Оценка бизнеса

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

объект оценки;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

9 Статья 11. Общие требования к  содержанию отчета об оценке  объекта оценки

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с

указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей

совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, см. информационное письмо ВАС РФ от 30.05.2005 N 92.

Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации

10 Статья 15. Обязанности оценщика



Комментарий к статье 15 

1. Если предыдущая статья говорит о правах, то комментируемая статья говорит об обязанностях оценщика, то есть о том, от чего оценщик не имеет права отказаться. И первой среди этих обязанностей стоит обязанность быть членом одной из СРОО. Это главное требование, которое является гарантией того, что оценщик осуществляет свою деятельность легально в соответствии с комментируемым Законом. (О требованиях к членству в СРОО см. ст. 24 Закона и комментарий к ней.)

2. Оценщик  при осуществлении оценочной  деятельности обязан соблюдать  при осуществлении оценочной  деятельности требования настоящего  Федерального закона, других федеральных  законов и иных нормативных  правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а  также стандарты и правила  оценочной деятельности, утвержденные  саморегулируемой организацией  оценщиков, членом которой он  является. Здесь говорится обо  всех нормативных источниках, которых  обязан придерживаться оценщик. Причем важно, чтобы все эти  источники были действующими. Применение  недействующих норм может привести  к тому, что отчет оценщика  может быть признан недостоверным. Пример тому - Постановление ФАС  Северо-Западного округа от 07.12.2004 N А56-21802/03. При определении стоимости восстановительного ремонта транспортного средства ответчик использовал Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98, утвержденное Министерством экономики Российской Федерации 04.06.1998. 
Однако указанное Методическое руководство не основано на действующем законодательстве, поскольку письмом Министерства юстиции Российской Федерации от 27.11.2002 N 07/11150-ЮД в регистрации данного документа отказано. 
Это позволяет сделать вывод о недостоверности как оспариваемого отчета в целом, так и дополнения к нему.

3. Оценщик  обязан соблюдать правила деловой  и профессиональной этики, установленные  СРОО, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные  такой саморегулируемой организацией  оценщиков. Каждая СРОО согласно  ст. 22.1 Закона должна разрабатывать  и утверждать правила деловой  и профессиональной этики. За  нарушение данных правил оценщик  может быть исключен из СРОО  в соответствии со ст. 24 Закона. 
Относительно взносов. Обязанность уплаты взносов возлагается именно на самого оценщика, а не организацию, где он состоит в трудовых отношениях. Однако сложилась практика, что в ряде случаев взносы оплачиваются организацией-работодателем за своих работников-оценщиков. Подобная сложившаяся практика вызывает и вопросы по уплате налогов (единый социальный налог, налог на доходы с физических лиц) с данных выплат за работников-оценщиков за счет организации-работодателя. 
Письмом Минфина РФ от 09.07.2007 N 03-04-06-01/222, письмом Минфина РФ от 19.11.2007 N 03-04-06-01/398 определено, что выплаты "организацией-работодателем за своих работников-оценщиков вступительных и членских взносов в СРО, обязательного взноса в компенсационный фонд СРО и страхования ответственности оценщика не подлежат налогообложению единым социальным налогом и налогом на доходы физических лиц", "поскольку указанная оплата производится в интересах самой организации".

4. В случае  возникновения обстоятельств, препятствующих  проведению объективной оценки, оценщик обязан сообщать заказчику  или юридическому лицу, с которым  он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия  в проведении оценки. В противном  случае оценщик будет в полной  мере нести ответственность за  несоблюдение условий договора  оценки.

5. Оценщик  обязан обеспечивать сохранность  документов, получаемых от заказчика  и третьих лиц в ходе проведения  оценки. С целью соблюдения этого  правила оценщику недостаточно  быть просто аккуратным с получаемыми  документами. Он должен придерживаться  некоторых правил, которые помогут  ему избежать неприятных ситуаций. Во-первых, оценщику желательно избегать  случаев сохранения у себя  оригиналов документов. Лучше для  работы пользоваться копиями. Оригиналы  смотреть только с рук заказчика  для уточнения данных, которые  нельзя заметить на копии, либо  для уточнения подлинности копий  документов. Кроме того, случайная  потеря копии документа не  несет таких убытков, какие возможны  при потере оригинала. Во-вторых, все документы необходимо передавать  только по акту приема-передачи  документов с подписями заказчика  и оценщика. При этом стороны, прежде чем подписать подобный  документ, должны проверить четкое  соответствие самих документов  тому, что записано в описи  документов в акте. В этом случае  можно избежать такой ситуации, к примеру, когда заказчик может  забыть передать какой-то документ, а оценщик будет думать, что  потерял его. В-третьих, документы  лучше держать только на рабочем  месте.

6. Оценщик  обязан представлять заказчику  информацию о членстве в СРОО. Мало быть членом СРОО, оценщик  должен представить заказчику  информацию о своем членстве. Здесь не указано, какую именно  информацию оценщик обязан представить. Но согласно ст. 10 Закона при  заключении договора на проведение  оценки оценщик обязан как  минимум указать наименование  СРОО, членом которой он является, и место нахождения этой СРОО. Отсутствие этих данных может  повлечь за собой признание  договора на проведение оценки  незаключенным с вытекающими  отсюда последствиями.

7. От оценщика  требуется, чтобы он представлял  СРОО информацию о юридическом  лице, с которым он заключил  трудовой договор, в том числе  информацию о соответствии такого  юридического лица условиям, установленным  ст. 15.1 комментируемого Закона, а  также сведения о любых изменениях  этой информации.

Закон не говорит конкретно о том, какая именно информация о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, должна представляться в СРОО. Видимо, этот вопрос на сегодняшний день каждая СРОО должна решать сама. Закон лишь выделяет некоторые обязательные моменты. Так, в соответствии с комментируемым пунктом оценщик - работник юридического лица обязан представить информацию о соответствии этого юридического лица требованиям ст. 15.1 Закона. А среди таких требований обязательное требование - наличие в штате не менее двух лиц, которые в соответствии со ст. 24 Закона имеют удовлетворяющие требованиям этой статьи документ об образовании в области оценочной деятельности и справку об отсутствии судимости. Другие требования ст. 15.1 Закона указывают на обеспечение сохранности документов заказчика, на информирование заказчика, охрану конфиденциальной информации заказчиков, представление информации о работе с заказчиками СРОО, представление отчетов об оценке государственным органам. Эти требования связаны с текущей деятельностью юридического лица, и информация об их выполнении может представляться СРОО по мере ее появления. По логике вещей ясно, что оценщик также должен представить СРОО информацию о наименовании и фактическом местонахождении юридического лица, работником которого он является.

8. Закон указывает, что заказчик имеет право потребовать, а оценщик обязан ему представить  страховой полис и документ  об образовании, подтверждающий  получение профессиональных знаний  в области оценочной деятельности. И это помимо того, что в  договоре согласно ст. 10 Закона  должны указываться сведения  об обязательном страховании  гражданской ответственности оценщика (ОСГОО) и наименование и место  нахождения СРОО, членом которой  является оценщик. Причем в соответствии  с комментируемой нормой оценщик  обязан представить оригиналы, а  не копии документов. Для большей  надежности во избежание безнаказанности  возможного мошенничества заказчику  следует не только внимательно  изучить представленные оценщиком  документы, но и приложить к  договору их светокопии.

9. Оценщик не имеет права разглашать  конфиденциальную информацию, полученную  от заказчика в ходе проведения  оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством  Российской Федерации. Так, законодательством  России допускаются случаи, когда оценщик обязан представить соответствующую информацию по требованию органов, уполномоченных требовать данную информацию. Это могут быть случаи, например, когда оценщик привлекается в качестве свидетеля по уголовному или административному делу. Причем оценщики не обладают свидетельским иммунитетом в отличие от судей, присяжных заседателей, адвокатов, защитников подозреваемого, обвиняемого священнослужителя, члена Совета Федерации, депутата Государственной Думы.