Жилищный фонд: понятие и виды

7) плата за  жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального  найма носит бессрочный характер.

 

Специализированный  жилищный фонд

 

   В специализированный жилищный фонд входят служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях и домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения маневренного фонда, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты некоторых категорий граждан.

   Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти и местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или ее субъекта либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления. Служебный жилищный фонд формируется из жилищного фонда органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов и внутренних войск Министерства внутренних дел, а также из помещений, выделяемых органами исполнительной власти для сотрудников(военнослужащих),содержащихся за счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с российским законодательством.

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актами.

Порядок предоставления и правовой режим жилых помещений  в общежитиях определяется Примерным  положением об общежитиях, утвержденным постановлением СМ РСФСР от 11августа 1988 г.N 328; Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденным постановлением Госкомвуза России от 31 мая1995 г. N 4; Положением об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи, утвержденным постановлением Правительства России от 25 мая1994 г. N 522; Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утвержденными Главным государственным санитарным врачом СССР1 ноября 1988 г. N 4719, и другими нормативными правовыми актами в части, не противоречащей Жилищному кодексу России.

    Общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы, для проживания одиноких граждан и семей (преимущественно молодых).

    Студенческое общежитие(студенческий городок) образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации предназначается для размещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, стажеров, слушателей подготовительных отделений институтов и факультетов повышения квалификации и других форм послевузовского и дополнительного профессионального образования на период обучения.

      В отдельных случаях учебные заведения вправе принять решение о размещении в общежитии студентов, постоянно проживающих в данной местности. Иностранные граждане, принятые на обучение в учебные заведения России по межгосударственным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии на общих основаниях с российскими учащимися, обучающимися в данном учебном заведении. Проживание в общежитии носит временный характер. Общежитие должно быть специально оборудовано для проживания. Не допускается использование для общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.

   На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в это жилое помещение, наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).Законодатель не предусматривает возможности переселения собственников жилых помещений дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции.

 

Жилищный  фонд коммерческого использования

 

Индивидуальный  жилищный фонд принадлежит на праве  собственности гражданам и юридическим  лицам и не может использоваться для извлечения прибыли.

Жилищный фонд коммерческого использования- совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

       В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилые помещения в фонде коммерческого использования используются для извлечения прибыли путем заключения договоров возмездного пользования. Жилищный фонд коммерческого использования может принадлежать на праве собственности как частным лицам, так и публичным образованиям. Согласно ч. 4 ст. 19ЖК РФ, жилищный фонд, в том числе коммерческого использования, подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.

 

2. Перевод  жилого помещения в нежилое  и нежилого помещения в жилое

 

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается  с учетом соблюдения требований Жилищного  кодекса и законодательства о  градостроительной деятельности(ст. 22 ЖК РФ).

Законодательство  о градостроительной деятельности, упоминаемое в ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно ст. 3Градостроительного кодекса6России, состоит из Градостроительного кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу России.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Жилищный кодекс не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое  помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение  и нежилого помещения в жилое  помещение осуществляется органом  местного самоуправления.

Переводу в  нежилые помещения подлежат жилые  помещения(жилые дома) по инициативе их собственников и свободные  от иных обязательств.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое и  нежилого помещения в жилое состоит  в следующем. Собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляют следующие документы в орган местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

1) заявление  о переводе помещения;

2)правоустанавливающие  документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого  помещения с его техническим  описанием (если переводимое помещение  жилое - его технический паспорт);

4) поэтажный  план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный  и оформленный в установленном  порядке проект переустройства  или перепланировки переводимого  помещения (если переустройство  или перепланировка требуются  для обеспечения использования  такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

   Решение о переводе или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления этих документов в данный орган .Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством России.

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к помещению, которое предполагается перевести в другой фонд, жилой или нежилой. Если необходимы переустройство, перепланировка переводимого помещения или иные работы в нем, то указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо. Этот документ подтверждает окончание перевода помещения и служит основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки, или иных работ.

Завершение  указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Последний орган направляет составленный акт в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в жилое или нежилое. При дальнейшем использовании переведенного помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или  нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:

1) не представлены  определенные ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документы;

2) документы  представлены в ненадлежащий  орган;

3) не соблюдены  предусмотренные ст. 22 ЖК РФ условия  перевода помещения;

4) проект переустройства  или перепланировки жилого помещения  не отвечает требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; оно выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перечень оснований  для отказа в переводе жилого помещения  в нежилое или нежилого помещения  в жилое является исчерпывающим.

Не допускается  перевод жилого помещения в нежилое, если:

- доступ к  переводимому помещению невозможен  без использования помещений, специально для этого предназначенных;

- отсутствует  техническая возможность оборудовать  такой доступ;

- переводимое  помещение является частью жилого  помещения или используется его  собственником или иным гражданином  в качестве места постоянного проживания;

- право собственности  на переводимое помещение обременено  правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если:

- такое помещение  не отвечает установленным требованиям;

- отсутствует  возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности  на такое помещение обременено  правами каких-либо лиц.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного  кодекса и законодательства о  градостроительной деятельности, например, если:

- в разряд  нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома),занимаемые гражданами по договору социального найма;

- жилая площадь  в результате перевода помещения  в нежилое уменьшается до уровня  ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

- будут нарушены  права несовершеннолетних детей,  проживающих в переводимом жилом  помещении;

- жилые помещения (жилые дома)признаны в установленном порядке аварийными.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Задача

 

В юридическую консультацию обратилась Ковалева со следующей проблемой:

«Когда мы в 1994 году приватизировали квартиру, в ЖКО сказали, что в договор  приватизации необходимо включить, кроме  меня и мужа, еще и сына, его жену и их двоих детей, поскольку тогда они были у нас прописаны. Так и сделали. Теперь сын с семьей живет отдельно (купили квартиру), из нашей квартиры они выписались. В бюро технической инвентаризации сказали, что нам с мужем принадлежит по 1/6 квартиры. Так ли это? У нас есть еще дочь. Какую часть унаследует она после нашей с мужем смерти? Как теперь поступить, чтобы сын и дочь унаследовали поровну? Можно и нужно ли переделать договор приватизации?»