Ветхое жилье и переезд из него

Порядок отнесения жилых  помещений к категории аварийных  или непригодных для проживания, независимо от того, в жилищном фонде  какой формы собственности они  находятся, устанавливается Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, которое  определяет, как решается вопрос о признании помещения непригодным для проживания, кто может обратиться в эту комиссию, какие документы для этого нужно представить.

Основанием для такого признания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи  с физическим износом в процессе  эксплуатации здания в целом  или отдельных его частей эксплуатационных  характеристик, приводящего к  снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей  среды и параметров микроклимата  жилого помещения, не позволяющих  обеспечить соблюдение необходимых  санитарно-эпидемиологических требований  и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Согласно пп. 2 и 3 п. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, и осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении данных обязанностей наймодатель должен либо уменьшить плату за пользование жилым помещением, либо возместить расходы на устранение недостатков жилого помещения, либо возместить убытки нанимателя согласно ст. 66 ЖК. Данные виды санкций к наймодателю не удовлетворяют требованиям клиента, таким образом, привлекать к ответственности наймодателя за неисполнение обязанностей бессмысленно.

По решению Кировской  городской Думы от февраля 2012 года установлена минимальная площадь предоставления по социальному найму и по покупке жилья в размере 24 кв.м.

Жилые помещения, предоставленные  по договору социального найма по программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, могут быть приватизированы на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

При предоставлении применяется норма, установленная распоряжением Главы  администрации г. Кирова от 30 мая 2005 года № 2656 – 14 кв. м общей площади жилого помещения. Кроме того, предоставляемое Вам жилое помещение по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям г. Кирова, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению (при этом площадь хозяйственных построек не учитывается), отвечать установленным требованиям и находиться в черте г. Кирова (статья 89 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Количество комнат должно быть равнозначным. Недопустимо уменьшение жилой площади и количества комнат за счет увеличения площади вспомогательных помещений (кухни, коридора  т.д.), даже если общая площадь предоставляемого жилья больше ранее занимаемого (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.10.10 г. по делу №8-В10-11);

Поскольку, дом не обследовался , для  того чтобы признать его непригодным дляпроживания и /или аварийным, то вначале необходимо получить заключение специализированной организации. Затем,  обратиться в межведомственную комиссию с заявлением с приложением нотариально заверенных копий правоустанавливающих документов на жилое помещение; план помещения, его технический паспорт, а для нежилого помещения проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым.

Не лишними будут заявления, письма, жалобы клиента и  соседей на плохие условия проживания. 

Комиссия на основании заявления  собственника помещения или заявления  гражданина (нанимателя) либо на основании  заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям. И на основании этого признает жилое помещение либо пригодным, либо непригодным для проживания. А также признает (или не признает) многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.  
       Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются. Кстати, договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке. Комиссия в 5-дневный срок направляет по экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю. Если жилье представляет опасность для жизни и здоровья человека, ответ заявителю направляется на следующий день после оформления решения. Решение органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления может быть обжаловано в судебном порядке.

Согласно п. 47 данного Положения  по результатам работы комиссия может  принять решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта. Также на основании пп. 4 п. 1 ст. 67 ЖК Клиент вправе требовать капитального ремонта.

Ст. 72-73 ЖК содержат нормы, регулирующие право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Переселение возможно по соглашению сторон, но, если межведомственная комиссия признает, что дом подлежит сносу, переселение будет невозможно на основании ст. 73 ЖК.

Подытожим основные положения вышеизложенного, их процедуры.

1)Капитальный ремонт:

п. 3, 4 ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса  РФ: наймодатель жилого помещения  по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В соответствии с ч.1 ст. 66 наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (а именно ст. 7.22 КоАП РФ).

Т.к. никакой ремонт дома не производился много лет и квартиры были приватизированы в ветхом жилом  фонде, то в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда  в РФ»: Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих  капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

2) Переселение:

В соответствии с п. 1 ч.1 ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением  других благоустроенных жилых  помещений по договорам социального  найма.

это происходит в случаях, указанных в п. 1-4 ст. 85 ЖК РФ:

1) дом, в котором  находится жилое помещение, подлежит  сносу;

2) жилое помещение  подлежит переводу в нежилое  помещение;

3) жилое помещение  признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения  капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления

Но данное жилое помещение  официально ветхим жилым фондом не признано, следовательно, необходимо такое  заключение.

В соответствии со ст. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 г. Москва) признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

ст. 42 Положения: Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

ст. 45 Положения: для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания  многоквартирного дома аварийным заявитель  представляет в комиссию вместе с  заявлением следующие документы:

нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

план жилого помещения  с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения  для признания его в дальнейшем жилым помещением.

Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя  также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

ст. 46. Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в пункте 47 настоящего Положения, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых  приобщаются к документам, ранее  представленным на рассмотрение комиссии.

ст. 47. По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

о соответствии помещения  требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности  для проживания;

о необходимости и  возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

о несоответствии помещения  требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Следует отметить, что при выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 ЖК РФ, предоставление жилого помещения по договору социального найма носит компенсационный характер и гарантирует условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, в связи с чем применяются требования ст. 89 ЖК РФ, предусматривающей критерии "благоустроенности" жилого помещения, находящегося в границах соответствующего населенного пункта. Существенным является выполнение требований закона о предоставлении равнозначного по общей площади жилого помещения, в связи с чем предоставляемое жилое помещение не может быть меньше ранее занимаемого по площади и по количеству комнат. При этом граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Вывод: капитальный ремонт будет более приемлемым решением проблемы.

Во-первых, как нам  видится , капитальному ремонту подлежит только квартира клиента, а не все здание, так как остальные квартиры приватизированы, и нормы договора социального найма распространяются только на клиента.

Во-вторых, для того, чтобы в квартире был проведен капитальный ремонт необходимо решение межведомственной комиссии, которая создается ОМСУ в целях оценки соответствия указанных помещений требованиям, установленным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.