Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

2) Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Росимущество, осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества; проводит контроль за его использованием; закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество в хозяйственное ведение и оперативное управление в федеральных государственных унитарных предприятий; и учреждений; осуществляет в установленном порядке в отношении федеральных государственных унитарных предприятий согласование сделок с недвижимым имуществом, и иные полномочия.Так, Росимущество имеет право совершать следующие сделки в отношении федерального имущества: аренда, вклад в уставной капитал хозяйственного общества, имущества не закрепленного в хозяйственном ведении и оперативном управлении за унитарными предприятиями и учреждениями, и т.д. Причем, подобные действия, влекут право Росимущества на осуществление контроля, за использованием государственного имущества, пользователями. Главная особенность существования этого государственного органа (применительно к данной работе) заключается в том, что Росимущество имеет право распоряжения федеральным имуществом без передачи права собственности на него (т.е. передавать во временное владение и пользование).

3) Российский фонд федерального имущества (РФФИ). Правовой статус РФФИ закреплен в постановлении Правительства. К основным задачам РФФИ относятся, создание эффективной системы продажи федерального имущества; создание условий для эффективного функционирования системы принудительного обращения взыскания на имущество должников, в том числе при истребовании задолженности по обязательным платежам в бюджеты и государственные внебюджетные фонды.

Фонд в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет следующие функции: а) осуществляет от имени Правительства Российской Федерации в установленном порядке продажу федерального имущества, продажу иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, и по договорам с федеральными государственными унитарными предприятиями - продажу федерального имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения ; б) осуществляет продажу земельных участков в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также выступает организатором торгов при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков; в) заключает в установленном порядке договоры купли - продажи федерального имущества; г) осуществляет в установленном порядке реализацию имущества, в том числе имущественных прав, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также распоряжение и реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

РФФИ является, в первую очередь, учреждением, осуществляющим обеспечение законности приватизационных сделок. Фонд осуществляет предварительный, текущий, и последующий контроль.

4) Нотариальная деятельность в Российской Федерации, осуществляется на основе Закона от 11.02.1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства РФ о нотариате (далее – Основы законодательства о нотариате). Согласно ст.1 Основ законодательства о нотариате, нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Конституциями республик в составе Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации. При этом нотариальные действия в РФ совершают в соответствии с Основами нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой. А в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса, нотариальные действия совершают должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий.

Нотариат, в его сущностном понимании, позволяет обеспечить законность и правомерность юридических действий участников гражданского оборота, посредством совершения нотариальных действий от имени Российской Федерации. Нотариат является частью публично-правовой системы оказания квалифицированной юридической помощи. В соответствии со ст.48 Конституции России каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи.

Применительно, к рассматриваемой теме, нотариусы наделены следующими полномочиями: удостоверяют сделки; нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Т.е. нотариус привлекается к удостоверению сделки либо на основании закона, либо по соглашению сторон. При этом, нотариус, должен проверить правомочность, дееспособность и иные обстоятельства касательно юридической личности сторон; нотариус также обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона; нотариус сам может по просьбе сторон составить проект текста сделки; нотариус также вправе истребовать необходимые документы для совершения сделки и т.д.

Основные функции нотариата:

а) Удостоверительная. Заключаются в том, что она придает от имени государства юридическим действиям участников гражданского оборота особый правовой характер, через удостоверение этих действий (в частности, сделок) нотариусом. Причем удостоверение как акт нотариального действия, связан с реализацией как контрольных, так и правозащитных полномочий нотариусов; б) Охранительная. Заключается в возложении на нотариат задачи охраны прав участников нотариального производства, в том числе, путем содействия в осуществлении их прав и исполнении обязанностей;              

в) Юрисдикционная. Ее особенность заключается в том, что нотариусы не разрешают уже возникшие правовые споры, а предупреждают их.

5) Оценочная деятельность. Под оценочной деятельностью понимается, деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. В зависимости от вида имущества, динамики правоотношений по поводу этого имущества, целей оценки и т.д. стоимость имущества может быть: ликвидационной, инвестиционной, рыночной, восстановительной, утилизационной и т.д.

К субъектам оценки относятся либо юридические лица, либо индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, профессионально занимающиеся оказанием услуг по оценке имущества.

Оценке подлежат следующие объекты: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор возмездного оказания услуг, заключенный между оценщиком (исполнителем) и заказчиком. Оценка проводится как из требований закона, так и по соглашению сторон.

Оценочная деятельность – это деятельность по определению объективной величины стоимости объекта оценки, в целях обеспечения защиты прав и законных интересов, как заказчиков (сторон какой-либо сделки), так и третьих лиц. Оценщик выполняет, таким образом, охранительную функцию, в то же время, обеспечивает законность сделки и ее объективность. Профессиональные оценщики осуществляют предварительный контроль, при согласовании сторонами сделки, условия о цене сделки.

6) Опека и попечительство регулируется множеством нормативно-правовых актов. Так, В ст. 31 ГК РФ сказано, что опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются законодательством о браке и семье. А гл.3 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ, говорит о том, что вопросы опеки и попечительства относятся к вопросам местного значения. Следовательно, органы опеки и попечительства входят в структуру органов местного самоуправления. В каждом муниципальном образовании они создаются и действуют на основании правовых актов местных администраций. Органам опеки и попечительства делегированы некоторые полномочия публичного характера в части обеспечения и защиты прав некоторых категорий граждан (недееспособных (детей, душевнобольных), ограниченно дееспособных (несовершеннолетних, лиц злоупотребляющих алкогольными напитками и наркотическими средствами, и признанные ограниченно дееспособными по решению суда), детей-сирот, и детей оставшихся без попечения родителей).

Согласно норме закона, при отчуждении недвижимого имущества, где проживают граждане, отнесенные к вышеуказанной категории, возможно только с согласия органов опеки и попечительства. При этом, отчуждение в данном случае – это акт распоряжения правом собственности с переходом этого права к другому лицу (лицам). Акты распоряжения не связанные с отчуждением жилого помещения, например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения, и соответственно не требуют согласия органов опеки и попечительства.

В компетенцию органов опеки и попечительства входят также и иные правомочия. Так, согласно ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных.

б) Вторую группу - органы, осуществляющие правоохранительную функцию права (опосредованно участвующие) в механизме обеспечения законности и правомерности сделок с недвижимостью.

К ним в частности относятся:

1) Налоговые органы. Правовое регулирование касательно деятельности налоговых органов, включает в себя следующие основные нормативно-правовые акты: Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ; Закон «О налоговых органах» от 21.03.1991 г. № 943-1; и, Положение о Федеральной налоговой службе от 30.09.2004 г. № 506, утвержденное постановлением Правительства РФ.

Согласно ст.1 Закона «О налоговых органах» - налоговые органы Российской Федерации, это единая система контроля за соблюдением налогового законодательства Российской Федерации, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет налогов и других обязательных платежей, правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет платежей при пользовании недрами, установленных законодательством Российской Федерации, а также контроля за соблюдением валютного законодательства Российской Федерации, осуществляемого в пределах компетенции налоговых органов (Это определение практически идентично, данному в п.1 Положения о Федеральной налоговой службе. Единственная разница состоит в том, что сфера компетенции дополнена обязанностью осуществлять контроль и надзор за производством и оборотом этилового спирта, спиртосодержащей, алкогольной и табачной продукции).

Главными задачами налоговых органов являются контроль за соблюдением налогового законодательства, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет государственных налогов и других платежей, установленных законодательством Российской Федерации.

2) Суды судебной системы РФ (арбитражные суды, суды общей юрисдикции, мировые судьи). Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность судей, являются четыре группы актов: а) закрепляющие правовое положение судебной власти, как ветви власти: Конституция РФ; ФКЗ «О судебной системе» от 31.12.1996 г. № 1 -ФКЗ; ФКЗ «Об арбитражных судах» от 28.04.1995 г. № 1 - ФКЗ, и т.д.; б) закрепляющие правовой статус судей и профессиональных объединений судей: Закон «О статусе судей в РФ» от 26.06.1992 г. № 3132-1; ФЗ «Об органах судейского сообщества» от 14.03.2002 г. № 30 – ФЗ и др.; в) закрепляющие процессуальный статус судей: Уголовно - процессуальнй кодекс РФ; Гражданский процессуальный кодекс РФ; Арбитражный процессуальный кодекс РФ и т.д.; г) закрепляющие обеспечительную основу деятельности судей и судов в РФ: ФЗ «О государственной защите судей, должностных лиц правоохранительных и контролирующих органов» от 20.04.1995 г. № 45-ФЗ; ФЗ «О финансировании судов РФ» от 10.02.1999 г. № 30 – ФЗ; ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов РФ» от 10.01.1996 г. № 6-ФЗ; ФЗ «О судебном департаменте при Верховном суде РФ» от 08.01.1998 г. № 7-ФЗ и т.д.

Судебная власть – это самостоятельная и независимая ветвь власти, представляющая собой: а) совокупность полномочий по рассмотрению и разрешению уголовных, гражданских, административных и конституционных дел (споров) в порядке, установленном процессуальным законодательством, а также иных полномочий; б) систему государственных органов, осуществляющих перечисленные полномочия. Согласно Конституции РФ, правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (ч.1 ст.118)./1/ Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ч.2 ст. 118 Конституции РФ, п.3 ст.3 ФЗ «О судебной системе РФ»). Дела, в сфере сделок с недвижимостью, рассматриваются в зависимости от характера спора, правонарушения (если оно имело место), субъектного состава сторон спора и т.д., судами общей юрисдикции, арбитражными судами и мировыми судьями.

Гражданский процессуальный кодекс РФ определяет подведомственность дел судам общей юрисдикции), это - исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений (п.1 ст.22).