Ипотечное кредитование

Кредитный договор  между банком и заемщиком в  целях последующего приобретения заемщиком  на полученные деньги необходимого жилого помещения является одним из основополагающих в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным действующим законодательством.

Основными принципами договора ипотечного жилищного кредитования являются платность, срочность, целевой  характер, обеспеченность и возвратность.

Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу – закладную, которая призвана удостоверить право ее обладателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой .

Значение закладной  состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом – так же и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке, либо иными документами влекущими за собой ипотеку в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации закладная находится у залогодержателя.

Закладная –  это новое правовое явление для  института обеспечения исполнения обязательств. Основные нормы, посвященные  закладной содержатся в Законе об ипотеке.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца, вытекающие из двух договоров – договора об ипотеке и основного договора. Все уступки связанные с договорами полностью подчинены правилам закладной. Уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой. Если не доказано иное, то уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом допускается несовпадение в одном лице должника и залогодателя и не допускается возможность несовпадения кредитора и залогодателя. По этому целесообразно, чтобы права возникающие у залогодержателя и кредитора удостоверялись одним документом – закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладную можно  продать, заложить, перезаложить при  определенных условиях, не изменяя  при этом самого договора об ипотеке. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав к ней неприемлемы, следовательно и не требуется государственная регистрация перехода прав. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной не допускаются. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Уступить права об ипотеке можно, только в случае если по нему не имеется закладной.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права  залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладной в  силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке  и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом  держатель закладной находится  в более выгодном положении, чем  кредитор, исполнение обязательств перед  которым не обеспечено должником. В  результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой.

Составление и  выдача закладной не допускается  в случае если:

1) предметом  ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, либо его право аренды;

2) ипотекой обеспечивается  денежное обязательство, сумма  долга по которому на момент  заключения договора не определена.

Если же не смотря на данное условие закладная все  же будет составлена, то условия в договоре об ипотеке о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю.

Большое значение придается форме и формальным признакам закладной. Данные и условия вносимые в закладную можно разделить на две категории – обязательные (предусмотренные законом) и необязательные, которые вносятся в закладную по соглашению сторон.

Обязательные  данные:

1) слово «Закладная»,  включенное в название документа;

2) имя залогодателя  и указание места его регистрации  либо наименование и местонахождение,  если залогодатель юридическое  лиц;.

3) имя первоначального  залогодержателя и указание места  его регистрации либо его наименование  и указание местанахождения, если залогодержатель юридическое лицо;

4) название кредитного договора  или иного денежного обязательства,  исполнение которого обеспечивается  ипотекой, с указанием даты и  места заключения такого договора  или основания возникновения  обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному  ипотекой обязательству, если  должник не является залогодателем,  и сведения о документе, удостоверяющем  личность должника, либо его наименование  и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства,  обеспеченной ипотекой, и размера  процентов, если они подлежат  уплате по этому обязательству,  либо условий, позволяющих в  надлежащий момент определить  эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы  обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением оценщика  денежную оценку имущества, на  которое установлена ипотека;

10) наименование права, в силу  которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;

11) указание на то, что  имущество, являющееся предметом  ипотеки, обременено правом пожизненного  пользования, аренды, сервитутом, иным  правом либо не обременено  никаким из подлежащих государственной  регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя и, если  он не является должником, также  подпись должника по обеспеченному  ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации  ипотеки;

14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

При этом документ, названный "Закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные, приведенные выше не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Все листы закладной  составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены  печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию права.

3.Тенденции  развития ипотечного кредитования.

На основе вышеизложенного  можно выделить ряд направлений  развития ипотечного кредитования:

 Ипотечное кредитование  должно развиваться равномерно  на территории всей страны  с использованием единого экономического механизма его реализации. Здесь велика роль государства, которое должно содействовать поддержанию конкуренции на ипотечном рынке, способствовать более легкому доступу на рынок новых участников.

Помимо этого, государство  должно стимулировать развитие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг за счет формирования объемов выкупа ипотечных кредитов со стороны специализированных ипотечных организаций (примером такой организации является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное в 1997 году), а, следовательно, регулярного выпуска ИЦБ. Все это будет служить основой совершенствования сделок, связанных с рефинансированием ипотечных кредитов, и, в конечном счете, вести к снижению ипотечных рисков.

В целях отлаженной и  бесперебойной работы механизма ипотечного кредитования в стране необходимо развивать систему страхования рисков. Для банка, занимающегося ипотекой, очень важно распределить риски между ним и страховой компанией. Сегодня банки страхуют три риска: риск утраты и повреждения недвижимости, риск утраты права собственности на квартиру по решению суда, риск смерти, либо наступления нетрудоспособности (потери трудоспособности), что дает возможность в основном избежать кредитного риска. Но этого недостаточно. Важное значение для кредитных организаций имеет хеджированию других финансовых рисков, в том числе процентного. При этом, в страховых услугах нуждаются не только кредитные институты, но и непосредственно заемщики. Для этих целей на ипотечном рынке должны действовать организации, предоставляющие широкий спектр услуг по страхованию ипотечных сделок, работающих не только с юридическими лицами, но и с физическими.

Одним из перспективных  направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное  строительство; здесь имеется в виду не только кредитование покупки земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, но и комплексное формирование инфраструктуры участков под строительство или, более того, участие кредитных организаций в застройке в качестве девелоперов. Такой опыт уже имеется. Проблема развития данного направления заключается в необеспеченности или сложности процесса обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Решение этой проблемы в немалой степени зависит от органов государственной власти и местного самоуправления. Следует отметить, что спрос существует на малоэтажную застройку эконом-класса, при этом, если поселки и строятся, то, как правило, премиум-класса. Это обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области  ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса предусматривают  возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладных в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Ипотечные ценные бумаги являются менее ликвидным товаром, нежели деньги, но более ликвидным, чем закладные. Далее у банка существует два варианта — либо продажа актива, либо, если актив будет включен в ломбардный список Центробанка, его залог, с целью получения под него прямого рефинансирования. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам, а так как сейчас ипотечные ценные бумаги стали менее востребованы, чем в докризисный период, этот механизм будет способствовать их более свободному обращению.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента. То есть ипотечные брокеры должны связывать обоюдные интересы государства, заемщиков, финансовых и кредитных институтов, инвестиционных и девелоперских компаний и удовлетворять их.

В настоящий период в  России внедряется новый вид ипотечного кредитования — продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. Банки  выставляют на продажу те объекты  недвижимости (квартиры), за которые  заемщики не могут расплатиться. Такой опыт уже имеется в Свердловской области. Важным является то, что заемщик сам решает, выставлять или не выставлять на продажу заложенный объект недвижимости. Чистота подобных сделок является уже подтвержденной, так как недвижимость уже находится в залоге у банка. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Для развития сбалансированного  ипотечного рынка необходимо вовлекать  в оборот, помимо всей прочей недвижимости, земли сельскохозяйственного назначения, что даст возможность консолидировать и модернизировать производство сельскохозяйственным товаропроизводителям, которые являются важнейшим звеном реального сектора экономики страны. Но в этой сфере невозможно обойтись без государственной поддержки — системы государственных гарантий возвратности кредитных ресурсов, предоставление сельскохозяйственным производителям льготных условий предоставления и погашения ипотечной задолженности, и др.