Порядок разрешения жилищных споров

неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем указанный акт, юридическую силу. Суть данной меры заключается в неприменении при разрешении споров нормативного правового акта, который противоречит имеющим большую юридическую силу актам жилищного законодательства;

прекращение или изменение жилищного правоотношения. Данная мера заключается в прекращении или изменении жилищного правоотношения, которое в силу определенных обстоятельств нарушает права других участников жилищных отношений;

иные способы, предусмотренные ЖК РФ или другим федеральным законом.

Жилищные споры, например, могут возникать между наймодателями и нанимателями, между нанимателями и членами их семьи, между гражданами, между гражданами и ЖСК

Глава 2. Судебный порядок разрешения жилищных споров

§ 1. Процессуальный порядок защиты жилищных прав

Согласно 46 статье Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, в том числе и жилищных. Согласно части 2 ст. 46 Конституции РФ, решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ст. 11 Жилищного кодекса РФ, защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Согласно ст. 22 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных, правоотношений.

Согласно ст. 27 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

В случае если возможно разделение требований, судья выносит определение о принятии требований, подведомственных суду общей юрисдикции, и об отказе в принятии требований, подведомственных арбитражному суду.

Дела по жилищным спорам рассматриваются судами с соблюдением правил о подсудности, так ГПК РФ в ст. 23 определяет подсудность гражданских дел мировому судье, ст. 24 – подсудность дел районному суду.

Ст. 28 ГПК РФ определяет общее правило о подсудности дел - иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации. Ст. 30 ГПК РФ предусматривает исключительную подсудность – иски о правах на жилые помещения предъявляются по месту их нахождения.

Согласно ст. 35 АПК РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Подготовка дел к судебному разбирательству и исследование имеющих значение фактических обстоятельств проводятся в зависимости от сущности заявленных требований истца и возражений ответчика против иска, с учетом особенностей возникшего спора по правилам, установленным Гражданско-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами РФ.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, суд разрешает следующие споры, и в судебном порядке может быть обжаловано:

1. Отказ в переводе  жилого помещения в нежилое или нежилое в жилое (ст. 24);

2. Решение об отказе  в согласовании переустройства  и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 27);

3. Споры, возникающие при  самовольном переустройстве и (или) самовольной перепланировки жилого  помещения (ст. 29);

4. Споры, между бывшим  членом семьи нанимателя и  нанимателем о праве пользования  жилым помещением (ст. 31);

5. Споры, в связи с несогласием  собственника жилого помещения  с решением об изъятии жилого  помещения либо при недостижении соглашения о выкупной цене (ст. 32);

6. Споры, возникающие при  выселении гражданина, право пользования  жилым помещением которого прекращено  или который нарушает правила  пользования жилым помещением (ст. 35);

7. Споры об установлении  обременения земельного участка  правом ограниченного пользования  или об условиях такого обременения (ст. 36);

Решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы(ст. 46).

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

8. Решение об отказе в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54);

9. Решение о снятии  с учета граждан в качестве  нуждающихся в жилых помещениях (ст. 56);

10. Признание «иных лиц»  в исключительных случаях семьей  нанимателя (ст. 59).

Разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

11. Принудительный обмен  жилых помещений (ст. 72);

12. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 74);

13. Признание обмена жилыми  помещениями, предоставленными по  договорам социального найма  недействительными (ст. 75);

14. Расторжение договора  поднайма жилого помещения (ст. 79);

15. Выселение поднанимателя  при отказе освободить жилое  помещение при прекращении или  расторжении договора поднайма (ст. 79);

16. Выселение временных  жильцов (ст. 80);

17. Расторжение договора  социального найма жилого помещения (ст. 83).

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение  более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

3) систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

4) использования жилого  помещения не по назначению.

18. Выселение граждан из  жилых помещений, предоставленных  по договорам социального найма (ст. 84).

19. Выселение граждан из  жилых помещений, предоставленных  по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других  благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма (ст. 85-89);

2) с предоставлением других  жилых помещений по договорам  социального найма (ст. 90);

3) без предоставления  других жилых помещений(ст. 91).

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

20. Расторжение договора  найма специализированного жилого  помещения в судебном порядке  по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 ЖК РФ случаях (ст. 101);

21. Выселение граждан из  специализированных жилых помещений (ст. 103);

22. Споры о разделе жилого  помещения в доме жилищного  кооператива (ст. 127);

23. Выселение бывшего члена  жилищного кооператива (ст. 133).

24. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов (ст. 137).

25. Любой собственник помещения  в многоквартирном доме может  обратиться в суд с требованием  обязать органы местного самоуправления  выбрать управляющую организацию  в соответствии с положениями  части 4 статьи 161 ЖК РФ.

Кроме Жилищного кодекса РФ, положения, содержащие регулирование возможности обращения в суд для решения жилищных споров, содержаться и в действующем законодательстве. Например, ст. 252 ГК РФ предусматривает положение о том, что в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, в ст. 8, предусматривает, что в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он в праве обратиться в суд.

Судебная процедура рассмотрения жилищный споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав.

§ 2. Процессуальные особенности рассмотрения судами дел по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений

Общие положения. С 11 июля 1991 г. на территории России действует Закон от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями). Решением коллегии Комитета Российской Федерации по коммунальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4 утверждено Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

С принятием Закона в судах общей юрисдикции появилась новая категория гражданских дел - дела по спорам, связанным с приватизацией гражданами жилых помещений[6] . С учетом сложившейся практики по данной категории дел можно выделить три основных вида споров, связанных с приватизацией жилищного фонда: во-первых, это споры, связанные с отказом в приватизации занимаемого гражданами жилого помещения; во-вторых, споры о признании сделок, направленных на приватизацию жилья, недействительными; и, в-третьих, споры, связанные с включением жилого помещения в наследственную массу нанимателя.

Согласно ст. 8 Закона в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Пленум Верховного Суда России в Постановлении от 24 августа 1993 г. N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[7] (п. 1) указал, что дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, подведомственны судам общей юрисдикции.

Учитывая, что при отказе в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым жилищный фонд закреплен на праве полного хозяйственного ведения, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилой фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.

В судебной практике возник вопрос о правомерности обращения в суд с требованием о приватизации жилого помещения наследниками нанимателя, не являвшимися ко дню смерти последнего ни членами его семьи, ни лицами, имеющими самостоятельное право пользования жилой площадью по договору социального найма, в случаях, когда наниматель при жизни изъявил желание приватизировать занимаемое помещение, но умер до оформления права собственности в установленном порядке.

Так, наниматель однокомнатной квартиры Пронина обратилась в местную администрацию с заявлением о бесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленного Законом (ст. 8) срока решен не был. Через несколько месяцев Пронина умерла. Ее дочь - Попова, не являвшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением о признании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в принятии заявления Поповой отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение в собственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которые занимают жилые помещения по договору найма или аренды. Попова такого права, по мнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась ни до, ни после смерти своей матери.