Вторичный рынок жилья

Вторичный рынок жилья

 

Вторичный рынок жилья - часть рынка жилой недвижимости, на котором совершаются сделки с используемым жильем находящимся в собственности физических и/или юридических лиц.

 

Преимущества вторичного жилья:

1. Фактическое наличие  объекта на момент его приобретения.

2. Возможность визуальной  и/или экспертной строительной  оценки состояния объекта.

3. Возможность оценки уровня  жизни проживающих в подъезде  потенциальных «соседей».

4. Сформировавшиеся требования  к предъявляемым документам подтверждающим право собственности на объект.

5. Возможность использования  жилья сразу после оформления  его в собственность.

6. Процентная ставка по  кредиту на покупку вторичного  жилья, как правило, ниже, чем ставка  по кредиту при покупке первичного  жилья.

7. Высокая ликвидность  при необходимости продажи.

 

Недостатки вторичного жилья:

1. Объекты вторичного жилья  значительно выше первичных по стоимости.

2. Объекты вторичного жилья  требуют более тщательной проверки  юридической чистоты, так как  могли быть задействованы в  незаконных сделках.

3. Объекты вторичного жилья  старого типа располагают устаревшими  коммуникациями и планировками.

 

 

 

 

Оценка недвижимости с использованием сравнительным подходом определяет стоимость жилья в сравнении с недвижимостью, которая  выставлена на  дату оценки на открытом рынке.

 

Такая оценка производится  методом подбора со схожим по состоянию, местоположению, назначению, площади  продаваемым объектом недвижимости на момент оценки, а также корректировка полученных данных до момента полного сходства с оцениваемым жильем.

 

Обычно применяется около двадцати таких  корректировок. Если применение такого подхода  невозможно, в отчёте чётко указываются причины того, почему невозможно применить сравнительный подход. Такое часто встречается лишь при оценке уникального  по своей значимости объекта недвижимости, например, Триумфальной арки, искусственных островов, колеса обозрения, газовых  и нефтяных  месторождений, для приобретения которых большинство населения не знает, где взять денег.

 

Затратный метод оценки

 

Кроме того, существует оценка затратным методом, которая менее значима,  такой подход рассчитывает стоимость жилья исходя из понесенных затрат, которые необходимы на формирование аналогичного объекта  с включением учета износа оцениваемой конструкции. В некоторых случаях используют доходный подход по оценке  недвижимости. Это наиболее сложный метод для расчетов и не всегда применим к оценке объекта. Доходный метод задает стоимость недвижимости из дохода, который обязан принести оцениваемый объект.

 

В любом случае, после выбранного подхода представляется отчет, где должны быть согласованные результаты с учетом достоверности. Результатом такой оценки станет получение наиболее вероятной стоимости объекта оценки во время его реализации - рыночная стоимость.

 

 

Особенности экспертизы

К объектам недвижимого имущества относятся земельные участки или объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба. Следует отметить одну важную особенность. В Российском праве (статья 130 КГ РФ) существует недвижимость «по происхождению» (здания, незавершенные строительные сооружения, участки земли, леса и многолетние насаждения, участки недр) и «по праву». Ко второй категории отнесены подлежащие государственному учету воздушные, морские и речные суда, а также космические аппараты.

Разнообразные здания и сооружения могут представлять ценность как социально-культурные памятники, как архитектурно-пространственная среда, как средство производства или как предмет потребления, характеризующийся определенными качественными признаками. Оценка стоимости недвижимости предполагает точный учет различного назначения объектов. Кроме того, необходимо исследование всех ценообразующих факторов. Рыночная оценка недвижимости в Москве или в Московской области – работа, с которой агентство «МЭН» успешно справляется уже более 7 лет!

Для чего требуется экспертная оценка?

Независимая оценка недвижимости – процедура, необходимая в самых разных ситуациях – от продажи гаража до определения долей собственности в крупных предприятиях. Можно выделить ряд наиболее характерных предназначений экспертизы:

• Операции по купле-продаже недвижимости;
• Акционирование компаний, в том числе акционирование, связанное с привлечением новых инвесторов;
• Перераспределение долей собственников;
• Страхование объектов недвижимости;
• Составление налоговых отчетов;
• Получение банковских кредитов;
• Сдача недвижимости в аренду. Оценка стоимости имущества позволяет точнее установить сумму арендной платы;
• Кадастровая оценка земельных участков;
• Ликвидация объектов недвижимости;
• Исполнение судебного приговора;
• Урегулирование наследственных прав или гражданских имущественных споров.

Оценка стоимости имущества является частью управления активами, владельцы недвижимости получают надежную юридическую основу для проведения сделок или ведения соответствующего финансового учета. Экспертиза – это комплексное мероприятие, включающее в себя изучение строительного объекта и земельного участка, на котором он расположен. При составлении отчета оценщик недвижимости указывает рыночную и кадастровую стоимость(если это необходимо) – с учетом того, насколько высоки в Москве и Подмосковье цены на земельные участки, данная мера важна для оптимизации налогообложения.

Документы для экспертизы и виды услуг

Для того, чтобы центр оценки недвижимости смог быстрее приступить к работе, и экспертиза была проведена максимально быстро и точно, требуются следующие документы:

• Документация, обозначающая физические границы оцениваемых объектов недвижимости. Примером такой документации служат геодезические планы или карты, обозначающие местоположение и точные границы участка, а также имеющие соответствующее техническое описание;
• Выписки из бюро технической инвентаризации;
• Документация, описывающая сооружения и здания, находящиеся на изучаемой территории;
• Документы, устанавливающие право собственности;
• Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях. К числу обременений относятся связанные с данным объектом долговые обязательства, налоговые обложения, залоговые договоры и соглашения, арендные договоры.

Юридическое обоснование

Основными законодательными положениями, регулирующими отношения в сфере правообладания недвижимым имуществом, являются статьи 71,72 и 76 Конституции Российской Федерации. Среди всех видов собственности выделяются частная (объекты, принадлежащие юридическим или физическим лицам), муниципальная (имущество, закрепленное за местным муниципалитетам) и государственная (недвижимость, находящаяся в собственности Российской Федерации или субъектов РФ).

 

 

Компания оказывает полный спектр профессиональных оценочных услуг для целей: кредитования, залога, развода супругов, раздела имущества, судебных споров, наследственных дел, нотариусов, купли-продажи, переоценки ОС, внесения в уставный капитал, органов опеки и попечительства и т.д. 
 

ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ:

 
     - Здания, помещения (офисного, торгового, производственного, складского, бытового и иного назначения). 
     - Объекты, незавершённые строительством. 
     - Земельные участки (различных категорий) как свободные, так и в составе имущественного комплекса. 
     - Квартиры в многоквартирных жилых домах. 
     - Комнаты в коммунальных квартирах. 
     - Таунхаусы, загородные индивидуальные жилые дома (дачи, коттеджи).  

СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 
   В зависимости от вида оцениваемого объекта, стоимость оценки может варьироваться. Более полную информацию можно получить в разделе тарифов.  

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ:

 
Вторичный рынок 
Правоустанавливающие документы (удостоверяющие право собственности на жильё) 
Поэтажный план БТИ 
Экспликация БТИ 
Ксерокопия паспорта заказчика отчета