Право собственности на квартиру

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СОЦИАЛЬНЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ

Факультет юриспруденции и ювенальной юстиции

Кафедра гражданского права и процесса

 

КУРСОВАЯ  работа

Дисциплина: Гражданское право

на тему: «Право собственности на квартиру»

 

 

Выполнила студентка

                                                                           3-го курса 

           факультета юриспруденции 

                                                                              и ювенальной юстиции

дневного отделения,

группа ЮСТ-Д-3-4

Дарбаева Сабина Муратовна

 

Руководитель:

Волкова М.А.

 

 

Москва 2012

Содержание

Введение……………………………………………………………......3

Глава 1. Характеристика права собственности на квартиру

1. Квартира, как особый объект гражданско-правовых отношений……………………………………………………….5
2. Основная характеристика права собственности на квартиру……………………………………………………........ 8

Глава 2.  Приобретение и прекращение права собственности на       квартиру

2.1.  Основания приобретения  права собственности на квартиру….12

2.2.  Прекращение права  собственности …………………………......17

Глава 3. Режим общей собственности на квартиру ……………..19

Заключение ……………………………………………………….…..25

         Литература …………………………………………………………....27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из главных и необходимых  условий жизни человека является жилье. Жилищный вопрос стал актуален еще в советское время. Это  объясняется тем, что в основном все жилые помещения находились в собственности государства. И  могли передаваться гражданам только в порядке очереди по договору найма. И на сегодняшний день проблема жилищных правоотношений осталась животрепещущей. 

Жилье выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. Право собственности на недвижимое имущество регулируется такими отраслями  права, как гражданское, жилищное, конституционное. Например, нормы глав 18 и 35 Гражданского кодекса РФ посвящены владению, пользованию  и распоряжению жилыми помещениями. Существует Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также другие нормативно-правовые акты, на которые я опиралась в  данной работе. Социальная значимость жилья получила конституционное  закрепление в ст. 40 Конституции  РФ, провозгласившей право граждан  на жилище и обязавшей органы государственной  власти и местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права, то есть государство  через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство  и создавать условия для осуществления  права на жилье.  
           Жилищная политика подверглась значительным изменениям в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота. Это потребовало тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на жилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам жилых помещений. Было принято большое количество нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище.

Актуальность темы данной работы обусловливается тем, что  не все население нашей страны обеспечено жильем. Также возникают  сложности при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Немало важно и то, что в нормативно-правовой базе в области жилищных правоотношений происходят постоянные изменения и  дополнения. 
          Целью моей курсовой работы является рассмотрение темы «Право собственности на квартиру». Исходя из цели, были поставлены следующие задачи: дать общую характеристику права собственности на квартиру, изучить собственность на жилое помещение, рассмотреть квартиру как объект права собственности, выявить особенности права собственности на квартиру, изучить общее имущество собственников в многоквартирном доме. 
            При проведении правового анализа мной были использованы нормативно-правовые источники, современные юридические журналы, учебная литература, а также комментарии к законодательству.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Характеристика права собственности на квартиру

1. Квартира, как особый объект гражданско-правовых отношений

Понятие  «квартира» как  объекта права законодательно не определено ни в Гражданском, ни в  Жилищном Кодексе. В ГК РФ в ст. 289 говорится о квартире как объекте собственности, не раскрывая ее сущность: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома».¹ В то же время ЖК РФ только в ст. 16 перечисляет квартиру как вид жилого помещения, не раскрывая права собственности на нее. Право собственности на квартиру в указанных кодексах рассматривает лишь как вид жилых помещений вообще. В то же время крайне актуально выделить квартиру как жилое помещение и особенности прав на нее. «Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры».² С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования.

Квартира, как и жилой  дом, относится к жилой недвижимости ввиду неразрывной связи с  землей.

Ст.16 ЖК РФ дает следующее определение понятия «квартира в многоквартирном доме»: «Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».³ По мнению Заслуженного юриста РФ П. Седугина, «квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».⁴

Я считаю, что такое определение  является недостаточным, так как  не указана главная особенность  квартиры. Она заключается в том, «что квартира является самостоятельной частью другого объекта - многоквартирного дома. И эта особенность подчеркивается в юридической литературе. Поэтому она выступает в гражданском обороте как отдельная вещь, а не как часть дома».⁵

Кроме того квартира как  жилая недвижимость должна быть, во-первых, предназначена для постоянного, либо (в случаях, установленных законом) временного проживания, во-вторых, она  должна быть пригодна для постоянного  проживания и, в-третьих, она должна быть зарегистрирована в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей.

Квартира как жилое  помещение является отчасти неделимой  вещью, так как многокомнатные квартиры с изолированными комнатами, являются по действующему законодательству делимыми вещами при условии наличия технических возможностей. Кроме этого квартире как виду помещений присущи такие родовые признаки, как: пространственная замкнутость;  устойчивость структуры во времени, прочность, надежность; вхождение в состав здания.

Если признак  пригодности жилого помещения для проживания связан с обеспечением прав граждан, непосредственно проживающих в данном жилом помещении, то признак предназначенности жилого помещения необходим для поддержания жилищного фонда и обеспечения прав граждан в целом, реализующих свои права в жилищной сфере. При этом в отношении категории предназначенности речь должна идти о предназначенности для постоянного или временного проживания, а в отношении категории пригодности – исключительно о пригодности для постоянного проживания.

Также необходимо рассмотреть  соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. Бывший министр юстиции Российской Федерации П.Крашенинников определяет жилой дом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям».⁶ В.Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, входящих в кондоминиум, то есть в совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости».⁷ 

 

 

 

 

 

2. Основная характеристика права собственности на квартиру

Право на квартиру как на жилое помещение - это субъективное гражданское право на конкретное жилое помещение, а именно в данном случае, на квартиру, которое по юридической  природе может быть вещным, обязательственным, корпоративным.

Удовлетворение жилищной потребности гражданина обеспечивается не комплексным субъективным правом, а комплексом различных по своей  природе и отраслевой принадлежности субъективных прав. Гражданин, реализуя свое право на жилище (как элемент  государственно-правового отношения), при наступлении соответствующих  юридических фактов становится субъектом  правоотношений, охватываемых нормами  гражданского и иных отраслей права.

Квартира обладает таким  признаком как самостоятельная  оборотоспособность,  которая заключается  в способности находиться в гражданском  обороте и менять своих владельцев, и это присуще тем жилым  помещениям, право собственности  или иное вещное право, на которые  зарегистрировано в государственном  реестре.

Объективная ценность квартиры как жилого помещения выражается в обладании им общим для всех объектов гражданских прав качеством  быть способным к удовлетворению законных интересов субъектов частных  прав.

Квартира по своей сущности является сложной вещью, составленной искусственно из нескольких соединенных  между собой частей, то есть помещений, непосредственно предназначенных  для удовлетворения жилищных потребностей граждан, и подсобных помещений.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений  в многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности  общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения  дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование за пределами  или внутри квартиры, обслуживающее  более одной квартиры.                                               

Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает  источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права  и приводит к ошибкам на практике.

 Но кодекс закрепляет  два важных правила, касающихся  правового режима перечисленного  общего имущества собственников  квартир в многоквартирном жилом  доме. Во-первых, на это имущество  устанавливается общая долевая  собственность названных собственников. Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное  из них состоит в запрете собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве  на общее имущество жилого дома и  совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права  собственности на жилье. В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

«Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей  ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры».⁸ С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Многие юристы считают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы, так как недвижимость - это специфический объект, которым нужно управлять.

Надо заметить, что не во всех многоквартирных домах жильцы объединяются в кондоминиумы. Не все  квартиры в таких домах принадлежат  гражданам на праве собственности, много квартир, находящихся в  собственности муниципальных образований. О многоквартирном доме можно  говорить с позиции отнесения  его к сложным вещам, составными частями которого являются отдельные  жилые помещения - квартиры (главные  вещи) и их принадлежности в виде общего имущества жилого дома.

Так как доля собственников  квартир в общем имуществе  дома законом не определена, следует  применять правила ст. 245 ГК РФ, в  соответствии с которой доли собственников  квартир в общем имуществе  дома признаются равными. Более правильным будет использовать в качестве критерия определения доли в общем имуществе площадь принадлежащей собственнику квартиры. В этом случае доля будет пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает вопрос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На мой взгляд, отсутствие у собственников квартир такой  информации может повлечь за собой  нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст. 246 - 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердачных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих помещений.