Шпаргалка по "Гражданскому праву"

В Англии существует институт сеттльментов, который предусматривает  возможность удовлетворения потребностей нескольких бенефициаров в отношении  земельного участка, последовательно  друг за другом, то есть первый бенефициар получает все имущество в пожизненное  владение и сам приобретает качество трасте (доверительного собственника) по отношению к последующим бенефициарам.

Конструктивный траст  – при котором одно лицо на начало исключительного доверия ведет  дела другого лица, возникает как правило на основании закона. Например: адвокат – клиент, опекун – подопечный.

И другие трасты.

28. Регистрация прав на недвижимое имущество.

Регистрация прав на недвижимое имущество различается в разных странах. Этими вопросами занимаются суды, нотариальные органы и специализированные государственные учреждения

В разных государствах функции  по регистрации прав на недвижимость возложены на различные органы. Так, в Германии, Латвии, Польше, Швеции, Эстонии эту функцию выполняют  суды низшей инстанции, которые ведут  поземельные книги. В Болгарии, Венгрии - нотариальные органы. В Австралии, Италии, Швейцарии, Франции - специально созданные государственные органы, компетенция которых ограничена исключительно регистрацией прав на недвижимость.

Как правило, организуя систему  регистрации прав, государство передает ее в ведение министерства юстиции. Так, в Японии государственную регистрацию  прав на недвижимость осуществляют управления юстиции, подконтрольные Министерству юстиции.

С целью объединения усилий различных государств в унификации подходов к созданию правовых основ  регистрации прав на недвижимость создана  некоммерческая неправительственная  международная организация - Международный  центр регистрационного права (СИНДЕР) со штаб-квартирой в Мадриде (Испания).

В него входят организации (учреждения) более чем 50 стран мира (среди  которых Англия, Аргентина, Бразилия, Голландия, Колумбия, Марокко, Мексика, Норвегия, Португалия, Россия, США, Уганда, Франция и др.).

В качестве целей деятельности декларируются такие, как проведение фундаментальных разработок по теории регистрации прав на недвижимость, помощь государствам в создании соответствующей  законодательной базы, организационной  структуры и подготовки кадров, которые  необходимы для функционирования системы  регистрации прав.

Таким образом, указанные  мероприятия в сфере межгосударственного  общения стимулируют унификацию систем регистрации прав на недвижимость этих государств.

Что касается регистрации  сделок, то она характерна для стран  с англо-саксонской системой права. Здесь действует принцип - без  регистрации нет сделки. Вместе с  тем у каждой из стран, выбравших  ту или иную систему регистрации, есть особенности, присущие только ей. Так, в отдельных странах (Франция, Италия) предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. При этом регистрация  документов не всегда является обязательной. Для перехода права собственности  достаточно заключения договора, в  котором будут оговорены предмет  сделки и его цена. При этом возникновение  права собственности не зависит  от внесения записи в реестр. 

Характеризуя систему  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Франции можно выделить ее следующие особенности: 

1. Предметом регистрации  являются не вещные права, а  правоустанавливающие документы; 

2. Регистрация правоустанавливающих  документов не является обязательной  за исключением документов о  преимущественных правах и ипотеке,  с обязательным указанием суммы  и описанием объектов. 

3. Обязательной регистрации  также подлежат следующие акты:

• акты и решения, утверждающие передачу или установление реальных прав на недвижимость в случае смерти;
• акты, определяющие соглашения о временном запрете на отчуждение объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения объектом
• договоры аренды на срок более 12 лет;
• заявления в суд о лишении прав на недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение прав;
• протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении здания);

 4. Законодательством предусмотрен  предельный срок для записей  о преимущественных правах. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительный на следующий день по истечении предельного срока. 

5. Могут быть зарегистрированы  только нотариально удостоверенные  документы, что вынуждает стороны  нести существенные расходы по  оплате услуг нотариуса. 

По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у "хранителя ипотек". Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц. Для Франции характерна персональная система регистрации прав на недвижимость, суть которой состоит в том, что поземельная книга (реестр прав) ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам. 

По законодательству ФРГ никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу.  

Система регистрации прав на недвижимость в Англии и США имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой термин как англо-американская система регистрации прав на недвижимость. В отличие от ипотечной и системы Торренса титул собственника переходит к приобретателю не в момент государственной регистрации перехода титулов, а в момент передачи имуществ. Такая передача (conveyance) чаще всего осуществляется посредством вручения получателю письменного документа (deed), подписанного прежним собственником и заверенного его печатью *(33). Характерной особенностью данной системы является то, что документ о передаче недвижимости (deed) подлежит обязательной регистрации в регистрационном учреждении графства, на территории которого находится недвижимость. Однако такая регистрация не является правообразующей, хотя и выступает в качестве дополнительной возможности для защиты права (незарегистрированный документ не снижает действительности сделки, однако данный документ является недействительным для последующего приобретателя). Таким образом, регистрация имеет скорее техническое, чем правоустанавливающее значение. 

По законодательству Англии договор об отчуждении недвижимости еще не порождает перехода права собственности. Необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки. До акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. Специфичным является одновременное существование двух систем регистрации: "обязательной регистрации титула" и регистрации "земельных обременений". Основной целью регистрации является защита прав нового владельца. 

Что касается США, то для этой страны характерна система регистрации сделок. Практически все штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения этих законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В этой справке, составленной на основе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество. Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному атторнею справку для ее исследования, с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков. 

В США в некоторых штатах приняты законы, по которым требуется  составление актов о передаче прав на недвижимое имуществ (документов за печатью). Применяются два вида документов за печатью: документы о формальном отказе от права (quitclaim deed) и документы за печатью с ручательством (warranty deed). 

В первом случае лицо, осуществляющее передачу права по документу за печатью, в котором содержится формальный отказ от соответствующего права, передает приобретателю право таким каким оно было, однако не утверждает, что он обладает надлежащим титулом или титулом вообще; если титул оказывается порочным или у лица передающего недвижимость нет титула вообще, документ за печатью не служит приобретателю основанием для иска к лицу, передавшему свое право. Документ за печатью с ручательством содержит отдельные пункты о ручательстве, иначе говоря в дополнение к передаче права ни имущество передавший обязуется исправить любые дефекты в переданном им праве. Лицо, которому право передается, получает только то право, каким обладает передавшее лицо, но если окажется, что право не то, за которое ручался передавший его, то лицо, к которому перешло право, имеет основание к предъявлению иска. В ряде штатов документ за печатью должен быть удостоверен свидетелем Для того чтобы он вступил в силу он должен быть вручен. 

Некоторые штаты приняли "систему Торренса". Она носит имя сэра Роберта Торренса, который, возглавляя ипотечное учреждение в провинции Южная Австралия, подготовил проект закона о новой системе регистрации прав на недвижимость и внес его в местный парламент. В 1858 г. этот проект был принят в виде закона "Real Property Act". Данную систему нередко считают наиболее совершенной из всех существующих, поскольку, по мнению многих авторов, она максимально гарантирует защиту прав как самих участников сделки с недвижимостью, так и третьих лиц. Как было отмечено в литературе, достоинством совершенной государственным органом записи о регистрации прав является то, что она имеет абсолютную силу *(34).  

Важно подчеркнуть, что, имея стойкую тенденцию развиваться, мировые системы дополняют и  даже проникают друг в друга. Так, доказав свою эффективность, система  Торренса получила распространение на уровне закона во многих странах англо-американской системы права. В настоящее время она действует в Англии, на Филиппинах, в ряде провинций Канады, во многих штатах США.

29. Ограниченные вещные права в ГТПЗС.

К ограниченным вещным правам в праве  зарубежных стран относят: залог (заклад и ипотека), сервитут, узуфрукт, эмфитевзис и др.

Законодательством заруб  стран подробно регламентируется как  перечень этих прав, так и их содержание.

Права на чужие вещи чаще всего основаны на договоре между  собственником и арендатором, нанимателем, хранителем и др. Между тем эти  права могут быть основаны и на вещном праве, когда одно лицо вправе пользоваться в своих интересах  чужим имуществом, независимо от согласия собственника.

Этой цели служат вещные права  на чужие вещи. Они весьма разнообразны, т.к. предоставляют управомоченному лицу иногда только ограниченные права прохода через чужой участок, а иногда право использования чужой вещи или преимущественное право приобретения собственности и др. Такие права ограничивают свободу собственника в отношении своей вещи.

Наиболее широкое распространение  в зарубежном праве получил институт залога.

Правовое регулирование залога в странах романо-германской системы  права осуществляется гражданскими кодексами (во Франции - ст. 2071 - 2091 ФГК; в ФРГ - § 1113 - 1191, 1204 – 1273 ГГУ; в Швейцарии - ст. 793 - 915 ШГК), а также специальными законами об особенностях залога отдельных видов имущества. В странах англо-американской системы права прецедентным правом, в Англии Законом о собственности 1925 года, в США правилами ЕТК США, а также законодательством отдельных штатов.

Во всех системах гражданского права  залог допускается как в отношении  движимого имущества, так и в отношении недвижимости (ипотека).

Залог движимых вещей (вещи, товары, ценные бумаги и т. д.) может осуществляться как с передачей имущества залогодержателю (как правило), так и без передачи вещи. В англо-американской системе права залог движимости, осуществляемый с передачей вещи во владение залогодержателя имеет свои особенности, отличающие его от залога в романо-германском праве. Так, согласно одной из форм залога, залогодержатель наделяется правами доверительного собственника по отношению к закладываемой вещи и, следовательно, вправе пользоваться ею, а при выполнении залогодателем обеспеченного залогом обязательства он обязан вновь перенести на последнего право собственности.

Ипотека во всех странах, как правило, осуществляется без передачи закладываемого имущества (недвижимости или прав, связанных с недвижимостью узуфрукт, эмфитевзис) залогодержателю и подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость.

В праве ФРГ известны две формы  ипотеки:

- оборотная, при которой учреждение, которое ведет поземельную книгу, выдает залоговое свидетельство;