Недвижемость

                                      

           Управление городским имуществом и недвижимостью

                                             

                                                              Вариант 3

Ситуация 1

В результате анализа рынка недвижимости получена информация по аналогичным объектам.

· Определите наилучший и эффективный вариант использования земельного участка.

Показатель				Объекты
Торговый центр		Бизнес-центр		Гостиница		Кинотеатр
Стоимость строительства, тыс. руб.	28 500		24 000		22 500		19 500
Чистый годовой операционный доход, тыс.руб.	5 900		4 780		4 600		3 750
Коэффициент капитализации для зданий, %.	14		15		17		13
Коэффициент капитализации для земли, %.	12		12		12		12

 

Ситуация 2

Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход, равный 350 000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1 750 000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17%.

· Оцените стоимость объекта.

Решение:

Доля заемных средств в ЧОД в абсолютном выражении = 1750000 * 0,17 = 297500

Доля собственных средств в ЧОД = 350 000 – 297 000 = 53 000 д.е.

Величина собственных средств = 53 000 /0,19 = 278 947 д.е.

Стоимость объекта = 278 947 + 1 750 000 = 2 028 947 д.е. 

 

Вывод: стоимость объекта составляет 2 028 947 д.е.

 

 

 

Ситуация 3

Дайте характеристику основных принципов, в соответствии с которыми осуществляется управленческая деятельность государства и местного самоуправления.

· Объясните, почему финансовая деятельность государства и муниципальных образований является управленческой деятельностью.

 

Финансовая деятельность государства как разновидность управленческой деятельности

Финансовая деятельность государства представляет собой «специальную отрасль государственного управления». В этом качестве финансовая деятельность государства является:

• властной, основанной на предписаниях органов государственной (публичной) власти;
• государственно-плановой, осуществляемой в рамках точно определенного времени (квартала, года);
• координирующей;
• контролирующей.

Управленческий характер финансовой деятельности проявляется в том, что она осуществляется на основе правовых управленческих решений как представительных, так и исполнительных органов власти. В иерархии таких решений ведущее место принадлежит актам представительных органов, в первую очередь федеральным законам и законам субъектов Федерации о бюджетах, налогах и т.д.

Наибольшую часть управленческих решений в области финансовой деятельности государства составляют акты органов исполнительной власти, и это естественно, потому что преимущественно эти органы осуществляют финансовую деятельность (Минфин России, налоговые службы). При этом в каждом конкретном случае осуществление финансовой деятельности представляет собой иерархическую связь двух субъектов: один из них командует, реализует направляющее, координирующее, контролирующее воздействие, а другой субъект подпадает под его власть. Наиболее заметно такое воздействие в налоговом правоотношении (налоговый орган — налогоплательщик), в бюджетно-процессуальном правоотношении (законодательный орган — орган исполнительной власти).

Финансовая деятельность представляет собой управленческую деятельность координирующего характера, в процессе осуществление которой устанавливается в зависимости от обстоятельств целесообразное соотношение расходной части с доходной частью бюджетов различных уровней путем бюджетного регулирования: процентных отчислений от налогов в те или иные бюджеты, предоставления дотаций, субвенций и субсидий и т.д. Однако координацию как управленческое воздействие по согласованию действий различных финансовых органов вряд ли можно ограничить только бюджетной сферой. Она распространяется на эмиссионную, налоговую, валютную и другие сферы финансовой деятельности государства.

Планирование имманентно присуще финансовой деятельности как деятельности управленческой. Например, исполнение бюджета как по доходам, так и по расходам осуществляется строго по плану: каждый доход и каждый расход бюджета предусмотрены законом и реализуются в установленное законом время. Иначе говоря, финансовая деятельность любой государственной организации осуществляется не произвольно, а на основе какого-либо финансово-планового акта: сметы доходов и расходов бюджетного учреждения, баланса доходов и расходов предприятия, кассового плана и т.д.

Таким образом, финансовая деятельность государства представляет собой плановый процесс мобилизации денежных средств, создания финансовых фондов, расходования денежных средств для эффективного выполнения государством своих задач и функций.

Составной частью финансовой деятельности государства как управленческой категории является финансово-контрольная деятельность, которую осуществляют компетентные органы государства (Минфин России, Счетная палата РФ) в процессе мобилизации денежных средств в государственные финансовые фонды и их использования в интересах общества и государства.

Государственный финансовый контроль распространяется как на государственные и муниципальные финансовые структуры, так и на частную предпринимательскую деятельность. Так, органы государственной власти Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют контроль за соблюдением органами местного самоуправления налогового и бюджетного законодательства.

Итак, финансовая деятельность государства представляет собой деятельность по выпуску денежных знаков и организации денежного обращения в стране, мобилизации денежных средств в государственные и муниципальные фонды, использованию их в интересах общества и государства, причем эта деятельность осуществляется на основе управленческих решений, финансового планирования и контроля за правильностью всех финансовых операций как государственных (публичных), так и частных структур.

Есть еще один признак финансовой деятельности государства, о котором следует сказать отдельно: эта деятельность осуществляется на строго правовой основе.

 

 

Cитуация 4

Федоров – участник полного товарищества «Коробкин и компания» - предложил АО заключить выгодную сделку. В подтверждение своих полномочий на подписание договора Федоров представил:

1) нотариально заверенную копию  учредительного договора полного  товарищества, из которого следует, что Федоров наряду с Коробкиным и фирмой «Изотоп» является его участником, и что ведение дел товарищества поручено Коробкину; 2) доверенность на право совершение соответствующей сделки, выданную Федорову фирмой «Изотоп»;

3) собственноручное письмо Коробкина, из которого видно, что он не возражает против заключения договора;

4) визитную карточку, в которой  указаны домашний адрес и телефон  Федорова.

· Вправе ли нотариус удостоверить сделку, совершенную Федоровым?

· Какие документы должен представить Федоров нотариусу для нотариального удостоверения договора?

 

Ре - нотариально заверенную копию учредительного договора полного товарищества, из которого следует, что Федоров, наряду с Коробкиным и организацией «Сармат – Юг», является его участником, и, что ведение дел товарищества поручено Коробкину;

- доверенность на  право заключения договора, выданному  Федорову организацией «Сармат  – Юг»;

- собственноручное  письмо Коробкина, из которого  видно, что он не возражает  против заключения договора;

- визитную карточку, в которой указаны домашний адрес и телефон Федорова.

Подтверждают ли указанные документы полномочия Федорова? Если нет, то какие документы необходимы для подтверждения его полномочий?

решение

Согласно ст. 72 ГК РФ каждый участник полного товарищества вправе действовать от имени товарищества, если учредительным договором не установлено, что все его участники ведут дела совместно, либо ведение дел поручено отдельным участникам. В данном случае учредительный договор устанавливает, что ведение дел товарищества поручено Коробкину. Для совершения сделок от имени товарищества Коробкину не требуется доверенность.

Следовательно, для подтверждения полномочий Федорова на заключение договора необходима доверенность от Коробкина на совершение сделок.

Таким образом, Федорову недостаточно предоставленных документов.

2

В соответствии с п.1 ст. 72 ГК РФ, указанные в условии задачи документы не подтверждают полномочия Федорова на подписание договора. Так как учредительным договором ведение дел товарищества поручено Коробкину, то в соответствии с п.1 ст.72 ГК РФ Федорову для совершения сделки от имени товарищества необходимо иметь доверенность от Коробкина, на которого возложено ведение дел.

 

Решите данное дело. Подтверждают ли указанные документы полномочия Федорова? Если нет то какие документы необходимы для подтверждения его полномочий?  
Решение задачи:  
Федоров не вправе был предлагать акционерному обществу заключение сделки, предоставив в подтверждение своих полномочий на подписание договора документы, а именно: нотариально заверенную копию учредительного договора полного товарищества, из которого следует, что Федоров наряду с Коробкиным и фирмой «Ванделерс» является его участником, и что ведение дел товарищества поручено Коробкину; доверенность на право совершения соответствующей сделки, выданную Федорову фирмой «Ванделерс»; собственное письмо Коробкина, из которого видно, что он не возражает против заключения договора; визитную карточку в которой указаны домашний адрес и телефон Федорова, т.к. в соответствии со ст. 72 ГК РФ если ведение дел товарищества поручается его участниками одному или некоторым из них, остальные участники для совершения сделок от имени товарищества должны иметь доверенность от участника (участников), на которого возложено ведение дел товарищества.  
В отношениях с третьими лицами товарищество не вправе ссылаться на положения учредительного договора, ограничивающие полномочия участников товарищества, за исключением случаев, когда товарищество докажет, что третье лицо в момент совершения сделки знало или заведомо должно было знать об отсутствии у участника товарищества права действовать от имени товарищества.  
Остальные участники товарищества в судебном порядке вправе требовать, если данная сделка будет заключена, признания недействительности сделки, т.к. на основании ст. 173 ГК РФ Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.  
Указанные документы не подтверждают полномочия Федорова, т.к. на основании ст. 72 ГК РФ если ведение дел товарищества поручается его участниками одному или некоторым из них, остальные участники для совершения сделок от имени товарищества должны иметь доверенность от участника (участников), на которого возложено ведение дел товарищества. 1 

 

 

 

 

 

 

Ситуация 5

Гражданин И. подарил свою часть дома гражданину К. Перед совершением такого действия (в месячный срок), он не поставил своих сособственников в известность о таком действии. Сособственник, гражданин А. подал в суд на гражданина И. о нарушении его преимущественного права. Кто прав?