Рента и её разновидности

     По  признанию самой ответчицы, стоимость ежемесячного материального обеспечения (питания, одежды, ухода и необходимой помощи) была ею определена с учетом уплаты квартплаты и коммунальных услуг в размере 1700 руб., что действительно противоречит в этой части заключенному договору. Также признает, что из одежды ею были приобретены только халат, полотенце, колготки, что значительно меньше, чем обозначено в договоре.

     Из  показаний свидетеля А. следует, что истица часто ей жаловалась на ответчицу и говорила, что последняя  не ухаживает за ней, не делает в доме уборку, везде грязь. Квартира истицы и в самом деле находится в антисанитарном состоянии, на балконе горы мусора, везде тараканы, грязь. Кроме того, квартира нуждается в ремонте. Истица также говорила, что ответчица не платит за квартиру и у нее имеется большая задолженность. По словам истицы, ответчица кормила ее раз в неделю.

     Свидетель Г. также знает о том, что ответчица  не убирается в квартире, не ремонтирует  ее, краны текут, везде тараканы, в ванной комнате гниют тряпки, Г. лично убирала квартиру истице.

     То, что ответчица не производила  оплату квартплаты и коммунальных услуг  и имеет задолженность за несколько  месяцев, подтверждается представленным в суд предупреждением.

     Таким образом, У. по договору пожизненного содержания с иждивением приняла на себя обязательства, изложенные в договоре, однако данные обязательства не исполнила. Об этом свидетельствует анализ перечисленных выше доказательств, а именно показания свидетелей, письменные материалы дела.

     Со  своей стороны 3. полностью выполнила  условия договора, передала в собственность У. квартиру, принадлежавшую 3. на праве собственности.

     Согласно  ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении  плательщиком ренты своих обязанностей получатель ренты вправе потребовать  возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

     При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

     РЕШИЛ:

     Исковые требования 3. - удовлетворить.

     Расторгнуть договор пожизненного содержания с  иждивением, заключенный 11 июня 2002 г. между 3. и У., зарегистрированный в Московской областной регистрационной палате 23 июля 2002 г., № регистрации 50-01-21-02-02-2002-632.2.

     Признать  недействительным свидетельство о  государственной регистрации права  собственности на квартиру, выданное на имя У., за № 50.01.21 -02-2002-632.3 серия 50 АГ № 924125 от 23 июля 2002 г.

     Восстановить  право собственности 3. на указанную  квартиру.

     Данное  решение суда вступило в законную силу.

     Риски для рентополучателей тоже велики. Например, бабушка подписывает договор  ренты и через полгода скоропостижно умирает... Сегодняшняя практика такова, что зачастую экспертизу умерших стариков не проводят, а в заключении пишут, что человек умер от старости. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением в первую очередь предполагает доверие друг к другу, а Гражданский кодекс патроната правоохранительных органов над договором ренты не предусматривает.

     Как отмечает А.А. Проничев, «в других странах  договор ренты работает цивилизованней и проще. В договоре прописывается  каждый час, и за его исполнением следит специальная служба. У нас этого звена нет. Им должно стать государство или муниципалитет. Власть будет контролировать и решать, достаточно ли престарелый гражданин получает внимания и ухода, чтобы ухаживающий получил квартиру. В случае криминала будет кого привлечь к ответу».

     Очень большой риск для плательщика  ренты кроется в том, что через  несколько лет может объявиться сирый или бездомный родственник  старика, отбывавший наказание в  тюрьме, отрочество в детском доме или службу в дисциплинарном батальоне, по закону сохраняющий право на жилплощадь. Для того чтобы обезопасить себя от таких и других неприятных инцидентов, рентоплательщику перед заключением договора необходимо тщательно проверить историю квартиры, получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что будущий рентополучатель квартиры не состоит в этих учреждениях на учете.

     Несмотря  на все риски, договор ренты сегодня  заключается достаточно часто. Правда, из 100% подобных договоров, проходящих через Мосрегистрацию, 80% - договоры, заключенные между родственниками^.21

     Вывод: Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Коммерческие юридические лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектами предпринимательской деятельности, неразрывно связанной с оборотом имущества и потому не совместимой с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен. Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты.

     Самостоятельным видом договора ренты является пожизненная  рента, которая (в соответствии со ст. 596 ГК) может быть установлена на период жизни либо гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо другого указанного им лица (лиц). Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни.

     По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты – гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Заключение

 

     Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других – договор  ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор  ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку взамен квартиры.

     Договора  ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием. То есть это были рассроченные договора с условием. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

     К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и практикой много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.

     В § 3 гл. 33 ГК РФ («Пожизненная рента») предусматривается, что на передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю  не требуется согласия получателя рентных  платежей. Это условие на практике тоже не выполняется, и если рентоплательщик захочет продать квартиру вместе со своими обязанностями другому лицу, ему будет необходимо получить письменное согласие рентополучателя. Кроме того, ГК РФ предусматривает в случае нарушения договора возможность выкупа ренты. На практике же эта норма фактически не применяется.

     Договор пожизненного содержания с иждивением заключают, как правило, люди преклонного  возраста. В круг рентоплательщиков  зачастую попадают и потенциальные  наследники. Перспектива уладить вопрос с передачей собственности еще при жизни наследодателя устраивает обе стороны договора. Для одной из них это возможность приобрести полноценное содержание и уход, а для другой - предпочтительнее приобрести в собственность жилое помещение еще при жизни родственника, не надеясь на завещание (кто знает, как долго продлится его жизненный путь и какова будет его последняя воля?).

     О том, что эти ожидания не всегда оправдываются  и что договоры ренты расторгаются и перезаключаются некоторыми гражданами примерно с той же частотой, что другими переписываются завещания, а заманчивые условия по содержанию оказываются не под силу их исполнителям по договору, - это, к сожалению, не редкость. Однако, если правильно составить договор ренты и следовать определенным правилам поведения, о которых говорилось в работе (проверить историю квартиры, фиксировать документально платежи и оказание услуг и проч.), то практически все риски договора можно свести к минимуму.

Список  литературы

 

1. Конституция  Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

2. Гражданский  кодекс РФ. Официальный текст  с изменениями и дополнениями. – СПС «Гарант».

3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ Части второй (постатейный). Под ред. проф. О.Н. Садикова. Электронный вариант 

4. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=101453;fld=134;dst=4294967295;from=71478-272

5. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=64170;fld=134;dst=100013

6. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

7. Гражданское  право. В 2-х тт. Том 2. Под  ред. Е.А. Суханова. – М., Бек, 1994.

8. Гуев  А.Н. Гражданское право. В 3-х  тт. Том 2. – М., Инфра-М, 2003.

9. Хохлов  С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением //Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель /Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996

10. Морандьер  Л.Ж. Гражданское право Франции:  Книга 1. М., 1961. С.253, 254.

Судебная  практика:

11. Решение  .Видновского городского суда  Московской области от 7 декабря  2004 года.

12. Договор  пожизненного содержания с иждивением // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

13. Договор  пожизненной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

14. Договор  постоянной ренты // Типовые договоры http://www.businesspravo.ru

15. Материалы  судебной практики // пожизненное  содержание: проблемы исполнения // Домашний адвокат - №14 – 2005

16. Полякова  О. Рента – испытание на прочность. // Домашний адвокат - №18 – 2004

17. По  материалам сайта http://law.rambler.ru

18. Рента  http://renta2004.ru/info.htm

19. Юридическое  бюро «Стоик» http://www.stoik-spb.ru/ru/renta

20.Информационно-правовая  система “Гарант” версия на  октябрь 2010 г.

21. Информационно-правовая  система “Консультант плюс”  версия на октябрь 2010 г.