Виды договоров, которые относятся к договорам, направленным на передачу имущества

Виды договоров, которые относятся к договорам, направленным на передачу имущества.  

   К имущественным относятся все договоры, непосредственно оформляющие акты товарообмена их участников и направленные на передачу или получение имущества (материальных и иных благ). Договоры, направленные на передачу имущества: купли - продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды (имущественного найма),найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды).

Договор купли-продажи

     В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи - одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    Купля-продажа принадлежит к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность. В обязательстве купли-продажи направленность на передачу имущества в собственность неразрывно связана с его возмездностью. Институт купли-продажи регулирует не любые отношения, направленные на возмездную передачу имущества в собственность, а лишь такие, в которых встречное предоставление является определенно эквивалентным (а не алеаторным, как при ренте). В отношениях купли-продажи встречное предоставление является денежным.

    В п. 4 ст. 454 ГК РФ сказано, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. То есть, отношения по продаже имущественных прав имеют иную направленность, нежели договор купли-продажи, направленный на передачу имущества в собственность. Поэтому большинство положений о купле-продаже, отражающих именно данную направленность, к продаже к продаже имущественных прав не применимо. А также, продажа имущественного права и возмездная передача имущества в собственность имеют общий признак, выражающийся в возмездной передаче определенного имущественного блага другому лицу. Этот признак предполагает возможность применения к продаже имущественных прав тех положений института купли-продажи, которые отражают возмездную передачу имущественного блага независимо от того, имеет ли место передача имущества в собственность или передача имущественного права .

Договор купли продажи включает в себя такие виды договоров как: договор розничной купли-продажи; договор поставки; договор поставки для государственных нужд; договор контрактации; договор энергоснабжения; продажи недвижимости.

2. Договор мены

    По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст.567 ГК РФ).

    К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    Предметом договора мены являются вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.

    Каждая из сторон по договору мены признается продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого товара, поэтому к отношениям по передаче товаров применяются нормы "Общих положений о купле-продаже".

    По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными. Если же в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то разницу в ценах должна оплатить сторона, стоимость товаров которой ниже.

Право собственности к сторонам переходит одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств по передаче товара.

3. Договор дарения

    По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст.572 ГК РФ). Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.    Сторонами договора являются даритель и одаряемый.

    Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

    Закон ограничивает размеры дара, а в некоторых случаях вообще запрещает дарение определенным категориям лиц: государственным служащим, служащим местного самоуправления и.т.п. Не допускается дарение между коммерческими организациями.

    Закон не ограничивает возможность дарения в отношениях между супругами.

Предметом договора дарения могут быть: вещи (в том числе деньги и ценные бумаги); имущественные права (требования) дарителя к себе или третьему лицу; освобождение одаряемого от имущественной обязанности;

    Не могут быть предметом дарения вещи, изъятые из оборота, и исключительные права.

Договоры дарения бывают реальными и консенсуальными.

Реальный договор дарения, сопровождаемый передачей дара, может  быть заключен в устной форме, за исключением  случаев:

- дарения имущества юридическим  лицом, если стоимость дара  превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

- дарения недвижимого имущества.  В этом случае необходима государственная  регистрация.

    Консенсуальный договор дарения (договор, обязывающий дарителя передать вещь в будущем) должен быть заключен в письменной форме.

4. Рента и пожизненное содержание с иждивением

    По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст.583 ГК РФ).

    Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Разновидность договора ренты: постоянная рента (получателями такой ренты могут быть граждане и некоммерческие организации); пожизненная рента (получателями такой ренты могут быть только физические лица, находящиеся в живых к моменту заключения договора пожизненной ренты); пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизненной ренты (получатель - человек, находящийся на иждивении).

    Существенные условия любого договора ренты.

    Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, устанавливаемой на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

    Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

    Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах: предоставление вещей; выплата денег; выполнение работ или оказание услуг; удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

    Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

    Право требовать выплаты рентных платежей возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

   Способы обеспечения рентных платежей:

- право залога  переданного по договору недвижимого  имущества, принадлежащего получателю  ренты;

- в случае  передачи по договору ренты  движимого имущества - либо любой  предусмотренный законом или  договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

    Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора.

    Для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности. Алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обязательство, призванное его окончательно определить.

5. Договор аренды

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

    Аренда –  это срочный, возмездный договор.  По договору аренды происходит передача имущества во владение или пользование без перехода права собственности. Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи

    Договор аренды должен быть заключен в письменной форме если он заключен на срок более одного года и если одна из сторон является юридическим лицом, то независимо от срока.

    Для договора аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

    Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества.

    Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличие следующих обстоятельств: надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору; готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами; письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

    Если арендодатель отказал в заключение договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

    В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

    Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе потребовать передачи имущества или расторгнуть договор.

    В любом случае, у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора.

    В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы; досрочного расторжения договора.

    Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы. В случае использования арендатором имущества не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

    Арендатор вправе с согласия арендодателя: сдавать арендованное имущество в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу; передавать имущество в безвозмездное пользование; передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог; вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

   Обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом: арендодатель осуществляет капитальный ремонт; арендатор осуществляет текущий ремонт.