурстық базаларының жетіспеуі; қозғалмайтын мүлікке төлем қабілеті  төменгі сұраныс.

    Ипотекалық банктердің ірі облигациялық тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту проблемасының шешімі болды.

Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

Тұрғын үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген тізімде жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

     Тұрғын үй салуға  несие көзделген жобаға, келісім шартқа, мерзімдеріне және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.

     Ипотекалық несиелеу  объектілері болатындар:

- Тұрғын үй салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;

- Ғимараттың салынуы;

- Тұрғын үйді сатып алу.

Несиелеу объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:

- Жер несиесі;

- Құрылыс несиесі;

- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

   Құрылыс несиесін беру  жөніндегі шешім қарыз алушының  өтініші бойынша банк-кредитормен  қабылданады.

    Несие беруші банк  өтінішті қарастырған уақытта қарыз алушының несиені қайтару қабілетілігіне, қаржылық тұрақтылығына комплекстік анализ жасайды; құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

Банк пен қараз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде несиелік келісім шарт пен кепілзат жөніндегі келісім шарт болады.

    Несиелік келісім шартта  ссуданы алу мақсаты, мерзімі  мен несие мөлшері, несиені беру  және өтеу тізімі, пайыздық ставка  және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейдің мөлшері мен тізімі, келісім шартты бұзу тізімі қарастырылады.