Сравнительный анализ отдельных видов договора аренды

Договор финансовой аренды (лизинг)

Договор аренды зданий и сооружений

1. Предмет договора.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.

2. Признаки.

1) консенсуальный

2) возмездный

3) двусторонний 

Форма договора: письменная

Особенности лизинга:

 Во-первых, в отличие  от обычного договора аренды  в данном случае в пользование  передается, как правило, технический  объект, специально приобретенный  для передачи в лизинг определенному  лицу и по его просьбе.

 Во-вторых, сумма платежей  за пользование полученным в  лизинг оборудованием включает  его стоимость с учетом амортизации, стоимость услуг лизингодателя, а также проценты за пользование  кредитом, полученным для приобретения  соответствующего объекта (если  имело место получение кредита).

 В-третьих, распределение  прав и обязанностей между  сторонами договора лизинга отличается  своеобразием - основные обязанности  закрепляются за лизингополучателем, кроме того, последний наделяется несвойственными арендатору правами - предъявлять претензии продавцу оборудования.

 В-четвертых, лизингополучателю  обычно предоставляется право  выкупить объект лизинга по  истечении срока действия договора. Однако следует отметить, что  выкуп объекта лизинга не относится  к числу обязательных признаков  лизинга.

Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным, срочным. Договор аренды капитального строения (здания, сооружения) заключается в письменной форме (срок более года - государственная регистрация) путем составления одного документа, подписанного сторонами.

3. Цель и порядок  заключения.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 636 ГК).

Договор лизинга является разновидностью договора аренды, которому присущи специфические признаки. Одним из таких является порядок заключения договора.

Процесс заключения договора складывается из действий сторон, направленных на достижение соглашения между ними и состоит из двух обязательных стадий: предложение заключить договор (оферта) и принятие предложения (акцепт).

Рассмотрим порядок заключения договора финансовой аренды (лизинга) в соответствии с порядком, установленным ГК, учитывая при этом характерные для данного договора особенности.

Как показывает практика, инициатором заключения договора лизинга является лизингополучатель. Прежде всего, лизингополучателю необходимо выбрать лизингодателя, с которым он хотел бы сотрудничать на наиболее выгодных для себя условиях. В настоящее время лизинговые компании для того, чтобы о ней узнал будущий пользователь, ведут рекламную компанию о своей деятельности и преимуществах лизинга, собирают информацию о перспективных видах оборудования, ценах, поставщиках, анализируют спор и многие другие факторы.

Благодаря развитию белорусского Интернета, некоторые лизинговые компании разместили на сайтах так называемые лизинговые калькуляторы. Это удобство позволяет клиенту самостоятельно ввести исходные данные и получить развернутый график лизинговых платежей. С помощью усовершенствованного калькулятора можно произвести над платежами операции приведения к текущим ценам (дисконтирование). По мнению экономистов именно график лизинговых платежей позволяет рассчитать экономическую эффективность договора лизинга.

После того как выбран лизингодатель, сложилось представление о виде оборудования, возможных поставщиках, приблизительной стоимости, лизингополучатель направляет будущему лизингодателю предложение заключить договор (оферту). Предложение заключить договор финансовой аренды только тогда будет признано офертой, если оно будет обладать признаками, определенными в ст. 405 ГК. Так, для договора лизинга оферта может быть составлена в произвольной форме, но в ней должны обязательно присутствовать наименование имущества, его параметры, технические и экономические характеристики, а также потенциальный поставщик, его местонахождение и реквизиты, а также все существенные условия (п.2 Положения № 1769).

Как уже говорилось, инициатива в заключении договора лизинга, как правило, исходит от лизингополучателя, который знает какое имущество ему нужно и кто его производит. Вместе с тем лизингополучатель может обратиться к лизингодателю с просьбой выбрать продавца и требуемое имущество (ст. 636 ГК).

Тщательно рассмотрев предложение заключить договор лизинга, лизингодатель либо принимает оферту (акцепт), либо соглашается заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте (новая оферта), либо отказывается от заключения договора.

Как показывает практика, лизинговые компании могут отказать клиенту в заключении договора не только по объективным причинам (несоответствие субъекта, объекта, условий договора), но и по субъективным (недостаточная финансовая надежность клиента, сомнительный бизнес-план, низкая коммерческая выгода от сделки при значительных организационно-исполнительских затратах, чрезмерные риски неполучения платежей и т.д.).

Из определения договора финансовой аренды (лизинга), приведенного в ст. 636 ГК следует, что рассматриваемый договор является консенсуальным. В соответствии с пунктом 1 ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Статья 403 ГК уточняет и говорит, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Момент признания договора заключенным имеет определяющее значение для установления времени заключения договора. Поскольку со времени заключения договора он становиться обязательным для сторон и именно с этого времени у них возникают гражданские права и обязанности.

Порядок заключения договора финансовой аренды (лизинга) строиться по правилам, указанным в ГК (глава 28) с особенностями, обусловленные тем, что договор лизинга относиться к договорам, опосредующих инвестиционную деятельность субъектов хозяйствования и относиться к предпринимательским договорам.

 Передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Причем, это имущество, их части, находящиеся в республиканской собственности, могут быть переданы в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.

Таким образом, арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду.

При этом следует учитывать, что если имущество сдается в субаренду под иные, чем предусмотрено в договоре аренды, цели, то в договор аренды должны быть внесены соответствующие изменения в части уточнения целей сдачи имущества в аренду.

4. Субъектный состав.

Лизингодатель - юридическое лицо, передающее по договору лизинга специально приобретенный для этого за счет собственных и (или) заемных средств объект лизинга (п. 1.3 Положения о лизинге).

Лизингополучатель - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое получает предмет лизинга во владение и пользование. Учитывая тот факт, что предметом лизинга может быть только имущество, передаваемое для предпринимательских целей, по общему правилу лизингополучателями могут являться только индивидуальные предприниматели и коммерческие организации.

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица

5.Содержание.

Содержание договора лизинга раскрывается через права и обязанности сторон, участвующих в лизинговой операции.

Лизингодатель обязан приобрести в собственность имущество, избранное лизингополучателем у определенного им же продавца на основании договора купли-продажи (поставки) (по сути, договор лизинга в качестве компонента включает основные условия указанного договора купли-продажи). При заключении договора купли-продажи (поставки) лизингодатель согласно ст. 638 ГК должен письменно уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лицу. Однако договором лизинга аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ч. 2 ст. 636 ГК).

Лизингодатель также обязан принять объект лизинга от лизингополучателя по окончании срока действия договора лизинга, если объект не будет выкуплен последним.

 Таковы основные обязанности  лизингодателя. Следует отметить, что  его положение в данных отношениях  несколько менее обременительное, чем положение арендодателя в  договоре аренды. Лизингодатель, как  правило, не принимает на себя  многих присущих арендодателю  обязанностей. Это обусловлено тем, что в лизинговой операции  лизингодатель выступает лишь  в роли посредника и конструкция  построения договорных отношений  такова, что в случае недостатков  имущества лизингополучатель урегулирует  претензии непосредственно с  продавцом.

 Некоторым своеобразием  отличается и содержание права  собственности на имущество, приобретенное  лизингодателем для передачи  в лизинг. Получая это имущество  в собственность, лизингодатель  по общему правилу лишен таких  традиционных правомочий, как право  владения и право пользования. Право распоряжения этим имуществом  также ограничено одной целью - лизингодатель должен передать  его в пользование лизингополучателю.

 Тем не менее, в договор  лизинга могут быть включены  условия, согласно которым лизингодатель  принимает на себя обязательства  по техническому обслуживанию  и ремонту оборудования (так называемый  «полный» или «мокрый» лизинг).

 Лизингодатель вправе  осуществлять контроль за условиями эксплуатации и целевым использованием объекта лизинга. Он также вправе в установленных законодательством или договором случаях требовать возврата объекта лизинга до истечения срока договора. Лизингодатель также может уступить свои права по договору лизинга третьему лицу. При этом Положение о лизинге связывает возможность такой уступки с согласием займодавца (кредитодателя), если объект лизинга приобретался за счета займа (кредита).

 Обязанности лизингополучателя  гораздо обширнее, нежели обязанности  арендатора по традиционному  договору аренды. Это обусловлено  тем, что обязательства, которые  в обычном договоре аренды  несет арендодатель, в лизинговых  операциях перераспределяются между  продавцом и лизингополучателем.

 Лизингополучатель обязан  принять предмет лизинга в  месте своего нахождения, если  иное не определено договором. Он также несет обязательство  использовать объект лизинга  в соответствии с его назначением  и условиями договора, содержать  в исправном состоянии, соблюдать  соответствующие стандарты, технические  условия, правила технической эксплуатации.

 Одной из главных  обязанностей лизингополучателя  является своевременная и полная  уплата лизинговых платежей. На  практике лизинговые компании  обычно приобретают передаваемое  в пользование имущество за  счет банковского кредита (банки  устанавливают, как правило, плавающую  процентную ставку по кредиту - она может изменяться банком  в одностороннем порядке в  зависимости от ставки рефинансирования  и иных параметров), лизинговые  компании включают подобные условия  и в договор лизинга 1. Таким  образом, в процессе действия  договора размер лизинговых платежей  может измениться. При этом в  зависимости от условий договора  он будет изменяться по соглашению  сторон либо в одностороннем  порядке. Учитывая, что согласно  Положению о лизинге в цену  договора лизинга входят инвестиционные  расходы, включающие, в свою очередь, проценты, выплачиваемые лизингодателем  по его договору займа (кредита), заключенному для приобретения  объекта лизинга, вышеуказанные  условия об изменении цены  договора представляются вполне  обоснованными. Досрочная же уплата  лизинговых платежей, на наш взгляд, возможна только с согласия  лизингодателя, если иное не предусмотрено  договором. Следует также отметить, что согласно Положению о лизинге утрата объектом лизинга своих функций не освобождает лизингополучателя от его обязанностей по выплате лизинговых платежей в полном объеме.

 Необходимо также учитывать, что лизинговый платеж относится  на себестоимость продукции (работ, услуг) лизингополучателя, а выкупная  стоимость объекта лизинга не  входит в состав затрат лизингополучателя, относимых на себестоимость (п. 9 Положения о лизинге).

 В обязанности лизингополучателя  входит обеспечение сохранности  объекта лизинга в течение  срока действия договора, а также  выполнение всех необходимых  действий, направленных на поддержание  его в рабочем состоянии, включая  техническое обслуживание и ремонт, если иное не предусмотрено  договором. Лизингополучатель несет  расходы по содержанию объекта  лизинга, по страхованию рисков  лизинговой сделки, а также расходы, связанные с эксплуатацией, техническим  обслуживанием и ремонтом этого  объекта, если иное не предусмотрено  договором.

 Лизингополучатель должен  обеспечивать допуск лизингодателя  к объекту в целях осуществления  им контроля за соблюдением условий договора в части сохранности объекта лизинга и поддержания его в рабочем состоянии.

 Одна из обязанностей  лизингополучателя - приобрести объект  лизинга у лизингодателя, если  такое условие согласовано сторонами. На практике, учитывая то, что  объект лизинга необходим именно  лизингополучателю (в случае его  возврата у лизингодателя возникает  проблема с его дальнейшим  использованием), в договоре финансового  лизинга закрепляют обязанность  лизингополучателя выкупить имущество 1. Иногда стороны заключают отдельный  договор - предварительный договор  о заключении в будущем договора  купли-продажи либо договор купли-продажи  под отлагательным условием.

 Лизингополучатель имеет  право предъявить непосредственно поставщику (продавцу) объекта лизинга требования, вытекающие из договора поставки (купли-продажи), заключенного между поставщиком (продавцом) и лизингодателем в порядке, предусмотренном законодательством. В случае недопоставки, непоставки, нарушения сроков поставки или иных условий договора поставки объекта лизинга лизингополучатель вправе отказаться от объекта лизинга, потребовав замены ненадлежащего объекта на надлежащий, или в случае невозможности замены расторгнуть договор с лизингодателем. Однако расторжение договора в данном случае возможно только с согласия лизингодателя.

Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.

1) Арендодатель вправе:

- требовать уплаты арендной  платы;

- требовать в случае  существенного нарушения арендатором  сроков внесения арендной платы  её досрочного внесения в установленный  арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- требовать расторжения  договора, если арендатор пользуется  имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

2) Арендодатель обязан:

- предоставить сданное  внаём имущество своевременно  и в состоянии, соответствующем его назначению;

- отвечать за недостатки  сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

- предупредить арендатора о правах третьих лиц;

- произвести за свой  счёт капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом.

3) Арендатор вправе:

- истребовать сданное  внаём имущество и возмещение  убытков, причинённых несвоевременностью  предоставления имущества;

- требовать расторжения  договора и возмещения убытков, причинённых неисполнением договора;

- при обнаружении недостатков  в арендуемом имуществе:

- требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения  расходов на их устранение, либо  расторжения договора;

- удержать из арендной  платы сумму расходов на устранение  недостатков, уведомив об этом  арендатора;

- требовать уменьшения  арендной платы либо расторжения  договора при появлении неоговоренных  прав третьих лиц на арендуемое  имущество;

- если арендодателем не  произведён капитальный ремонт, то:

- произвести его за  счёт арендодателя;

- потребовать уменьшения  арендной платы или расторжения  договора и возмещения убытков;

- с согласия арендодателя:

- сдать имущество в  субаренду;

- передать арендные права  другому лицу;

- отдать арендные права  в залог или внести в уставный  капитал хозяйственных обществ  и товариществ;

- иметь преимущество при  заключении договора на новый срок.

4) Арендатор обязан:

- своевременно платить  арендную плату;

- пользоваться арендуемым  имуществом в соответствии с  его назначением и условиями  договора.

6. Источники правового  регулирования.

Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 нояб. 1998 г.: текст кодекса по состоянию на январь 2010 г. – Минск: Амалфея, 2010. – 345 с.

 Положении о лизинге: постановление Совета Министров Респ. Беларусь, 4 июня 2010 г. № 865 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2010. - № 144. - 5/31986.

Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996 г. и 17 октября 2004 г.). – Минск: Амалфея, 2005. –48

Закон РБ об аренде

О лизинге на территории Республики Беларусь. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 1997г. №1769 (в ред. от 13.07.2000) // КонсультантПлюс: Беларусь. Технология 3000 [Электрон. ресурс] / ООО «ЮрСпектр». - Минск, 2009.

Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 нояб. 1998 г.: текст кодекса по состоянию на январь 2010 г. – Минск: Амалфея, 2010. – 345 с.

О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь, 22 июля 2002 г. № 133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 04.01.2010 г., № 109 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2002. - № 87. - 2/882; 2003. - № 8. - 2/926; 2006. - № 78. - 2/1212; № 179.- 2/1267; 2007. - № 118. - 2/1309; 2008. - № 119. - 2/1432; № 172. - 2/1475; 2009. - № 276. - 2/1608; 2010. - № 17. - 2/1661.

1. Об аренде: Закон Респ. Беларусь, 12 декабря 1990 г. № 460-XІІ: в ред Закона Респ. Беларусь от 31.12.2009 г., № 114 // Ведамасці Вярхоўнага Савета БССР. – 1991. - № 1. - Ст.1; Ведамасці Вярхоўнага Савета Рэсп. Беларусь. - 1992. - № 19. - Ст.302; 1993. - № 26. - Ст.325; 1994. - № 6. - Ст.72; 1995. - № 33. - Ст.431; Ведамасці Нац. cходу Рэсп. Беларусь. – 1997. - № 28. - Ст.483; Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 1999. - № 2-3. - 2/4; 2004. - № 122.- 2/1056; 2007. - № 305. - 2/1397; 2010. - № 15. - 2/1666.