Вещные права на земельные участки

В федеральной собственности  и собственности субъектов Федерации  находятся соответственно земельные участки: которые признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов Федерации федеральными законами; которые приобретены Российской Федерацией и ее субъектами по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; право собственности Российской Федерации и ее субъектов на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

Кроме того, в собственности  субъектов федерации могут находиться не предоставленные в частную  собственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом, находящимся в их собственности; предоставленные региональным органам государственной власти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися и собственности этих субъектов, землям фонда перераспределения земель; занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации. На сегодняшний день действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность земель Российской Федерации и ее субъектам (или устанавливают принципы разграничения государственной собственности).

Порядок и основания  разграничения государственной  собственности на землю определены в ФЗ от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении  государственной собственности на землю». При этом названный закон применяется в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами. Законодательством установлен общий порядок разграничения федеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных земель, который включает несколько стадий. Во-первых, Министерство имущественных отношений РФ совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности. В эти перечни включаются земельные участки в соответствии с основаниями, указанными в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Подготовка и согласование с региональными органами государственной власти, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ. Во-вторых, подготовленные и согласованные перечни земельных участков, на которые соответственно возникает право собственности у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, утверждаются Правительством РФ. В-третьих, сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ. В-четвертых, право собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований регистрируется в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст. 3 ФЗ «О разграничении  государственной собственности  на землю» основанием для внесения в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации  возникает право Собственности, является включение этих участков в состав: земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности; земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения; земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Основанием внесения в перечень земельных участков, право  собственности на которые возникает у субъектов Российской Федерации, является включение этих участков в состав: земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения; фонда перераспределения земель; земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением отнесенных к федеральной собственности. Включение в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, — производится,, кроме того (в целях сохранения единства городского хозяйства), на основе отнесения участка к землям особо охраняемых природных территорий местного значения, землям водного фонда, занятым обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности.

Муниципальная собственность  на землю является самостоятельной  формой собственности. Становление муниципальной собственности идет очень сложно, но, возможно, реализация положений ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанного федерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и других субъектах РФ. Субъектами муниципальной собственности на землю являются: города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры. В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления. По-видимому, это положение ограничивает правило, содержащееся в ст..125 ГК РФ, согласно которому в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской федерации и муниципальных образований, от их имени (по их специальному поручению) могут выступать государственные органы, а также юридические лица и граждане. В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.

Согласно ст. 19 ЗК РФ в  муниципальной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством¹⁵.

Как уже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственной собственности на землю для выделения федеральных Земель, земель субъектов Федерации и муниципальных образований (раздел «Государственная собственность на землю»).

Внесение в перечень земельных участков, право собственности, на которые возникает у муниципальных образований, производится на основании включения этих земельных участков в состав: земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и их объектов; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, земельные участки под которыми подлежат отнесению к федеральной собственности или собственности субъектов; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, отнесенных к федеральной собственности или собственности субъектов Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения; земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности. Право муниципальной собственности на земельные участки в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных участков из собственности этих городов в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

2.2 Общие виды  собственности на земельные участки

К 1999 г. только 6% земель в  городах и поселках городского типа (из 7,5 млн. га) было передано в собственность граждан и юридических лиц. Учитывая общую тенденцию земельного законодательства можно прогнозировать значительное увеличение этой собственности. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности. Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и земельно-правовые нормы. Например, право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют дееспособные граждане России, достигшие 18-летнего возраста; имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку, В Российской Федерации с 1993 г. существовала неопределенность в правовом положении иностранцев и лиц без гражданства: в законодательстве не был четко решен вопрос о том, могут ли они приобретать и иметь земельные участки на праве собственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этот вопрос. Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений: • получить земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут исключительно граждане России; членом садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения может быть только российский гражданин; иностранные граждане и лица без гражданства становятся членами такого объединения, только если земельные участки предоставляются им на праве аренды и срочного пользования иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. До установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается; иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане России, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это право не распространяется; до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды. Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами. Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ.

Существует два вида частной собственности на земельные участки: индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц); общая (общая совместная и общая долевая). Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владение; пользование; распоряжение. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение определенного в законе срока является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого участка.

Общая собственность  на земельные участки — это собственность двух или нескольких лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая собственность домовладельцев возникает на земельный участок, на котором находится сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в порядке и на условиях, предусмотренных ФЗ «О товариществах собственников жилья». Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников¹⁶.

Как уже отмечалось, общая  совместная собственность возникает  в случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность: в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства; в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором; в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов; согласно п. 4 ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения. Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности. Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.