Расторжение договора социального найма

Наконец, выселение возможно при сохранении правоотношения социального найма (например, в связи с проведением капитального ремонта).

Прекращение жилищных правоотношений не всегда связано с выселением. Смерть одиноко проживающего нанимателя, разрушение помещения, служившего материальным предметом правоотношения, прекращает последнее без необходимости производить выселение. Выселения не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. В данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем. В таком случае наниматель становится собственником приватизированного помещения, а поднаниматель, соответственно, превращается в нанимателя по договору коммерческого найма.

Принудительное прекращение жилищных прав граждан и их выселение из занимаемых жилых помещений больше всего споров вызывают в судебной практике.

Сами по себе обстоятельства, как правило, не прекращают договорных отношений. Их наличие может служить лишь поводом для предъявления иска в суде. Обращение в суд государственного органа, принявшего решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд, также вряд ли можно отнести к правопрекращающим юридическим фактам, как считают отдельные авторы.

Подача искового заявления в суд - чисто процессуальное действие, порождающее обязанность суда принять исковой материал к своему производству и вынести по нему соответствующее решение. Вместе с тем нельзя подачу заявления в суд рассматривать как правопрекращающий юридический факт даже в совокупности с другими юридическими фактами.

Когда договор расторгается в судебном порядке, то обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Проведя разграничение понятий "прекращение" и "расторжение" договора жилищного найма, можно сделать следующий вывод: договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.

ЖК РФ допускает изменение договора найма жилого помещения вследствие перемен, которые происходят в семье, т.е. изменений в ней как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.

ЖК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключениями, предусмотренными законодательными актами Российской Федерации (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

ЖК РФ регламентирует следующие случаи изменения договора найма и соответствующие им последствия:

- изменение субъектного  состава семьи (вселение новых  членов семьи или прекращение  пользования жилым помещением  одним или несколькими членами  семьи) влечет изменение платы  за коммунальные услуги, а иногда  и квартирной платы в результате  образования (ликвидации) излишней  жилой площади;

- изменение в субъектном  составе на стороне нанимателя, не повлекшее изменения содержания  договорных правоотношений (прав  и обязанностей) и предмета договора  найма (изменение договора найма  жилого помещения вследствие  признания нанимателем другого  члена семьи);

- изменение в субъектном  составе на стороне нанимателя, повлекшее изменения содержания  договорных правоотношений (прав  и обязанностей) и предмета договора  найма (при объединении граждан, проживающих в одной квартире  и пользующихся в ней жилыми  помещениям по отдельным договорам, в одну семью).

Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Такое изменение возможно при следующих условиях:

- предъявление дееспособным  членом семьи нанимателя соответствующего  требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя;

- согласие нанимателя  и остальных проживающих с  ним совершеннолетних членов  семьи на признание члена семьи  нанимателем.

Такая перемена допускается только по соглашению между первоначальным нанимателем, который после проведенной перемены остается проживать в занимаемом помещении, и всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласия наймодателя на это не требуется.

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя, его выбытия в другое место жительства, выселения или утраты им права на жилое помещение по предусмотренным в законе основаниям любому из членов семьи умершего (выбывшего, выселенного). Смерть (выбытие, выселение) влечет определенные последствия для прав и обязанностей оставшихся, например, по оплате коммунальных услуг в том случае, если образовались излишки жилой площади.

Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью. Такое изменение предусмотрено ст. 82 (ч. 1) ЖК РФ. Указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну семью супруги, родители и дети и т.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, в целях незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодателя в заключении единого договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Задача: Строченов с супругой проживали в двухкомнатной квартире. В 1995 г. он был осужден за хулиганство на один год лишения свободы.

      После отбытия наказания (наказание  отбыто полностью) Строченов предъявил иск к своей супруге о выделении ему одной комнаты с целью заключения отдельного договора найма жилого помещения.

      Какое решение должен вынести  суд?

Ответ: Статья 81 ЖК РФ. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма, общая площадь которого на  одного члена семьи превышает  норму предоставления, с согласия  проживающих совместно с ним  членов его семьи, в том числе  временно отсутствующих членов  его семьи, вправе обратиться  к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

2. Федеральным законодательством  и законодательством субъектов  Российской Федерации могут быть  предусмотрены помимо установленных  частью 1 настоящей статьи иные  основания замены гражданам жилых  помещений.

Суд должен удовлетворить иск Строченова о выделении ему одной комнаты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы.

 

1. Конституция РФ

 

2. Жилищный кодекс РФ

 

3.  Гражданский кодекс  РФ

 

4. Батяев, А. А. Жилищное право : учеб. пособие / А. А. Батяев, Е. А. Рябченко. - 2-е изд., стер. - М. : Омега-Л, 2006.

 

5. Борисов, А. Б. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) : официальное издание / А. Б. Борисов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Книжный мир, 2010.

 

6. Толстой, Ю. К. Жилищное право: учебник / Ю. К. Толстой. - М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.

 

7. Толстой, Ю. К. Жилищное право: учебник / Ю. К. Толстой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2013.