Заключение договора найма жилого помещения

Вопрос 1

Заключение договора найма жилого помещения.

Наем жилого помещения оформляется договором найма, согласно которому одна сторона - собственник жилого помещения, или управомоченное им лицо (наблюдатель), - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В качестве нанимателя жилья всегда выступает гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Однако несоблюдение письменной формы не влечет недействительности договора.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, состоящее из квартиры, одной или нескольких комнат, жилого дома или его части. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

В тексте договор должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Такие лица имеют равные с нанимателем права по пользованию жильем.

Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушают условия договора найма жилого помещения, то ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Однако постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит, являются сонанимателями.

Права и обязанности сторон договора

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями. Обязанности наймодателя:  
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;  
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилье;  
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;  
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;  
- осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором. Обязанности нанимателя:  
- использовать жилое помещение только для проживания;  
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;  
- переустройство и реконструкцию, переоборудование жилья производить только с согласия наймодателя;  
- своевременно вносить плату за жилое помещение;  
- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;  
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором.

Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Если законодательством установлен максимальный размер платы за жилье, то плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг регламентируется Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.96 № 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг".

Наниматель должен вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором найма. Не исключено, однако, что такие сроки не будут установлены в договоре. В этом случае плату за жилье следует вносить ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и др.) взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам помимо квартирной платы.

Срок договора

Согласно законодательству срок, на который может быть заключен договор найма жилого помещения, составляет пять лет. Если в тексте соглашения срок его действия не оговорен, договор считается заключенным на пять лет. Вместе с тем истечение срока договора не обязывает нанимателя освободить жилое помещение, поскольку он обладает преимущественным правом на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок. При этом наймодатель должен не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления соглашения в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, соглашение остается в силе на тех же условиях и на тот же срок.

Важно заметить, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если, допустим, наймодатель отказался продлевать договор, поскольку решил не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока соглашения с нанимателем все-таки заключил договор найма, жилого помещения с другим лицом, то наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

При желании стороны могут заключить договор краткосрочного найма жилого помещения на срок до одного года. Однако в этом случае, объем прав у партнеров по договору значительно сужается. В частности, наниматель лишается права вселять временных жильцов и поднанимателей, не имеет права на замену нанимателя в договоре, а также преимущественного права на возобновление договора на новый срок.

При долгосрочном найме жилья (на срок более 1 года) с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Если вселяются совершеннолетние граждане, необходимо, чтобы соблюдались требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м).

Вопрос 2