Управляющая компания при управлении многоквартирными домами

Таким образом, управление многоквартирными домами до появления управляющих компаний осуществлялось жилищно-арендными кооперативными товариществами, дирекциями единого заказчика и жилищно-эксплуатационными конторами, которые регулировались такими нормативно-правовыми актами, как:

– Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»;

– Жилищный кодекс РСФСР 1983 года;

–Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1099 и другими.

§ 1.2. Законодательное регулирование по вопросам управления многоквартирными домами управляющей компанией

Понятие «управляющая организация» является новым для отечественного законодательства и потому представляет особый интерес, хотя, к сожалению, Жилищный кодекс Российской Федерации в этой части не дает богатой пиши для анализа. Употребляя данный термин в ряде статей кодекса законодатель не раскрывает его содержание, а соответственно о правовом статусе управляющих организаций можно судить лишь исходя из совокупного рассмотрения отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

В частности, по смыслу Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.162)¹⁰ управляющие организации, так же как и товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, осуществляют комплексное обслуживание жилых помещений. Комплексное обслуживание предполагает, что соответствующие организации не только содержат в надлежащем состоянии жилые дома (осуществляют ремонт, уборку придомовой территории и т.д.), но и обеспечивают снабжение их такими видами энергии, как тепло, электричество, а также водой и газом. Деятельность управляющих организаций может распространяться как на отдельные помещения, так и на общее имущество домовладельцев. Правда, если в отношении общего имущества домовладельцев бремя обслуживания ложится полностью на управляющую организацию, то в отношении отдельных помещений значительную часть «обслуживающих» функций берут на себя сами домовладельцы, а функция управляющих организаций в «обслуживании» отдельных квартир сводится к предоставлению так называемых коммунальных услуг.

По мнению Е.В. Ермолаевой¹¹, управляющей организации отводится роль буфера между населением и ресурсоснабжающими организациями.

В соответствии с пунктом 49 Правил управляющая организация¹² обязана:

– предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и договором;

– заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям;

– устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и договором;

 – при наличии коллективных (обще-домовых) приборов учета ежемесячно снимать их показания и заносить в журнал учета показаний коллективных (обще-домовых) приборов учета;

– вести учет жалоб потребителей на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения.

Функции по управлению многоквартирным домом передаются управляющей организации по решению общего собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Данный способ управления многоквартирным домом в известном смысле является («резервным» и используется домовладельцами в тех случаях, когда в многоквартирном доме отсутствует и товарищество собственников жилья, и жилищный (жилищно-строительный) кооператив, а непосредственное управление, по мнению большинства домовладельцев, не является приемлемым способом управления.

Передача функций по управлению многоквартирным домом управляющей организации может происходить и по инициативе органа местного самоуправления, если в течение года собственник помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В этом случае орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. К сожалению, ч.4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации¹³ не устанавливает, с какого момента течет указанный в ней годичный срок. Несоответствующая ясность существует только применительно к «переходному периоду». Согласно        ст. 18 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»¹⁴ годичный срок начинает течь с момента вступления в силу данного кодекса. Таким образом, первые открытые конкурсы по выбору управляющей компании в случае отсутствия соответствующего волеизъявления домовладельцев должны быть проведены не ранее                01 марта 2006 года Собственно, правила ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, очевидно, должны применяться к вновь возводимым многоквартирным домам, в которых не выбран какой-либо способ управления с момента их приемки в эксплуатацию государственной комиссией, а также к многоквартирным домам, домовладельцы которых, приняв решение об отказе от одного способа управления, в течение года с момента такого отказа не осуществили выбор другого. Данное решение законодателя выглядит довольно странным с учетом того, что допускает гипотетическую возможность годичного безвластия и в известной мере не корреспондирует  ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из этих собственников, названному в решении общего собрания указанных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если конкретный собственник не указан, любому собственнику помещений в данном доме. Таким образом, ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предполагает одновременное принятие решений о прекращении одного способа управления многоквартирным домом и выборе другого, что вызывает вопрос о том, в каких случаях на практике может возникнуть «безвластие», о котором идет речь в ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Часть 3 ст. 161 Жилищного  кодекса Российской Федерации применяется и в том случае, когда способ управления выбран, но не реализован. Сам по себе термин «реализация способа» весьма неудачен и предполагает различное толкование. В литературе приведены примеры того, что можно считать отсутствием реализации выбранного способа управления домом. В частности, при непосредственном управлении оно подтверждается не заключением собственниками помещений договоров, предусмотренных ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации¹⁵.

Часть 7 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит еще один подстраховочный механизм обеспечения интересов домовладельцев. Если орган местного самоуправления не исполнит обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации, то любой домовладелец в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления произвести такой конкурс.

Применительно к управляющим организациям как к субъектам обслуживания жилых помещений следует отметить еще две особенности.

Если иные субъекты обслуживания, товарищества собственников жилья, жилищные (жилищно-строительные) кооперативы всегда находятся в непосредственной правовой связи с домовладельцами, то управляющие организации могут «обслуживать» интересы домовладельцев как непосредственно, так и опосредованно. С одной стороны, управляющая организация может заключить договор управления непосредственно с домовладельцами, а с другой – она может быть привлечена к выполнению обслуживающих функций нанятым домовладельцами субъектом обслуживания (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом).

 Наконец, управляющая организация является единственно возможным субъектом обслуживания многоквартирного дома в тех случаях, когда все помещения такого дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования.

Как отмечает С. Перепечина¹⁶, по договору управления собственники дают управляющей организации задание предоставлять коммунальные услуги, а не поручение заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В октябре 2010 года в Государственную Думу Российской Федерации был внесен законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс и отдельные законодательные акты», предусматривающий норму, в соответствии с которой на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в случае, предусмотренном договором с ресурсоснабжающей организацией, собственники помещений могут вносить плату за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.

По мнению В.В. Андрианова, Д.П. Гордеева¹⁷, переход на прямые расчеты за коммунальные услуги требует создания в структуре ресурсоснабжающих организаций абонентских отделов, которые будут заниматься начислением платежей, изготовлением и доведением до потребитeлeй платежных документов, определением размера снижения оплаты в случае нарушения ресурсоснабжающими организациями установленных параметров качества коммунальных услуг, перерасчетом за потребление коммунальных услуг при их временном отсутствии или изменении количества проживающих граждан, учетом установленных льгот и субсидий, ведением необходимой базы данных по потребителям, что приведет к дублированию функций, увеличению штата сотрудников и в итоге к повышению тарифов.

Таким образом, деятельность управляющих компаний  по управлению многоквартирными домами в основном регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, позволяющий жителям самим выбирать управляющую компанию, заключать с ней договора на управление жилым помещение и многое другое.

§ 3. Проблемы практической реализации управления многоквартирными домами управляющей компанией

В арбитражной практике можно встретить  различные примеры: управляющая  организация обязуется обеспечивать от имени и по поручению собственника сопровождение договоров на предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями¹⁸; управляющая организация берет на себя обязательство организовать предоставление коммунальных услуг путем заключения с ресурсоснабжающей организацией договоров от имени и за счет собственников¹⁹; управляющая организация обязуется представлять и отстаивать интересы собственника в бесперебойном предоставлении ему коммунальных услуг требуемого качества.

На сегодняшний день существует множество проблем, касающихся деятельности управляющих компаний. К одним из которых относятся:

– отсутствие возможности понуждения управляющей организации к заключению договора с ресурсоснабжающей организацией;

– в настоящее время в домах-новостройках существует  такой способ управления, как «назначение» управляющей организации. Так, граждане – покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома;

– действующий Жилищный кодекс Российской Федерации, в частности статья 162, не содержит специальных норм, регламентирующих ответственность управляющей организации за ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом. Предписания, содержащиеся в указанной статье, носят бланкетный характер и отсылают к действующему гражданскому законодательству.

Но следует рассмотреть  наиболее важный пробел действующего законодательства, который состоит в отсутствие возможности понуждения управляющей организации к заключению договора с ресурсоснабжающей организацией.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно указывал на то, что существует возможность понуждения к заключению публичного договора лишь обязательной стороны данного договора, но никак не наоборот.

Так, согласно пункту 2 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связaнныx с заключением, изменением и расторжением договоров»²⁰ по смыслу пунктов 1 и 3 статьи 426, а также пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации²¹ обратиться в суд с иском о понуждении заключить публичный договор может только контрагент обязанной стороны, коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе.

Наглядным примером является дело № А54–247/2008–C17, рассмотренное Арбитражным судом Рязанской области²².

Ресурсоснабжающая организация МУП «ЖКХ Сасовские теплосети» обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к управляющей организации ООО «Спектр» о понуждении заключить договор на поставку тепловой энергии, ссылаясь на то, что ответчик, как управляющая организация, обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на предоставление коммунальных услуг.

Ответчик требования истца посчитал необоснованными, поскольку в силу пунктов 1, 3 статьи 426, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о понуждении заключить публичный договор может обратиться только контрагент обязанной стороны, коммерческая организация понуждать потребителя к заключению такого договора не вправе, обязанность по заключению соответствующих договоров является обязанностью управляющей организации по отношению к потребителям коммунальных услуг, а не к ресурсоснабжающей организации.

Рассмотрев материалы  дела, выслушав мнение представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Арбитражный суд признал исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходил из следующего. Согласно пункту 2.2 Устава муниципального унитарного предприятия «ЖКХ Сасовские теплосети» целью деятельности данного предприятия является обеспечение жилищно-коммунального хозяйства города коммунальными услугами на основе самостоятельного рационального хозяйствования за счет средств населения, бюджета, организаций и предприятий. В свою очередь, как следует из протоколов общих собраний собственников помещений, ООО «Спектр» является управляющей организацией многоквартирных жилых домов, расположенных по ряду адресов. Истец письмом направил ответчику проект договора на поставку тепловой энергии для целей отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов, собственники которых выбрали способ управления–управление управляющей организацией ООО «Спектр», Ответчик не подписал договор и на оферту не ответил. Согласно            пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждoгo, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). Спорный договор, направленный истцом для заключения, является договором энергоснабжения и относится к публичным договорам. В силу статьи 4 Федерального закона от 17 августа 1995 года      № 147–ФЗ «О естественных монополиях»²³деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче тепловой энергии, относится к сфере деятельности субъектов естественных монополий.