Заключение договора найма жилого помещения

Заключение договора найма жилого помещения

Для ответа на данный вопрос, рассмотрим, что же представляет собой понятие «наем жилого помещения».

Наем жилого помещения – это один из видов арендных отношений, в котором объектом арендных отношений является жилое помещение. То есть, при найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Исходя из вышесказанного, можно предположить, что же такое «договор найма жилого помещения», то есть это соглашение, в котором одна сторона – собственник жилого помещения (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма – это договор на право пользования жильем. Предметом договора могут быть помещения (квартира, жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения). Права сторон, заключивших данный договор, регулируются жилищным кодексом. Выселение граждан из помещений возможно при систематическом нарушении прав соседей, невыплате денег за пользование или содержание помещения в течение полугода или использовании помещения не по назначению.

Итак, как же происходит заключение договора найма жилого помещения. В качестве нанимателя жилья всегда выступает гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Однако несоблюдение письменной формы не влечет недействительности договора.

Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, состоящее из квартиры, одной или нескольких комнат, жилого дома или его части. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

В тексте договор должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Такие лица имеют равные с нанимателем права по пользованию жильем.

Если постоянно проживающие с нанимателем лица нарушают условия договора найма жилого помещения, то ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Однако постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане могут заключить с нанимателем договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут солидарную ответственность перед наймодателем, а значит, являются сонанимателями.

При согласии нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилом помещении могут безвозмездно проживать временные жильцы. Однако об этом необходимо предварительно уведомить наймодателя, который может запретить проживание временных жильцов при условии, что требование о норме жилой площади на одного человека не соблюдается.

Следует учитывать, что временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жильем, и всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. В пределах этого срока можно согласовать конкретный период, по истечении которого временные жильцы обязаны освободить жилое помещение, а если такой период не установлен - не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Если наймодатель не возражает, то по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае выбытия нанимателя из жилого помещения или его смерти договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, кто именно - граждане решают сами. При недостижении согласия все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями.

Обязанности наймодателя:  
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;  
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилье;  
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;  
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;  
- осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Обязанности нанимателя:  
- использовать жилое помещение только для проживания;  
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;  
- переустройство и реконструкцию, переоборудование жилья производить только с согласия наймодателя;  
- своевременно вносить плату за жилое помещение;  
- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;  
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором.

Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Если законодательством установлен максимальный размер платы за жилье, то плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер.

Наниматель должен вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором найма. Не исключено, однако, что такие сроки не будут установлены в договоре. В этом случае плату за жилье следует вносить ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и др.) взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам помимо квартирной платы.

Согласно законодательству срок, на который может быть заключен договор найма жилого помещения, составляет пять лет. Если в тексте соглашения срок его действия не оговорен, договор считается заключенным на пять лет. Вместе с тем истечение срока договора не обязывает нанимателя освободить жилое помещение, поскольку он обладает преимущественным правом на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок. При этом наймодатель должен не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления соглашения в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, соглашение остается в силе на тех же условиях и на тот же срок.

Важно заметить, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если, допустим, наймодатель отказался продлевать договор, поскольку решил не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока соглашения с нанимателем все-таки заключил договор найма, жилого помещения с другим лицом, то наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

При желании стороны могут заключить договор краткосрочного найма жилого помещения на срок до одного года. Однако в этом случае, объем прав у партнеров по договору значительно сужается. В частности, наниматель лишается права вселять временных жильцов и поднанимателей, не имеет права на замену нанимателя в договоре, а также преимущественного права на возобновление договора на новый срок.

При долгосрочном найме жилья (на срок более 1 года) с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Если вселяются совершеннолетние граждане, необходимо, чтобы соблюдались требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м).

В любое время наниматель может в одностороннем порядке расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. Но прежде наниматель обязан получить согласие всех других граждан, постоянно проживающих с ним, на расторжение договора. В противном случае право на сданное внаем жилье утратят только лица, согласившиеся расторгнуть договор и выбывшие к другому месту жительства.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнуть в судебном порядке в следующих случаях:

1. невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

2. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

3. использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем жилья или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Любая из сторон вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если:  
а) жилое помещение престает быть пригодным для постоянного, проживания;  
б) жилое помещение находится в аварийном состоянии;  
в) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Когда договор найма жилого помещения расторгается, наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из всего вышеуказанного, делаем вывод, что, действительно, заключение договора найма жилого помещения имеет широкий своеобразный спектр (права, обязанности, закон и.т.д) в регулировании гражданских правоотношений.