Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

1. Методы доходного  подхода допускают внесение в  анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.

2. Методы доходного  подхода допускают возможности  совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных  нечестных манипуляций. Опять-таки, это происходит потому, что эти  методы часто являются сложными с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку – но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости.

3. Методы доходного  подхода допускают возможность двойного счета, то есть, завышение стоимости нематериальных активов. Этот недостаток легко устранить путем правильной оценки амортизационных отчислений в анализе. Тем не менее, некоторые аналитики иногда ошибочно недооценивают (или даже игнорируют) учет необходимых амортизационных отчислений.

4. Методы доходного  подхода иногда не подвергаются  проверке на основе рыночных  данных. Поскольку эти методы  выглядят аналитически сложными, некоторые аналитики не всегда  подтверждают используемые экономические переменные эмпирическими рыночными данными. Естественно, использование прогнозных переменных, несогласованных с фактической рыночной динамикой, приводит к сомнительным аналитическим выводам независимо от того, насколько строгим или структурированным является анализ сам по себе.

5. Методы доходного  подхода к анализу нематериальных  активов иногда путают с методами  доходного подхода, которые используются  в других оценочных дисциплинах.  Как отмечалось ранее, методы  доходного подхода применительно  к анализу нематериальных активов имеют много сходных элементов с методами анализа ценных бумаг, оценки бизнеса и оценки недвижимости. Однако из-за этого некоторые аналитики не учитывают достаточно тонкие, но, безусловно, важные отличия в способах анализа в рамках доходного подхода, используемых в различных дисциплинах. Некоторые аналитики неправильно пытаются применять в анализе нематериальных активов методы, которые подходят только для других оценочных дисциплин.

Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:

1. определение прогнозного периода;
2. прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

 

 

В практике оценочной  деятельности наиболее популярны следующие  методы расчёта ставки дисконтирования:

• метод суммирования;
• метод рыночного анализа:
• метод инвестиционной группы

Метод суммирования основан  на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие  премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором  эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод рыночного анализа  наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR – ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций.

Метод инвестиционной группы требует определения четырёх  параметров: доли заёмного и доли собственного капиталов в общем объёме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов в соответствии с выражением. Таким образом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешенная величина по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами. Метод применим, когда привлечение земного капитала для инвестиций недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, особенно в отношении коэффициента Ym, а также известны в качестве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

Из трех методов определения  ставки дисконтирования наиболее точным является метод рыночного анализа. В двух других методах так же используют подход для определения необходимых  исходных параметров, а расчёт ставки дисконтирования с их помощью  только корректируется.

 

18. Основные  характеристики городского пространства

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I и II. – М.: НОРМА, 2011.
2. Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-2.
3. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов ; Ин-т пробл. экон. возрождения, С.-Петерб. гос. архит.-строит. ун-т, Волг. гос. техн. ун-т. - 3-е изд., испр. - СПб. : Б.и., 2009. - 303 с.
4. Экономика и управление недвижимостью на железнодорожном транспорте : учебник / Б. А. Волков, Г. В. Федотов, А. А. Гавриленков ; под ред. Б. А. Волкова ; рец.: А. С. Каверин, Л. В. Шкурина. - М. : ГОУ "Учебно-методический центр по образованию на железнодорожном транспорте", 2007. - 636 с
5. Экономика недвижимости : учебное пособие / С. В. Коланьков ; рец.: В. Н. Голоскоков, Б. А. Волков ; Управление учебных заведений и правового обеспечения Федерального агентства железнодорожного транспорта. - М. : Маршрут, 2006. - 332 с.