Право собственности на жилые помещения

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих  им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без  предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые  в соответствии с правилами жилищного  законодательства, а также размещать  в принадлежащих им жилых домах  какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288)¹⁰. Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных  законом положений надлежащего  осуществления права собственности  на жилое помещение влечет неблагоприятные  последствия, предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК¹¹ представляют собой форму публичноправового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.

Правовой режим находящейся  в многоквартирном доме жилой  квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением  обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество  дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290),¹² поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два  важных правила, касающихся правового  режима перечисленного общего имущества  собственников квартир в многоквартирном  жилом доме. Во-первых, на это имущество  устанавливается общая долевая  собственность названных собственников (ст. 289). Их доли в праве на такое  имущество пропорциональны размеру  принадлежащих им квартир (жилых  помещений), а точнее, их общей площади.¹³

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное  из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать  свою долю в праве на общее имущество  жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом и состоит  второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном  жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей  долевой собственности возникнут  с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших  свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа управления жилым фондом.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего  использования общего имущества  все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество становится юридическим  лицом – некоммерческой организацией. По своей сути оно может рассматриваться  как потребительский кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК РФ считает его  самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании  специального закона, что вполне соответствует  требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.¹⁴

Важной особенностью жилья  как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность  считать это право обязательственным  правом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с  ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых  его нарушений, от всякого лица, включая  и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности  на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права  пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет»¹⁵ такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии  в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ)¹⁶, призванного, как известно, следить за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения.

 
2.1 Основания возникновения  права собственности на жилые  помещения.

 

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности  являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности  могут приобретаться различными способами, которые традиционно  подразделяются на две группы:

·   первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

·   производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего – по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности  на жилые помещения относятся:

·   создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

·   при определенных условиях – самовольная постройка;

·   приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые  помещения относится приобретение этого права:

·   на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

·   в порядке наследования после смерти гражданина;

·   в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

·   в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности  на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность  наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам.

Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способы приобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ)¹⁷. Строительство жилых помещений по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной  регистрации (ст. 131 и ст. 219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации  вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это  последнее можно, конечно, также  считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный  подход закреплен законодательно, поскольку  в ст. 130 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ¹⁸. Однако следует иметь в виду, что незавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную  постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает  на нее право собственности, а  сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой  постройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным  считается строительство объекта  недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение  порядка землеотвода или его  целевого назначения; отсутствие необходимых  разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение  строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Порядок возникновения права  собственности на недвижимые бесхозяйные  объекты следующий. Бесхозяйная  недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению  органа местного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение  года со дня постановки бесхозяйной  недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет  по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной  собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить  данное требование (например, при наличии  фактических владельцев, должным  образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти  в собственность фактических  владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом условиях.