Жилищное право

 

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  – 

УЧЕБНО-НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС»

Факультет Дистанционного обучения

• Контрольная работа

по дисциплине «Жилищное право»

 

Вариант № 6

 

Работу выполнил(а) студент(ка) Гордиевич В.Ф. группа 4-4Ю г. Карачев	Замечания по работе
Работу проверил(а) Калашникова Р.А.

 

 

 

Отметка о зачете                                  дата «____» _________2012 г.

• Подпись преподавателя  ________________

 

 

 

 

                                       г. Карачев, 2012 г. 

1. Сделки с жилыми помещениями.

 

 Основная  регламентация сделок с жилыми  помещениями содержится в актах  гражданского законодательства. Вместе  с тем в актах жилищного  законодательства имеется большое  количество норм, регулирующих определенные  виды сделок (например, договор обмена, договор социального найма жилого  помещения и др.).

 Для правильного  применения правовых норм, регулирующих  сделки, в которых в качестве  объекта выступает жилище, следует  проводить черту между гражданским  и жилищным законодательством.  Гражданское законодательство, согласно  статье 71 Конституции РФ, относится  к исключительному ведению Российской  Федерации. Тогда как, согласно  статье 72 Конституции РФ, жилищное  законодательство является совместной  компетенцией России и ее субъектов.

 Пункт  1 статьи 5 Жилищного кодекса РФ  повторяет указанную норму Конституции  РФ. Таким образом, федеральные  органы власти, прежде всего законодательные,  уполномочены принимать нормативные  правовые акты (в том числе  и федеральные законы), в которых  очерчиваются общие для всей  России границы правового регулирования  жилищных отношений и закрепляются  общие, единые принципы управления  жилищной сферой. Субъекты РФ, в  свою очередь, на основе таких  нормативных правовых актов принимают  собственные акты, которые, во-первых, конкретизируют положения федеральных  актов применительно к конкретной  территории, во-вторых, регулируют те  сферы, которым федеральный законодатель  вообще не уделил внимания.

 Цель  настоящей работы - отметить те изменения, которые имеют место быть в вопросах регулирования договорных отношений в сфере жилищного законодательства с учетом действия нового Жилищного кодекса РФ, имеющего высшую юридическую силу во всей иерархии нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения (пункт 8 статьи 5 ЖК РФ).

 На мой взгляд, следует подробнее остановиться на тех сделках с жилыми помещениями, которые претерпели изменения в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ, вкратце описав все имеющиеся виды сделок.

 Раскрывая  содержание права собственности  на жилое помещение, Гражданский  кодекс РФ указывает на то, что собственник осуществляет  права владения, пользования и  распоряжения принадлежащим ему  жилым помещением в соответствии  с его назначением (пункт 1 статьи 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209).

 Владельцы  жилых помещений вправе распоряжаться  своим жильем путем заключения  гражданско-правовых сделок. Так,  собственники вправе совершать  сделки: купли-продажи, мены, дарения,  завещания и залога. Граждане, пользующиеся  жилищем на основании договора  социального найма, вправе заключить  договор обмена жилыми помещениями.

 Согласно  статье 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия  граждан и юридических лиц,  направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей.

 При этом  сделки могут быть двух- или  многосторонними (договоры) и односторонними.

 Односторонней  считается сделка, для совершения  которой в соответствии с законом,  иными правовыми актами или  соглашением сторон необходимо  и достаточно выражения воли  одной стороны (например, завещание).

 Для заключения  договора необходимо выражение  согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех  или более сторон (многосторонняя  сделка). Например, договор купли-продажи,  ренты.

 Объектами  сделок с жилыми помещениями  могут быть жилые дома, квартиры  в многоквартирных жилых домах,  а также часть жилого дома  или квартиры.

 В соответствии  с гражданским и жилищным законодательством  жилые помещения являются недвижимым  имуществом.

 Если  объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом прав  на нее происходит переход  права на объекты общего пользования  многоквартирного дома. К таким  объектам закон относит общие  помещения дома, несущие конструкции  дома, механическое, электрическое,  санитарно-техническое и иное  оборудование за пределами или  внутри квартиры, обслуживающие  более одной квартиры.

 В тех  случаях, когда объектом сделки  выступает часть квартиры, то  наряду с переходом прав на  нее происходит переход права  на объекты общего пользования  и квартиры (кухня, коридор, ванная  комната и др.).

 Сторонами  гражданско-правовых сделок с  жилыми помещениями могут выступать  различные субъекты экономического  оборота. Основными участниками  таких сделок являются граждане  и юридические лица.

 Граждане, выступающие сторонами сделок  с жилыми помещениями, должны  обладать полной дееспособностью.  Они должны достичь 18-летнего  возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность приобретается также при эмансипации, то есть объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.

 Для защиты  прав и законных интересов  несовершеннолетних граждан Гражданский  кодекс РФ установил правило,  согласно которому любое отчуждение  жилого помещения, в котором  проживают несовершеннолетние члены  семьи собственника, допускается  только с согласия органа опеки  и попечительства (пункт 4 статьи 292).

 В целях  защиты прав недееспособных граждан  устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями  подопечных в силу закона и  совершают от их имени и  в их интересах все необходимые  сделки (пункт 2 статьи 32 ГК). Однако  опекун не вправе без предварительного  разрешения органа опеки и  попечительства совершать сделки  по отчуждению, в том числе  обмену или дарению имущества  подопечного, и сделок, влекущих  отказ от принадлежащих подопечному  прав, раздел его имущества или  выдел из него долей, а также  любых других сделок, влекущих  уменьшение имущества подопечного.  Изложенные требования относятся  и к попечителям, дающим согласие  на совершение тех сделок, которые  граждане, находящиеся под попечительством  (дети в возрасте от 14 до 18 лет,  а также граждане, ограниченные  судом в дееспособности), не вправе  совершать самостоятельно.

 Для того  чтобы сделки с жилыми помещениями  были действительны, необходимо  соблюдение ряда условий.

1. Содержание  сделки не должно противоречить  закону. Недопустимы, в частности,  сделки, направленные на отчуждение  объектов общего пользования  многоквартирного дома либо квартиры.

2. Необходимо  наличие у сторон правоспособности  и дееспособности.

3. Необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. В случае если предметом сделки является жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, гражданин подтверждает свое право на данное жилое помещение договором социального найма жилого помещения (например, для заключения договора обмена).

4. Необходимы  письменное оформление указанных  сделок и государственная регистрация  (за исключением обмена между  нанимателями и найма жилого  помещения) по месту расположения  квартиры. Если сделка направлена  на отчуждение одной стороной  жилого помещения и, соответственно, приобретения другой, то право  собственности у приобретателя  жилого помещения возникает с  момента государственной регистрации  сделки. Одновременно с возникновением  права собственности на приобретателя  переходит риск случайной гибели  или повреждения жилого помещения.  Приобретая право собственности  на жилое помещение в многоквартирном  доме, лицо становится собственником  фундамента, крыши, лестничных клеток  и других частей многоквартирного  дома.

5. Необходимо, чтобы волеизъявление участника  сделки соответствовало его действительной  воле. Должно быть правильное  понимание сделки, и ее совершение  должно быть добровольным.

 При отсутствии  названных условий сделка считается  недействительной.

 Сделка, недействительная в силу признания  ее таковой судом, признается  оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними детьми от 14 до 18 лет (статьи 175 и 176 ГК), совершенные под влиянием насилия или угрозы (статья 179 ГК).

 Сделка  недействительная вне зависимости  от судебного решения является  ничтожной. Например, сделки, совершенные  недееспособными либо не достигшими  возраста 14 лет (статьи 171 и 172 ГК), сделки, совершенные без намерения  создать соответствующие правовые  последствия (пункт 1 статьи 170 ГК).

 Самой  распространенной сделкой, направленной  на отчуждение жилья, является  договор купли-продажи жилого  помещения. По такому договору  продавец обязуется передать  в собственность покупателя квартиру  или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

 В качестве  сторон по данному договору  могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица. По общему правилу  продавцом в договоре купли-продажи  является собственник жилого  помещения.

 В отличие  от прежнего законодательства  Гражданский кодекс РФ ограничивается  простой письменной формой заключения  договора купли-продажи путем  составления одного документа,  подписанного сторонами (статья 550). Вместе с тем такой договор  подлежит обязательной государственной  регистрации в соответствии с  Федеральным законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним".

 При приобретении  жилья важно, чтобы объект недвижимости  прошел тест на "юридическую  безупречность": необходимо проверить,  не были ли нарушены права  несовершеннолетних и другие  существенные условия во время  предыдущих сделок с жильем. Расчеты  через банковскую ячейку - дополнительная  гарантия безопасности покупателя. Передачу денег следует оформить  таким образом, чтобы продавец  смог получить всю сумму только  после регистрации договора в  Главном управлении Федеральной  регистрационной службы.

 Перед  продажей недвижимости необходимо  удостовериться, что среди владельцев  жилья нет несовершеннолетних  детей. В противном случае на  сделку потребуется разрешение  органов опеки и попечительства.

 С расширением  рынка недвижимости в жилищной  сфере широкое распространение  получил договор мены жилого  помещения. В соответствии со  статьей 567 ГК РФ по договору  мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность один  товар в обмен на другой. По  такому договору происходит мена  одного жилища на другое. Причем  каждый участник договора обладает  правом собственности на обмениваемое  помещение. Каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.

 Право  собственности на обмениваемые  жилые помещения возникает у  каждой стороны с момента государственной  регистрации по месту нахождения  жилья.

 Как следует  из статьи 572 ГК РФ, по договору  дарения жилого помещения собственник  безвозмездно передает или обязуется  передать другому лицу жилище. Как правило, дарение жилых  помещений происходит между родственниками  и друзьями. Вместе с тем сторонами  в договоре дарения могут выступать  как граждане, так и юридические  лица.