Понятие, предмет и форма договора социального найма

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального найма в современной России

2.1 Пробелы законодательства, регулирующего вопросы договора социального найма жилого помещения

В настоящее время государство оставляет за собой обязанность обеспечивать жильем лишь социально не защищенных граждан РФ. Эту функцию, в соответствии со ст. 2 ЖК РФ государство реализует путем предоставления жилья гражданам по договорам социального найма.

Поскольку современное жилищное законодательство находится в стадии становления, при применении норм ЖК РФ, регулирующих обеспечение граждан социальным жильем, возникают следующие проблемы:

- нарушение прав граждан на  жилище в связи с отсутствием  регистрации по месту жительства;

- отсутствие обмена информацией  между субъектами РФ при учете  нуждающихся в жилье граждан;

- неопределенность при выборе  фондов, из которых осуществляется  обеспечение различных категорий  граждан жильем; несоответствие  норм ЖК РФ с нормами ранее  принятых нормативных актов по  вопросам очередности.

В порядке общей очереди социальное жилье предоставляется только малоимущим гражданам РФ, исходя из времени принятия их на учет.

В целях предотвращения коррупции видится необходимым процедуру постановки на учет, его ведения и предоставления социального жилья сделать более открытой и гласной. Необходимо создание единой информационной базы данных России, так как постановка на учет для получения социального жилья производится по месту жительства, а в случае переезда в другой субъект РФ гражданину снова нужно будет вставать на учет и находиться в ожидании жилья несколько лет, а то и десятков лет. Создание единой информационной базы данных по России могло бы решить эту проблему путем предоставления гражданину жилья, исходя из даты постановки его на учет в качестве нуждающегося, пусть даже в другом населенном пункте.

Пока же принятие на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении производится по месту жительства гражданина. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Временное нахождение и проживание гражданина в определенном месте дает гражданину регистрацию по месту пребывания, а не по месту жительства.14 Однако данное условие лишает многих людей гарантированного им Конституцией РФ права на жилище, а также возможности постановки на учет в определенном месте их преимущественного проживания, но без регистрации по месту жительства. И хотя в ч. 3 ст. 52 ЖК РФ содержится норма, согласно которой в случаях и порядке, установленных законодательством РФ, граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, но законодательством эти случаи не предусмотрены. Представляется, что данная норма должна быть конкретизирована перечнем оснований постановки на учет и не по месту жительства. Например: для тех категорий граждан, деятельность которых связана с постоянным передвижением, следует определить место для постановки на учет либо в месте нахождения предприятия, либо в месте, где работник преимущественно выполняет свои трудовые функции, по выбору самого работника; для лиц, проживающих преимущественно в определенном населенном пункте, но не имеющих там регистрацию по месту жительства учитывать время нахождения его в данной местности и т.д.

Кроме того, законодательство не приведено в соответствие с ЖК РФ и по вопросу распределения жилья из различных жилищных фондов. ЖК РФ установил, что малоимущим гражданам, признанным по установленным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда на основании решений органа местного самоуправления. Иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ или федеральным законом или законом субъекта РФ нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются из жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ. В иных нормативных актах такого четкого распределения нет. Так, спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления жилые помещения предоставляются за счет государственного, муниципального или ведомственного жилищных фондов соответственно принадлежности указанных служб и формирований. Сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условии, жилая площадь предоставляется соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями.15

В соответствии с этим необходимо четко урегулировать в законах, определяющих нуждаемость граждан в жилье, вид фонда, из которого должны обеспечиваться те или иные категории льготников. Иначе очереди льготников - «внеочередников» и «первоочередников», обеспечение жильем которых должно происходить из различных фондов, будут постоянно вытеснять граждан, обеспечиваемых лишь из определенного вида фонда (например, малоимущих нуждающихся, распределение квартир которым происходит только из муниципального фонда). Таким образом, проанализировав положения ЖК РФ в системе нормативно-правовых актов России, можно прийти к выводу, что Кодекс, безусловно, постарался закрепить основополагающие и значимые нормы, регулирующие обеспечение граждан социальным жильем в РФ и разбросанные по многочисленным нормативным актам различного уровня. Однако законодателю до конца не удалось привести в соответствие положение нового Кодекса с уже действующим законодательством, а также ликвидировать все его пробелы. Перечисленные недостатки являются весьма существенными и могут создать трудности в правоприменении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Разрешение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с социальным наймом жилых помещений

Некоторые вышеперечисленные проблемные вопросы частично разрешены Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»,16 основные положения которого раскрыты ниже.

Так указано, что основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ).

Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.17

В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85-91 ЖК РФ).

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.

При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.