Закрытие сделки при покупке квартиры

 

 

 

 

Закрытие сделки при покупке квартиры

 

 

 

 

Сделки с недвижимостью различной степени сложности занимают разное количество времени. Иногда покупателю удается вселиться в купленное жилье уже сразу после перерегистрации права собственности. Однако часто в сделках с альтернативой покупателям приходится проводить от пары недель до нескольких месяцев в ожидании, пока новая квартира продавца освободится. Это не значит, что сроки вселения в квартиру заранее не определены. Все даты и условия прописываются в договоре купли-продажи. Итак, сделка уже почти оформлена — осталось лишь довести ее до конца, не упуская важных деталей.

• Взаиморасчеты и подписание договора купли-продажи

• Регистрация собственности в УФРС

• Расписка в получении денежных средств

• Акт приема-передачи квартиры

• Что в итоге

Взаиморасчеты и подписание договора купли-продажи

Сам договор купли-продажи с 1 марта 2013 года больше не подлежит госрегистрации и считается действительным с момента подписания обеими сторонами. Поэтому нередко стороны заключают его прямо в банке, а затем в ячейку или на счет (при расчете посредством аккредитива) закладываются деньги. Доступ к ячейке у продавца или покупателя появляется после успешного перехода прав собственности к новому владельцу, либо после отказа Росреестра в выдаче свидетельства. Получение суммы возможно только при предъявлении определенных документов в определенный срок. Для продавца в список необходимых документов (кроме паспорта и свидетельства о регистрации права собственности на покупателя/выписки из ЕГРП) специалисты советуют включить справку, подтверждающую снятие всех бывших жильцов с регистрационного учета. В момент передачи недвижимости никто не должен быть прописан в вашей новой квартире. Подробнее о процедуре взаиморасчетов можно прочитать в одной из наших статей.

Регистрация собственности в УФРС

Вы и продавец подаете нужные документы в отделение Управления федеральной регистрационной службы и ждете 20 дней. Если вы собрали полный пакет документов, а их подлинность не вызывает сомнений, на руки вы получаете свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи с отметкой, а в ЕГРП вносится соответствующая запись о новом владельце.

Расписка в получении денежных средств

Если регистрация прав собственности прошла успешно и продавец получил доступ к банковской ячейке, необходимо взять у него расписку в получении денег. Никакой другой документ — ни договор купли-продажи, ни факт аренды банковской ячейки — не является доказательством передачи денег. Если нет расписки, нет и оплаты по договору — даже обращение в суд в случае каких-либо спорных моментов, скорее всего, не поможет.

Однако важно не просто получить такую расписку, но и составить ее правильно. Несмотря на то, что закон не определяет форму документа, существует ряд рекомендаций к его составлению:

• Расписка должна быть составлена в простой письменной форме (заверение у нотариуса не требуется) и лично написана от руки продавцом или его представителем с доверенностью. Нельзя передавать деньги и брать расписку с третьих лиц без доверенности, даже если это родственники продавца. Предложите написать расписку вашей ручкой: вдруг продавец решит воспользоваться исчезающими чернилами.

• Расписка должна содержать паспортные данные передающего и получающего деньги.

• В документе должно быть указано, за что были получены деньги (характеристики квартиры, кадастровый номер, адрес), в каком размере (цифрой и прописью) и в какой валюте.

• Желательно, чтобы на документе стояли подписи свидетелей. Также нужна ваша подпись на обратной стороне.

• «Оплата произведена полностью, претензий не имею» — обязательная фраза в конце расписки.

• Не забудьте про роспись, дату и место составления.

За основу можно взять образец расписки.

Акт приема-передачи квартиры

В обусловленный договором купли-продажи день покупатель получает ключи от квартиры, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи. Продавец и покупатель нередко забывают составить акт приема-передачи квартиры, считая его простой формальностью. Однако в соответствии со статьей 556 ГК РФ, фактическая передача квартиры наступает лишь после подписания этого акта. Покупатели квартир в новостройках знают, что после подписания акта обязательства по содержанию, а также все имущественные риски переходят к покупателю. То же происходит и в случае покупки квартиры на рынке вторичного жилья: пока акт приема-передачи не подписан, за жилье отвечает бывший собственник. Казалось бы, покупатель ничего не теряет, если акт приемки не составлен: все претензии за возможный ущерб предъявляются продавцу квартиры. Однако не оформлять такой важный документ нельзя.

Сделка свершилась, право собственности на квартиру перешло к новому владельцу, но до его фактического заселения может пройти какое-то время: хозяин долго перевозит вещи или ждет, пока освободится новая квартира (при сделке с альтернативой). В договоре купли-продажи заранее прописывается дата передачи ключей, а также характеристики квартиры, которым она должна соответствовать при подписании акта приема-передачи. Если за то время, что бывший хозяин проживает в квартире, он испортит отделку, устроит пожар или оставит неоплаченные счета — вы сможете потребовать ликвидацию недостатков и возмещение ущерба. Покупатель составляет акт, где указывает свои претензии к продавцу (несоответствия условиям договора), а также сроки их устранения. В конце такого документа стоит написать: «Считать действительным после устранения претензий».

Если продавец не захочет приводить квартиру в должное состояние, с актом приемки-передачи можно будет обращаться в суд — по закону, даже если вы вступили в фактическое владение квартирой, продавец обязан выполнить свои обязанности по договору. Без акта приема-передачи все ваши претензии к продавцу будут безосновательны. А если продавец отказывается подписывать акт, его стоит привлечь к ответственности. Например, можно предусмотреть в договоре купли-продажи пункт о том, что за каждый день просрочки подписания акта и передачи ключей продавец обязан заплатить новому владельцу неустойку.

Требования к документу и образец: необходимо указать паспортные данные сторон, адрес, характеристики и кадастровый номер квартиры (указан в свидетельстве о праве собственности), место и дату составления документа. Акт может быть составлен в простой письменной форме.

Что в итоге

Финальный список документов, которые остаются на руках после успешной покупки квартиры:

• свидетельство о государственной регистрации прав (на ваше имя);

• договор купли-продажи с отметкой о регистрации прав;

• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (от бывшего владельца);

• выписка из домовой книги, где указано, что в квартире никто не прописан (от бывшего владельца);

• расписка о получении денежных средств (от бывшего владельца);

• акт приема-передачи жилья.