Инвестирование в недвижимость

   Самый известный для обывателя  способ инвестирования – прямой  метод (приобретение объекта на  рынке с заключением договора). Второй способ – косвенный метод (приобретение ценных бумаг компании, занимающейся непосредственно недвижимостью или закладными, обеспечиваемыми недвижимостью).

   Инвестирование в недвижимость  схоже с вложениями в акции. Отсюда их общие черты, так  как и то и другое – это долгосрочные инвестиции.

   Инструменты инвестирования  в недвижимость:

• Собственный свободный капитал

• Заёмные средства

• Ипотека

• Опционы

• Закладные

• Смешанные долговые обязательства

• Преимущественные договоры об аренде земли

   И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.

   При всём при этом прибыль  от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заёмного капитала. В это есть ряд причин: доход корпораций напрямую зависим от многих факторов рынка, договор аренды на недвижимость же приносит инвестору более стабильную прибыль. Источники доходов корпорации постоянно меняются ввиду постоянного развития, в то время как объекты недвижимости со временем не меняются. Отсюда и большая стабильность в инвестициях в недвижимость.

   Сейчас наблюдается снижение  ликвидности вложений в недвижимость. Это связано в большей степени с ситуацией на рынке кредитования недвижимости. При сокращении уровня кредитования финансовыми учреждениями наблюдается спад ликвидности.

   Выбирая объект инвестирования, инвестор стремится получить  максимальный доход при наименьших  рисках. При этом проводится анализ возможных рисков, сумма необходимых вложений, а также прогнозируемый объём дохода.

   Вложение средств в недвижимость  – это проект долгосрочный. Быстрому  извлечению прибыли препятствуют  большие затраты на изменение  варианта использования, низкая ликвидность, длительное оформление сделки.

   Тем не менее, недвижимость – это наиболее привлекательный объект инвестирования. Причина тому ненадёжность финансовых учреждений, обесценивание денежных средств, несоответствие банковской ставки уровню инфляции, а также другие факторы. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую прибыль. В этом отношении наибольший интерес вызывают жилые объекты. Постоянный и высокий спрос, доступность, а также четкое определение юридических прав делают его достаточно ликвидным видом инвестирования.

Высокая стоимость жилья (значительно превышающая доход граждан) стала причиной остроты жилищной проблемы. Кроме того, до недавнего времени, недостаточно развитая система кредитования недвижимости даже не включала в себя кредитование на вторичном рынке недвижимости.

   С 90-х годов данная проблема  начала разрешаться. Бесплатная  приватизация жилья, снятие ограничений  на количество и размер жилищных  помещений в собственности, и развитие системы кредитования способствовали некоторому улучшению ситуации.

   Для основной части населения  имеется возможность решить жилищную  проблему благодаря ипотечному  кредитованию. Однако и здесь  существует несколько проблем:

• Сложность в определении платёжеспособности потенциального заёмщика (причина тому большая доля теневого сектора в экономике, отсюда и невысокий официальный доход заёмщика)

• Невысокое доверие заёмщиков к финансовым учреждениям

   Проблема недостатка новых объектов решается с помощью кредитования застройщиков. В данном случае основная часть этого кредита погашается после окончания строительства. Во время же строительства выплачиваются только проценты по кредиту. Этот кредит предоставляется только при наличии у застройщика прав собственности или аренды на участок под строительство.

   Жилищная проблема решается  также и на местном уровне. В отдельных регионах создаётся  благоприятный инвестиционный климат  путём снижения налогов.

   Сейчас работают и программы  по долевому строительству, продаже жилья в рассрочку, система стройсбережений, жилищные сберегательные программы, ссуды на приобретение жилья от предприятий, выпуск муниципальных жилищных облигаций и другие.

   На инвестиции в недвижимость  также существенное влияние оказывает инфляция. Это влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений. В условиях высоких темпов инфляции инвестиционная деятельность не очень активна. Высокая стоимость вложений и высокие риски приводят к снижению инвестиционной активности в этом секторе.

   Несмотря ни на что, рынок  недвижимости остается привлекательным  для инвестиций:

• Позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором

• Это один из немногих видов инвестиций, который основан на праве собственности

• Обеспечивает высокую степень надёжности в защите средств от инфляции

• Он мало освоен в России

• Высокие риски уравновешиваются высокой доходностью сделок.

   В условиях финансового  кризиса произошло снижение общей  экономической активности, тем самым  рынок недвижимости также переживает  спад.

 

 

 

 

 

 

5. Список использованной  литературы

 

1. Дектяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: Эксперт. Бюро-М, 1997г.
2. Оценка земли / Под ред. В.П. Антонова. - Владимир: изд-во "Посад", 1997г.
3. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Технобалт, 1995г.
4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997г.
5. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие.: Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994г.
6. Эккерт Д. Оценка земельных участков.: Учеб. пособие. - М.: РОО, 1994г.