Оценка эффективности инвестиционного проекта

 

Систематические	Несистематические
Рыночный риск (изменение рыночных условий)	Деловой риск (связан с бизнес-процессами компании)
Циклический риск (связан с деловым  циклом)	Финансовый (связан с финансовой независимостью и устойчивостью)
Инфляционный риск (изменение покупательной  способности)	Риск ликвидности (недвижимость на любой стадии строительства имеет невысокую степень ликвидности)
Процентный                       (изменение условий кредитования)	Другие специфические риски – конструкционные, исполнительские и др.

 

Изучив общепринятые признаки классификации проектных рисков, представляется разумным их разделение в соответствии с этапом проектной деятельности: риски прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной фазы. При этом риски каждого из периодов подразделяются на внешние – зависящие от внешней среды, и внутренние – определяемые деятельностью компании-инициатора.

Риск является неотъемлемой составляющей всех этапов реализации проекта строительства недвижимости. Ввиду того, что на практике избежать его невозможно, чтобы его предвидеть и выработать систему мер по уменьшению последствий – необходимо оценить вероятные потери качественно или количественно.

 

 

1.4. Количественные методы анализа рисков

Как было указано выше, наиболее полно и объективно оценить величину и вероятность возможных убытков можно с использованием методов количественного анализа, который предполагает присвоение количественного параметра качественному. В ходе количественной оценки рисков численно определяются отдельные виды риска, вероятность наступления тех или иных событий, а также рассчитываются показатели, количественно характеризующие степень риска. Количественная оценка отражает величину предполагаемого риска по проекту, его реальная величина становится известной в результате факта наступления рискового события. В качестве наиболее распространенных инструментов количественной оценки проектных рисков выделяют:

• метод корректировки нормы дисконта (ставки процента с поправкой на риск);

• анализ чувствительности критериев эффективности;

• метод проверки устойчивости (расчета критических точек);

• сценарный метод;

• деревья решений;

• имитационное моделирование (метод Монте-Карло).

Далее рассмотрим подробней основные принципы реализации и недостатки некоторых, наиболее распространенных количественных методов.

Метод корректировки нормы дисконта с учетом риска

Суть метода корректировки нормы дисконта с учетом риска заключается в корректировке некоторой базовой нормы дисконта, которая считается безрисковой (например, предельная или средняя стоимость капитала для фирмы).

Такая корректировка проводится путем прибавления величины премии за риск, которая рассчитывается экспертным путем либо по внутрифирменным методикам. После этого осуществляется расчет критериев эффективности проекта по вновь полученной норме. Чем больше риск, тем выше величина премии.

Например, фирма может установить премию за риск 10% при реализации нового проекта. Если предельная норма капитала равна 9%, то норма дисконта будет равна 19%.

Решение принимается согласно правилу выбранного критерия.

NPV > 0, PI > 1, IRR > r, проект  принимается.

NPVx < NPVy, проект У обеспечивает большую NPV.

PIx > PIy, проект X обеспечивает  большую рентабельность.

IRRx > IRRy, проект X обеспечивает  большую эффективность инвестиций.

Достоинства метода:

- Простота расчетов.

- Понятность и доступность.

- Нет необходимости в  программных средствах (достаточно обычного калькулятора).

В то же время метод имеет ряд недостатков:

- Не дает информации  о степени риска. Полученные результаты  зависят только от величины  премии за риск.

- Предполагает увеличение  риска в деятельности организации  во времени с постоянным коэффициентом. Это нельзя считать корректным, поскольку для многих проектов характерно наличие рисков на начальном этапе и постепенное их снижение к концу реализации проекта. Следовательно, прибыльные проекты, которые не предполагают увеличение риска со временем, будут отклонены.

- Этот метод не несет  информации о вероятностных распределениях  будущих потоков платежей и  не позволяет получить их оценку, а лишь осуществляет их приведение  к настоящему моменту времени.

- Ограниченные возможности  построения различных вариантов моделей. Данный метод сводится к анализу зависимости критериев платежеспособности от изменений только одного показателя - нормы дисконта.

Данный метод широко применяется на практике.

Метод анализа чувствительности и критических значений

Данный метод анализа рисков заключается в исследовании зависимости результирующего показателя проекта от изменения какого-либо одного параметра (при сохранении остальных на неизменном уровне). В качестве результирующих показателей обычно рассматривают показатели эффективности (NPV, IRR, PI, PP) или ежегодные показатели проекта (размер чистой, накопленной прибыли). Проведение анализа предполагает следующие этапы:

1. Математически определяется взаимосвязь между исходными и

результирующим показателем;

2. Определяются наиболее вероятные значения для исходных

показателей и диапазоны их изменений (обычно в пределах 5-10%);

3. Рассчитывается наиболее вероятное значение

результирующего показателя;

4. Исследуемые исходные параметры по очереди изменяются

в допустимом диапазоне, определяются новые значения результирующего критерия; Исходные параметры ранжируются по степени влияния на

5. изменение результирующего показателя, таким образом происходит

их группировка в зависимости от степени риска

Подверженность проекта соответствующему виду риска можно оценить на основе ранжирования показателей эластичности - чувствительности по каждому из параметров или отношения процентного изменения результирующего показателя к изменению значения исследуемого параметра на один процент .

где:

E – показатель эластичности;

NPV1 и NPV0 - конечное и базовое  значение результирующего показателя;

X1 и X0 - конечное и базовое  значение варьируемого параметра.

Анализ также можно провести графически, построив зависимости результирующего показателя от изменения каждого из факторов.  Чем больше угол наклона зависимости,  тем больше риск и чувствительнее значение результата по проекту к изменению параметра. На основании этих расчетов далее проводится ранжирование факторов по степени важности (высокая, средняя, невысокая) и построение матрицы чувствительности.

Продолжением данного метода является метод критических точек (проверки устойчивости проекта), который основывается на определении значений переменных риск-факторов, которые приводят результирующий показатель по проекту к критическому пределу. Разрабатываются наиболее вероятные и критические сценарии поведения исходных показателей и величины возможных потерь. При этом проект можно считать устойчивым и эффективным, если в моделируемых ситуациях NPV проекта положителен и обеспечивается необходимый резерв его финансовой реализуемости .

Несмотря на очевидные достоинства данных методов – объективность, наглядность результатов, многие авторы выделяют и главный недостаток - предпосылка, что изменение факторов проводится изолированно, в то время как на практике они могут быть коррелированны

Метод сценариев — эффективное средство для организации про­гнозирования, объединяющего качественный и количественный подходы.

 Сценарий — это  модель будущего, в которой описывается воз­можный ход событий с указанием вероятностей их реализации. В сценарии определяются основные факторы, которые должны быть приняты во внимание, и указывается, каким образом эти факторы могут повлиять на предполагаемые события.

Как правило, составляется несколько альтернативных вариан­тов сценариев. Сценарий, таким образом, — это характеристика будущего в изыскательском прогнозе, а не определение одного воз­можного или желательного состояния будущего.

 Обычно наиболее вероятный  вариант сценария рассматривается в качестве базового, на основе которого принимаются решения. Другие варианты сценария, рассматриваемые в качестве альтерна­тивных, планируются в том случае, если реальность в большей мере начинает приближаться к их содержанию, а не к базовому вариан­ту сценария.

 Сценарии обычно представляют  собой описание событий и оцен­ки  показателей и характеристик  во времени. Метод подготовки  сце­нариев вначале использовался  для выявления возможных результа­тов  военных действий.

Позже сценарное прогнозирование стали применять в экономи­ческой политике, а затем и в стратегическом корпоративном плани­ровании. Теперь это наиболее известный интеграционный механизм прогнозирования экономических процессов в условиях рынка.

 Сценарии являются  эффективным средством преодоления тра­диционного мышления. Сценарий — это анализ быстро меняюще­гося настоящего и будущего, его подготовка заставляет заниматься деталями и процессами, которые могут быть упущены при изоли­рованном использовании частных методов прогнозирования. По­этому сценарий отличается от простого прогноза. Он является ин­струментом, который используется для определения видов прогно­зов, которые должны быть разработаны, чтобы описать будущее с достаточной полнотой, с учетом всех главных факторов.

 Использование сценарного прогнозирования в условиях рынка обеспечивает:

• лучшее понимание ситуации, ее эволюции;
• оценку потенциальных угроз;
• выявление благоприятных возможностей;
• выявление возможных и целесообразных направлений деятельности;
• повышение уровня адаптации к изменениям внешней среды.

 Сценарное прогнозирование  является эффективным средством  подготовки плановых решений  как на предприятии, так и в государстве.

 Планирование тесно  связано с прогнозированием, разделение  этих процессов в известной  мере условно, поэтому в планировании и прогнозировании могут использоваться одни и те же методы или тесно взаимосвязанные методы.

С применением метода сценариев связаны и иные трудности. Рассмотренные выше ситуации, когда распределение будущих доходов проекта известно, встречаются довольно редко.

Чаще всего, задавая вероятности тех или иных событий, оценщики ссылаются на статистику. Такая статистика, пригодная для обоснованного установления вероятностей, действительно есть, но относится она только к массовым событиям типа стихийных бедствий или отказов оборудования. Применительно же к уникальным, неповторяющимся событиям затруднительно даже ввести само понятие вероятности, а тем более оценить эти вероятности

 

 

Заключение

В работе были освещены теоретические аспекты понятия «риск», его основные элементы и классификации. Обобщая литературу по данной проблеме, проектные риски в строительной сфере были определены как численно измеримая вероятность незапланированного возникновения дополнительных убытков (получения экономических выгод) в рамках реализуемого проекта или связанной с ним деятельности. Также была предложена классификация  рисков проекта строительства в соответствии с фазой жизненного цикла (прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной). При этом риски каждого из периодов подразделяются на внешние – недиверсифицируемые, зависящие от внешней среды, и внутренние – определяемые деятельностью компании-инициатора.

Алгоритмы методов количественного подхода также имеют свои недостатки и достоинства, их задачей можно назвать определение численной величины вероятных потерь – степени риска. Так, было установлено, что наиболее полно оценить величину и вероятность возможных убытков, а также принимать эффективные решения по управлению риском можно только при условии использовании комплексного подхода. Это можно реализовать с помощью интегрирования описанных техник количественного подхода – анализа чувствительности, дерева решений и имитационного моделирования Монте-Карло – в алгоритм сценарного анализа рисков.

Анализ и обобщение подходов к определению, классификации и разработке сценариев позволил выделить три группы методов по построению вероятных сценариев  - методы интуитивной логики (intuitive logics), анализа влияния на тренд (trend-impact analysis) и анализа перекрестного влияния (cross-impact analysis). Первый подход полностью основан на мнении и интуиции экспертов, тогда как два других предусматривают как использование экспертных мнений, так и математического анализа и моделирования. Суть данных методик заключается в экстраполяции трендов ключевых переменных проекта и их последующей модификации с учетом возможных будущих событий.