Анализ инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса и последующей его продажи

Это текущая эффективная  ставка процента по долгосрочной задолженности, т.е. процент, под который предприятие  может взять в долг в настоящее  время. Действительно, если капитал  можно либо инвестировать, либо вернуть  заимодавцам, то процент по заемным  средствам равен альтернативной стоимости капитала. Следует подчеркнуть, что в качестве ставки дисконтирования  следует использовать только эффективную  ставку процента, которая может отличаться от номинальной, поскольку период капитализации  процентов может бьггь разным.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям.

Ставку процента по безопасным вложениям можно рассматривать  как вмененную (альтернативную) стоимость  денег. Определим, что понимается под  безопасностью вложений. Существуют определенные виды риска, которые невозможно устранить на практике и которые  отражаются на всех процентных ценных бумагах (например, риск изменения процентных ставок в будущем). Для практического  использования было бы целесообразно  несколько упростить задачу, сведя  весь многообразный спектр рисков к  вероятности того, что фактические  денежные доходы окажутся меньше запланированных. Это значит, что в качестве ставки дисконтирования можно использовать ставку процента по таким инвестициям, риск неплатежа (или непоступления денежных доходов) по которым практически нулевой. На Западе роль такой ставки обычно играет ставка процента по государственным ценным бумагам. В условиях России для этого использовались ставки по ГКО и другим федеральным финансовым инструментам. Сейчас можно предложить использовать ставку рефинансирования. Недостаток этого подхода в условиях России в том, что трудно определитъ, какие вложения считать безрисковыми.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск.

Ставка дисконтирования  с поправкой на риск равна ставке процента по безопасному вложению, скорректированной с учетом риска:

где r- искомая ставка дисконтирования; -показатель "бета" характеризующий взаимосвязь между среднерыночной доходностью и доходностью данной инвестиции; - среднерыночная доходность; - доходностъ безопасного вложения. "Бета" характеризует взаимосвязь между доходностью данной инвестиции и среднерыночной доходностью. Например, если коэффициент = 2, это означает, что при росте среднерыночной доходности на 1% доходность по данной инвестиции вырастет на 2%. Для большинства инвестпроектов промышленных предприятий получить коэффициент практически невозможно.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск по методу наращения

Более тонкий способ учета  риска путем введения в анализ ставки дисконтирования скорректированной с учетом риска- использование ставки дисконтирования с учетом риска по методу наращения.

Норма дисконта по методу наращения  означает, что ставка дисконтирования  зависит не только от фазы, но и от этапа реализации проекта и норма  дисконта для этапа проекта равна: , где

- коэффициент роста безрисковой ставки для данной (степень риска проекта, определенная экспертным путем) для данного этапа (определяется экспертным путем).

 

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку с поправкой на риск и стоимость долга.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования "уравнивает" риски  всех инвестиционных проектов предприятия. Чтобы отразить различия в риске  разных проектов, показатель средневзвешенной стоимости капитала можно несколько  модифицировать. Один из возможных  подходов- дисконтировать денежные потоки по ставке, отражающей только риск самого проекта и не учитывающей эффект финансирования, как будто проект финансируется исключительно собственными средствами. Единственная проблема- возможность предприятия взять целевой кредит на осуществление определенного проекта под льготный процент, который может оказаться значительно ниже, чем в среднем на рынке. Тогда осуществление инвестиционного проекта позволит предприятию сэкономить часть процентных выплат, а отказ от этого проекта втоматически означает отказ от льготного кредита. Поэтому ставку дисконтирования, равную стоимости собственного капитала, можно использовать, если рассматривать приведенную стоимость проекта как сумму следующих составляющих:

1) приведенной стоимости  денежных потоков проекта после  налогов, но без учета кредита  и процентов по нему;

2) приведенной стоимости  налогов, сэкономленных в результате  использования заемных средств  за счет того, что часть процентов  включается в себестоимость и  исключается из налогооблагаемой  прибыли;

3) приведенной стоимости  процентных выплат, сэкономленомленных за счет использования льготных кредитов (если таковые есть).

Обозначим скорректированную  приведенную стоимость APV.

 

 

где - налоговые отчисления, сэкономленные вследствие использования конкретной схемы финансирования; - величина процентов, сэкономленных в году t в результате использования льготного кредита; - процент по заемным средствам, скорректированный с учетом уменьшения налога на прибыль вследствие включения процентов по заемным средствам в себестоимость).

Чтобы отразить разницу между  рискованностью денежных потоков, слагаемые  дисконтируют по различным ставкам. Денежные потоки, связанные с экономией  налогов и использованием льготного  кредита, необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по заемным  средствам: денежные потоки, возникающие  из-за экономии налогов и процентов, точно известны. Денежные потоки, связанные  с осуществлением самого проекта, связаны  с наибольшим риском, а потому их необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по безопасным вложениям  плюс премия за риск конкретного проекта.

Основные преимущества скорректированной  приведенной стоимости следующие:

•учтена специфика проекта;

•учтен эффект особенностей финансирования проекта;

•частично учтена различная  степень риска для разных денежных потоков.

Недостатки метода:

•не учтены конкретные источники  риска:

•разная степень риска  разных денежных потоков учтена лишь частично (например, риску могут  быть подвержены не все денежные потоки от операций, а только их часть- например, издержки на материалы и комплектующие);

•затруднено определение  точного "значения поправки на риск;

•риск учтен через ставку дисконтирования, т.е. предполагается, что более отдаленные по времени денежные потоки сопряжены с большим риском (что не всегда соответствует истине).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на альтернативную стоимость денег.

Под альтернативной стоимостью денег обычно понимают внутреннюю норму  рентабельности предельного принятого  или предельного непринятого  проекта. Например, у предприятия  есть три инвестиционных проекта: А, В, С и каждому проекту соответствует свое значение IRRi.

Предприятие решило осуществлять проекты А и С, а от проекта В отказаться (ранжирование могло вестись и по критерию IRR). Таким образом, предприятие может взять в качестве ставки дисконтирования внутреннюю норму рентабельности предельного принятого проекта или внутреннюю норму рентабельности предельного непринятого проекта.

 

 

2. АНАЛИЗ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

 

Цель проекта

Основой целью проекта строительства  жилого комплекса является его коммерческий успех, а также удовлетворение потребностей г. Москвы в муниципальном жилье путем выполнения условий инвестиционного контракта с городом.

 

2.1 Описание проекта

 

В районе работает 14 дошкольных образовательных  учреждений, 10 общеобразовательных  школ, 5 негосударственных гимназий ("Газпром", "Развитие", "Доверие", "Британская" и "Ника"), 2 учреждения дополнительного образования ("Юность" и "Лидер") и Центр досуга "Хорошее  настроение". Также в районе имеются Педагогический колледж № 4, музыкальная и 2 спортивные школы.

4-х секционный дом переменной  этажности

- В первой и второй секции (западных) – 12 этажей, в третьей и четвертой (восточных) - 17 этажей. Первый этаж нежилой.

- Фундамент - монолитный с двойным армированием. Монолитный железобетонный каркас с утеплителем облицован кирпичом двух цветов. Цокольный и первый этаж облицован плиткой из керамического гранита. Собственная огороженная охраняемая территория. На прилегающей территории - двухуровневый подземный гараж с автомобильной мойкой.

- Круглосуточная многоуровневая охрана, системы видеонаблюдения.

- Оборудованная детская игровая площадка. 2 лифта грузоподъемностью 1000 и 400 кг.

- Фильтры очистки воды, поступающей от городской сети водоснабжения.

Собственный тепловой пункт. Современная система  отопления с равномерным обогревом  помещений. Автоматическая пожарная сигнализация, система противодымной защиты. Оригинальный дизайн вестибюлей и лестничных холлов. Гостевая парковка на прилегающей территории.

 

2.2 Организационный план

 

Календарный план реализации проекта жилого комплекса  «Гарибальди»

Таблица 1

№п/п	Этап	Начало этапа	Окончание этапа	Продолжительность, мес.
1	Предпроектные работы, поиск и привлечение денежных средств	01.03.2012	30.04.2012	2
2	Проектирование	01.05.2012	31.12.2012	9
3	Строительство	01.09.2012	30.06.2012	10
4	Продажа квартир	01.01.2013	31.12.2013	12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Особенности финансовой модели

 

При прогнозировании  реализации проекта строительства  жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен  инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Принятые упрощения и  ограничения

Применялись следующие допущения  и ограничения:

• Инфляция рубля не учитывалась,
• Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2010г.,
• В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Строительные  объемы

Площадь квартир  во всем комплексе – 23.628 м²

Холлы, вестибюли, лестницы, балконы – 3.948 м²

Подземный гараж  – 2.870 м²

При определении  стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м²при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м². таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м².

В состав проектных  работ были включены:

Разработка  эскизного проекта – 5% от общей  суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной  документации – 30% от общей суммы  расходов на проектирование, продолжительность

Выпуск рабочей  документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Все работы выполняются последовательно. Вначале  каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются  по завершении этапа.

Общая стоимость  на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные  работы (фундамент, возведение несущих  стен, перекрытий и т.д.) были оценены  исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м²при площади здания в 27.576 м², т.е. площади квартиры 23.628 м² и площадь общественных зон 2.870 м².

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расходы, связанные со строительством

 

Таблица 2

№п/п	Наименование работ	Цена за ед., дол. США	Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест	Стоимость работ, дол. США
1	Строительно-монтажные работы (дом)	750	23628	17721000
2	Лифт грузоподъемностью 1000кг	300000	4	1200000
3	Лифт грузоподъемностью 400кг	200000	4	800000
4	Внешние инженерные сети	65,82	23628	1555195
5	Внутренние инженерные системы	20,62	23628	487209,36
6	Система кондиционирования	45	23628	1063260
7	Теплоснабжение	3,94	23628	93094,32
8	Водоснабжение	6,14	23628	145075,92
9	Строительно-монтажные работы (подземная  стоянка из расчета на 1 машиноместо)	25000	240	5280000
10	Другие расходы	987000	1	987000
11	Подготовка площадки	1000000	1	1000000
			ИТОГО	30331835