Особенности правового режима здания и сооружения

Гражданско-правовой режим зданий и сооружений как недвижимостей принципиально исключает возможность признания конкретных зданий и сооружений принадлежностями каких-либо вещей, а также главными вещами по отношению к другим недвижимым вещам.

Здания и сооружения могут быть объединены единой хозяйственной целью, но они не могут рассматриваться в качестве совокупности вещей с распространением на них правового режима. Если здания и сооружения объединены общей хозяйственной целью и составляют единое множество, то они отчуждаются по специальным правилам гражданского- законодательства, требующим индивидуализации в сделке каждого объекта недвижимого имущества. Распоряжение совокупностью зданий и сооружений, входящих в состав имущественных комплексов (предприятий, кондоминиумов), возможно только по правилам, регулирующим распоряжение такими имущественными комплексами.

В силу своей природы здание может  признаваться делимым только «по  вертикали» и только в том случае, когда в отношении каждой из его  частей возможно осуществление в полном мере правомочий, входящих в состав права собственности. Понятие части делимого здания не тождественно понятию помещения, которое не обладает свойствами вещи, а представляет собой объемно-пространственное образование в здании, ограниченное стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями. В силу природы здания и помещений лицо, признаваемое законом собственником помещений, на деле является сособственником здания, а право на помещение, именуемое действующим законодательством правом собственности, предоставляет его обладателю не правомочия собственника, а правомочия пользователя помещения, которые являются конкретизированным проявлением его прав сособственника здания, в котором расположено это помещение.

Разграничение понятий зданий и  сооружений как юридических категорий имеет объективную основу. Здания могут располагаться только на одном земельном участке, в то время как сооружения могут возводиться на нескольких земельных участках.

Традиционно в российской цивилистике  здания и сооружения обозначались термином «строение», под которым понимались постройки, прочно юридически связанные с земельным участком. Отечественное законодательство не содержит легальных определений зданий и сооружений. Толковые словари русского языка рассматривают здание как разновидность сооружений. Иногда высказывается мнение о том, что между зданиями и сооружениями нет различий, имеющих гражданско-правовое значение.

В то же время в литературе отмечается, что здания предназначаются для  постоянного нахождения в них  людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.

Установление предмета идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его  юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик¹.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические  права. Клиент может иметь лишь право  на аренду или ограниченные права  на пользование имуществом, либо связанные  с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так  как с течением времени стоимость  объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д¹.

Установление цели и  функции оценки — один из важнейших  этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Заключение

Здания и сооружения являются пространственно  ограниченными объектами материального  мира, в связи, с чем на них распространяются правила о вещах, а их правовой режим предопределяется их юридическими свойствами как вещей (или их элементов).

Наряду с вышеуказанными существуют и другие значимые правовые свойства зданий и сооружений: их индивидуальная определенность, непотребляемость, оборотоспособность и т.д. В науке гражданского права и на практике сложились вполне устоявшиеся взгляды на эти свойства зданий и сооружений. Поэтому эти свойства не составляют самостоятельного предмета исследования, а анализируются лишь постольку, поскольку это необходимо для решения спорных и актуальных проблем гражданско-правового режима этих объектов.

Юридическая связь зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками является одним из основополагающих элементов их правового режима. Под  «юридической связью» зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками понимается связанность (взаимозависимость) их юридических судеб, обусловленная неразрывной физической связью зданий и сооружений с земельными участками. Вопрос о должном содержании этой связи на протяжение долгой истории своего существования неоднократно возбуждал горячие споры. От ответа, который давали на него законодатели, судебная практика и ученые разных эпох и правопорядков, прямо зависела оценка правовой природы зданий и сооружений. Он оказывает также значительное влияние на решение других проблем: делимости здания, системы построения поземельной книги и т.д.

 Список используемой литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации //Российская газета. – М., 2004.
2. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" //Российская газета. – 2001. – 10 июля.
3. Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости. - М., 2003.
4. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004.
5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
6. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002.
7. Мазуров А.В. Земельное право: - М.: Юрайт – Издат, 2003.
8. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. - М., 2002.
9. Трутнева Э.К.  Недвижимость: парадоксы закона и логика права.//  ЭКО, 2002, №5.

¹ Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004. С.124.

¹ Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости. - М., 2003. С.145.

¹ Гражданский Кодекс Российской Федерации //Российская газета. – М., 2004.

¹ Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002. С.125.

¹ Трутнева Э.К.  Недвижимость: парадоксы закона и логика права.//  ЭКО, 2002, №5. С.12.