Правовой режим недвижимого имущества в РФ

· ведение документов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;

· правовая преемственность в ведении  государственной регистрации;

· открытый, публичный характер сведений государственного реестра прав. Федеральный  закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. - 1997.

   В соответствии со ст. 13 указанного Закона Там же. эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза представленных  документов и проверка сделки  на соответствие закону;

3) установление отсутствия противоречий  между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для  отказа либо приостановления  государственной регистрации;

4) внесение записей в ЕГРП;

5) совершение надписей на правоустанавливающих  документах и выдача удостоверений  о произведенной государственной  регистрации прав.

   В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

    Согласно п. 1 ст. 131 ГК Там же. и ст. 4 Закона «О государственной регистрации…» Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. - 1997. государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

   Согласно п. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации…» Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. - 1997. наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 указанного Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др. Там же.

 

4. Сделки с недвижимостью и их регистрация.

 

   Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

   Сообразно цели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью:

· сделки по отчуждению недвижимого  имущества, влекущие переход права  собственности;

· сделки без отчуждения недвижимого  имущества, которые не влекут перехода права собственности;

· акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. - 1997.

   Согласно ст. 164 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994. обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

· договор об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. - 1998. (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

· уступка требования по сделке с  недвижимостью, подлежащей государственной  регистрации (ст. 389 ГК РФ);

· перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

· договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

· договор продажи доли в праве  общей собственности на жилой  дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

· договор продажи предприятия  как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

· договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

· договор мены долями в праве  общей собственности на жилой  дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

· договор дарения недвижимого  имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

· отказ одаряемого принять в  дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

· пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

· договор дарения доли в праве  собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

· договор ренты с передачей  недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);

· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый  на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);

· договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор  субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

· договор аренды предприятия как  имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

· договор залога права аренды недвижимости Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. - 1998. (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);

· договор участия в долевом  строительстве Федеральный закон  РФ «Об участии в долевом строительстве…» // СЗ РФ. - 2005. (ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»).

Итак, значение государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в  виде следующих выводов:

1) Во-первых, государственная регистрация  выступает единственным доказательством  существования зарегистрированного  права.

2) Во-вторых, государственная регистрация  выступает формальным условием  обеспечения государственной, в  том числе судебной, защиты прав  лица, возникающих из договорных  отношений, объектом которых является  недвижимое имущество

3) В-третьих, только государственная  регистрация признается государством  в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение  (обременение), переход или прекращение  прав на недвижимое имущество.

4) В-четвертых, государственная  регистрация - завершающий этап  приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а  юридическое (правообразующее) значение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

    Подводя итоги проведенного исследования, можно констатировать, что в современном российском законодательстве достаточно четко регламентированы правовой статус недвижимости и правила государственной регистрации прав на нее, а также сделок с недвижимым имуществом. Главным документом, регулирующим правовые отношения, касающиеся недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Кроме того, нормы, регулирующие отношения с недвижимостью, содержат Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты. Очень важное значение имеет Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Большое внимание вопросам правового режима недвижимости уделяется также в юридической литературе. При этом различные авторы высказывают множество зачастую противоречивых мнений по разным вопросам.

   В силу своей исключительной социальной и экономической ценности недвижимость обладает особым правовым положением относительно прочих видов имущества. Это выражается в первую очередь в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, существует особый порядок сделок с недвижимостью и их регистрации.

   Тем не менее, в гражданско-правовом режиме недвижимости остается еще множество спорных вопросов и противоречивых моментов. Постоянное развитие и совершенствование гражданского законодательства в сфере недвижимости направлено на устранение имеющихся противоречий. Кроме того, постоянное эволюционирование правового режима недвижимости обусловлено социальными и экономическими изменениями. Это позволяет изменять правовые нормы в соответствии с требованиями времени.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников.

1. Конституция Российской Федерации:  принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. Газ. - 1993. - 25 дек. - №237.

2. Гражданский кодекс Российской  Федерации. Часть первая: ФЗ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред.  ФЗ от 07 февраля 2011 № 4-ФЗ) // СЗ  РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской  Федерации. Часть вторая: ФЗ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред.  ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ) // СЗ  РФ. - 1996 г. - № 5. - ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской  Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 30 ноября 2010 г. № 328-ФЗ) // СЗ РФ. - 2005. - №  1 (часть I).- Ст. 14; 2007. - № 43. - Ст. 5084.

5. Градостроительный кодекс Российской  Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. - 2002. - №  46. - Ст. 4532; 2007. - № 50. - Ст. 6243.

6. Земельный кодекс Российской  Федерации: ФЗ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 декабря  2010 г. № 442-ФЗ) // СЗ РФ. - 2001. - №  44. - Ст. 4147.

7. Водный кодекс Российской Федерации:  ФЗ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред.  ФЗ от 28 декабря 2010 г. № 420-ФЗ) // СЗ РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.

8. Лесной кодекс Российской Федерации:  ФЗ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (в  ред. ФЗ от 29 ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. - 1997. - № 5. - Ст. 610.

9. Кодекс внутреннего водного  транспорта Российской Федерации:  ФЗ от 7 февраля 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. ФЗ от 27 декабря 2009 г.  № 374-ФЗ) // СЗ РФ. - 2001. - № 11. - Ст. 1001.

10. Кодекс торгового мореплавания  Российской Федерации: ФЗ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (в ред. ФЗ  от 22 ноября 2010 г. № 305-ФЗ) // СЗ РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

11. Ткаченко В.В. Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора [Электронный ресурс] / В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006. - Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6686/ (20 марта 2010).