Вещные права в отношении жилых помещений

Министерство  внутренних дел России

Нижегородская академия

Кафедра государственно-правовых дисциплин

Факультет платных  образовательных услуг

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по Гражданскому праву

                                          на тему:

 «ВЕЩНЫЕ ПРАВА В ОТНОШЕНИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ»

 

 

 

 

Выполнила студентка 4 курса 

Группа 2

(Заочное  отделение) 

"___"_________ 2013 г. ____________________

 

Научный руководитель

"___"_________ 2013 г.  ____________________

 

 

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород

2013г.

 
Содержание

 

  
Введение

 

В науке гражданского права не возникает сомнений, что  вещные отношения должны быть урегулированы  только в основном источнике гражданского законодательства - Гражданском кодексе РФ¹ (далее - ГК РФ). Вместе с тем в настоящее время соответствующий раздел (право собственности и другие вещные права на жилые помещения) присутствует в рамках базового акта жилищного законодательства - Жилищного кодекса РФ² (далее - ЖК РФ). Еще более пристального внимания данный вопрос заслуживает в свете обсуждения проекта изменений в Гражданский кодекс РФ,³ а также тех разъяснений, которые были даны ранее в Концепции развития гражданского законодательства⁴ (далее - Концепция).

В рамках действующего ГК РФ отношения собственности на жилое помещение представлены нормами о правомочиях собственника, жилых помещениях и способах их использования собственником, об общем имуществе многоквартирного дома и ТСЖ, а также о прекращении права собственности на жилое помещение. ЖК РФ в соответствующем разделе лишь более подробно формулирует права и обязанности собственника, а также детализирует процедуру изъятия жилого помещения для государственных и муниципальных нужд.

Законопроект мало что меняет в подходах к регулированию вопроса о праве собственности на жилое помещение. Основополагающая идея заключается в окончательном признании помещений недвижимыми вещами (ст. 131), а также в последовательном отграничении такого объекта, как помещение, от здания. В остальном новеллы законопроекта в данном вопросе выглядят незначительными. Так, потребуют некоторых корректировок жилищного законодательства следующие моменты: а) сокращение видов жилых помещений с пяти до двух; б) видоизмененные определения квартиры и комнаты; в) определение коммунальной квартиры и ее правовой режим.

Таким образом, очевидно, что законопроект не преследует цели детального регулирования вопроса о субъективном праве собственности на жилое помещение, сознательно умалчивая многие моменты, которые потребуют разрешения в рамках жилищного законодательства. Интересен в связи с этим факт того, что в Концепции содержались вполне конкретные предложения об изъятии всех норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки, из ЗК РФ и их включении в ГК РФ. Однако в отношении жилых помещений подобные предложения отсутствовали, что еще раз наглядно продемонстрировало признание затруднительности для гражданского законодательства учесть всю специфику жилищных отношений.

В связи с  этим можно заметить, что регулирование  отношений в области вещных прав на жилые помещения исключительно гражданским законодательством не представляется оправданным и вряд ли положительно отразится на защите интересов участников данных отношений. Именно жилищное законодательство с присущей только ему гуманистической составляющей способно соблюсти баланс различных прав на жилое помещение наиболее эффективным образом.

Цель работы – на основе норм действующего законодательства провести комплексный анализ института  права собственности на жилое  помещение.

В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:

- изучить общие положения о праве собственности на жилые помещения: правовое регулирование, основания возникновения и прекращения, субъектный состав собственников, порядок защиты права собственности;

- определить правомочия собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в принадлежащем ему помещении.

Курсовая работа состоит  из введения, двух глав, разбитых на параграфы  и заключения, завершает работу библиографический  список литературы.

 

Глава 1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения

 

1.1. Правовое регулирование, основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения

 

Предыдущие  акты кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных  глав, посвященных праву собственности на жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами, однако главная из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Помещения данного фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными актами, затем главой в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., а впоследствии Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. и Жилищным кодексом РСФСР 1983 г.

По мере осуществления  в нашей стране экономических  преобразований и в особенности  благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще стали выступать объектами экономического оборота. Новые отношения потребовали адекватного правового регулирования.

До 1 января 1995 г. отношения  собственности в жилищной сфере  регулировались фрагментарно, что приводило, с одной стороны, к дублированию, с другой - к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.

Современное правовое регулирование  отношений собственности на жилые  помещения содержится в ряде законодательных  актов, принятых в последние годы, в первую очередь  в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава (гл. 18), посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Действовавшие до введения в действие части первой ГК РФ Законы "О собственности  в СССР" и "О собственности в РСФСР", содержавшие наряду с другими нормы о праве собственности на жилые помещения, применялись в  течение небольшого отрезка времени и по существу по многим аспектам выполнили роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который до настоящего времени оставался в числе важных актов. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Раздел II утрачивает силу с 1 марта 2015 г.⁵

В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, т.е. обязанность собственника - содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением.⁶

Возникновение права собственности на жилые  помещения, как правило, не отличается большой спецификой правового регулирования. Вместе с тем ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"⁷ содержала специальную, очень важную на момент принятия и актуальную на настоящий момент норму, которая указывает на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

- приватизации  в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений  (ведомственном жилищном фонде);

- жилищного  строительства, в том числе  жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

- участия в  жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

- купли-продажи  жилья, в том числе через биржи, аукционы;

- приобретения в порядке  наследования и по другим законным  основаниям.

Ряд аналогичных оснований возникновения права собственности на жилые помещения содержатся в ГК РФ (глава 14) и иных нормативно-правовых актах.⁸

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право  собственности на имущество, которое  имеет собственника, может быть приобретено  другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки  об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.⁹

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного  потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности  возникают:

1) из договоров и иных  сделок, предусмотренных федеральным  законом, а также из договоров  и иных сделок, хотя и не  предусмотренных федеральным законом,  но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений,  установивших жилищные права  и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных  или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия)  участников жилищных отношений  или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В ст.235 ГК РФ названы  основания прекращения права  собственности на жилые помещения, которые разграничены на: а) добровольное прекращение права собственности на имущество, б) утрату права собственности по объективным причинам и в) принудительное изъятие у собственника его имущества.

Добровольное  прекращение права собственности  на жилые помещения чаще всего  происходит в результате передачи этого права другому лицу на основании договоров купли-продажи, мены, дарения и др. Лицо может также отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. ст. 225, 226 и ст. 236 ГК РФ).

Право государственной  и муниципальной собственности на жилые помещения прекращается и на основании приватизации (ст. 217 ГК).

Пункт 2 ст.235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилого помещения у собственника, в результате: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239); 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация; 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса.

В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности за:

- использование жилого  помещения не по назначению (т.е.  не для проживания, а в качестве  склада, офиса и т.д.);

- систематическое нарушение  прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);

- бесхозяйственное обращение  с жильем, в результате которого  происходит его разрушение (бездействие  (отсутствие необходимого ухода,  неосуществление ремонта и т.п.)), либо за совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения.

 

 

1.2. Субъекты права собственности на жилые помещения

 

Обращаясь к  определению субъектов права  собственности на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения, как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.