Анализ методики оценки объектов жилой недвижимости

Содержание

 

Введение...................................................................................................................3

1.1.Основные понятия, связанные с недвижимостью..........................................5

1.2. Классификация объектов недвижимости.......................................................8

1.3. Классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В............9

1.4. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.............................................................................................10

2. Анализ методики оценки  объектов жилой недвижимости

1. Основные свойства недвижимости как товара.........................................13
2. Методика оценки объектов жилой недвижимости ………………….....15

Заключение……………………………………………………………………….20

Список использованной литературы…………………………………………..

 

 

 

Введение

 

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая  во многом определяется особенностями  экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими  условиями. В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом  как имущественный комплекс. Кроме  того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа.

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все  объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования  дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость  и цена - первично возникают из его  полезности, способности удовлетворять  различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные  бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического  горизонтального и вертикального  разграничения имущества на подземные  ресурсы, поверхность земельных  участков, строения на них и воздушное  пространство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1. Основные понятия, связанные с недвижимостью

 

Понятие «недвижимость» (синоним  — «недвижимое имущество») в международной  практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая  — юридические:

Недвижимость = земельный  участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + воздушное пространство над участком (4) + комплекс прав на объекты недвижимости (5)

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость в градостроительстве - земли городов, других поселений  и иных функциональных территорий с  установленными границами и правами  собственности; сооружения над и  под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и  распоряжения в границах имущества, включающие земельные участки и  прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Н.в ж.с, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в др. в порядке, установленном законодательством. Собственник Н.в ж.с. либо ее части имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в т.ч. сдавать в наем, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы др. граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации.

Недвижимость жилая - недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов  от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости как товара можно  отнести: неоднородность (жилища различаются  по размеру, местоположению, времени  постройки, внутренней планировки, отделки  и коммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места  в другое практически невозможно); долговечность (если содержать его  в порядке, оно может служить  несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило, требуются крупные  займы); издержки переезда также высоки (помимо существенной денежной стоимости  собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями).

Недвижимость инвестиционная - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Недвижимость коммерческая - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объекты производственного  или общественного назначения).

Недвижимость операционная - недвижимость, используемая для хозяйственной  или иной деятельности соб­ственника (в т.ч., для его проживания), в  отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее владельцу  периодический доход (напр., офисное  здание или жилой комплекс). Офисным  зданиям (помещениям) могут быть присвоены  следующие классы. Офисы класса «А» - новые здания, полностью готовые  к въезду арендаторов, с высоким  качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических  услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр  города. Класс «В» - новые или отремонтированные  здания с отсутствием отдель­ных технических услуг (напр., кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях. Класс  «С» - отремонтированные помещения  без соответствующих техничес­ких и сервисных услуг. Остальным  офисам класс обычно не присваивает­ся. К ним относятся офисы, расположенные  в старых советских, а позднее - российских, учреждениях или институтах и  предлагаемых в аренду или на продажу  без серьезного ремонта. Эти офисы  иногда подразделяются на классы «D»  и «Е». Класс «D» - типичное институтское здание советских времен в состоянии  «без ремонта». Класс «Е» - заброшенное  сооружение; требует полной реставрации.

1.2. Классификация объектов недвижимости

 

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Таблица 1. Общая классификация объектов недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	-для жилья: дома, коттеджи, квартиры; -для коммерческой и  производственной деятельности: отели,  офисные помещения, магазины, рестораны,  пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; -для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады; -для специальных целей:  школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных  учреждений.
По целям владения	-для ведения бизнеса; -для проживания владельца; -в качестве инвестиций; -в качестве товарных  запасов и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых  ресурсов.
По степени специализации	-специализированная (в силу  своего специального характера  редко, если вообще сдается  в аренду третьим лицам или  продается на открытом рынке  для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев,  когда она реализуется как  часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические  заводы, электростанции; музеи, библиотеки  и подобные им помещения, принадлежащие  общественному сектору; -неспециализированные - вся  другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на  открытом рынке для инвестирования, использования в существующих  или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации	-введенные в эксплуатацию; -требующие реконструкции  или капитального ремонта; -незавершенное строительство.
По воспроизводимости  в натуральной форме	-не воспроизводимые: земельные  участки, месторождения полезных  ископаемых; -воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

1.3.Классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В

 

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация  объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения  бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения  определенного бизнеса и обычно  продающаяся вместе с бизнесом  — химические предприятия, нефтеперегонные  заводы, цеха для размещения машин  и оборудования; здания, которые  из-за своего расположения, размера,  конструкции никогда не продаются  или не сдаются в аренду  третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная  недвижимость — обыкновенные  здания — магазины, офисы, фабрики,  склады, которые обычно продаются  или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для  инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью  получения дохода от аренды и/или  извлечения прибыли на вложенный  капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные  участки, которые больше не нужны  для ведения бизнеса и поэтому  объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости  различных категорий недвижимости.

 

 

 

1.4. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

 

 

Недвижимое имущество  может быть делимым или неделимым.

Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения  его сущности разделено на доли и  каждая доля которого после раздела  образует целую недвижимую вещь. При  этом в установленных законом  случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

Недвижимые вещи могут  иметь неотделимые части, которые  обычно называются существенными. Это  такие составные части, которые  находятся в неотторжимой связи  с недвижимой вещью и не могут  быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или  отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или  договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут  быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью  недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим  назначением. На принадлежность могут  распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее  распоряжение правомочного лица.