Особенности договора аренды предприятия

33

Содержание

Стр.

Введение……………………………………………………………………………   3

Глава 1. Договор аренды предприятия как основание возникновения               гражданско-правовых отношений.......…………………………………….   4

              1.1   Характеристика предприятия как объекта договора аренды…………4

              1.2 Заключение договора аренды предприятия при оформлении               отношений               по аренде предприятия………………………………………… 8

Глава 2. Особенности договора аренды предприятия…………………………   12

              2.1  Предмет договора…..............................................................................   12

              2.2 Форма   и   государственная   регистрация    договора     аренды               предприятия……………………………………………………………….    18

              2.3 Содержание договора (права и обязанности сторон)........................    19

              2.4 Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)……………   23

              2.5 Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной               платой………………………………………………………………………  25              Заключение…………………………………………………………………   27

              Список  литературы……………………………………………………… 29              Приложение № 1…………………………………………………………..   31             

Введение

              Аренда предприятия представляет собой определенного рода сделку, которая совершается только после заключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: сроки аренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, а также цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случае обязательства сторон. В последние годы в практике хозяйствования все большее распространение поручили аренда трудовыми коллективами государственных предприятий, аренды структурных единиц, цехов, участков, ферм и имущества гражданами, а также аренда предприятий.

              Арендная деятельность затрагивает как частный спектр деятельности, так и отношения между лицом и целым предприятием, что убеждает нас в необходимости знания договорных отношений в сфере аренды предприятия – именно в этом заключается актуальность выбранной темы.

              Цель исследования – всестороннее изучение особенностей договора аренды предприятия.

              Задачи:

              1. Рассмотреть теоретические основы договорных отношений аренды предприятия.

              2. Изучить особенности договора аренды предприятия, его состав и форму, содержание и порядок заключения.

              3. Рассмотреть составляющие договора аренды предприятия.

              Предмет исследования  - договор аренды предприятия.

              Объектом исследования является действующее гражданское законодательство РФ и нормативная документация в области   

              Методологическая база данной работы основана на действующих ГК РФ, иных нормативных документах и учебной литературе по данной теме.

              В ходе изучения представленной темы использовались как нормативно правовые акты, научные труды и публикации.

Глава 1. Договор аренды предприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений

1.1 Характеристика предприятия как объекта договора аренды

              Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда в результате выражения воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявления указанных лиц должно быть взаимно согласовано. Однако договором является не любое соглашение лиц, а только такое, которое специально направлено на то, чтобы вызвать юридические последствия, т.е. на возникновение, регулирование, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.             

              Договор - это юридический факт, порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Но в отличие от других юридических фактов (например, событий, причинения вреда и т.д.), которые влекут только установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, договор, кроме того, непосредственно и регулирует в соответствии с законом и соглашением сторон поведение сторон, определяет их права, обязанности и ответственность.Статья 421 ГК РФ закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора:

              а) субъекты гражданского права свободны в решении вопросов заключения договора (не считая случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством);

              б) субъекты гражданского права свободны в выборе партнера при заключении договора;

              в) субъекты гражданского права свободны в выборе вида договора; стороны вправе заключить договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор);

              г) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;

              д) субъекты гражданского права свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом;

              е) если условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;

              ж) если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота.

              Договор является наиболее распространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовых обязательств. Это основной документ, определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственность сторон. Договор аренды предприятия - договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

              Предметом договора выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

              Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

              Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.

              В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

              Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

              Размер арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным. Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

              На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

              Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

              После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

              Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК РФ. Суть их сводится к следующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:

              а) продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;

              б) сдавать материальные ценности в субаренду;

              в) передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

              г) вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.                                                                                                                Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

1.2 Заключение договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия

              Заключение договора регламентируется ст. 432 - 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора:

              - оферта (предложение заключить договор);

              Присоединившаяся сторона имеет право требовать расторжения или изменения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора. Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, если они присоединились к договору в связи со своей предпринимательской деятельностью и знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (ст. 428 ГК РФ). Оферта может быть отозвана. Она считается не полученной, если, извещение об отзыве поступило раньше или одновременно с офертой.

              - акцепт (согласие заключить договор). Соответственно, стороны называются оферент и акцептант. Договор считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта. Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК РФ).

              Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или предыдущих деловых отношений сторон. Акцептом считается также совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

              Акцепт может быть отозван. Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК РФ).

              Реальные договоры считаются заключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с момента вручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи в организацию связи для пересылки покупателю). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

              Местом заключения договора является то место, которое указано в самом договоре. Если в договоре не указано место его заключения, то он признается заключенным по месту жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст. 444 ГК РФ).

              Начало-окончание действия договора. Договор вступает в силу и становится    обязательным для сторон с момента его заключения.              Стороны вправе установить, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

              Заключение договора в обязательном порядке.  Указанный порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в силу закона.

              Заключение договора на торгах регламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило, лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

              Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в частности, превышающие сумму задатка. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

              Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст.449 ГК РФ).

              По общему правилу договор должен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен. Изменение или расторжение договора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этом случае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором.

              В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

              В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может быть изменен или расторгнут одной из сторон только по решению суда и только в следующих случаях:

              - при существенном нарушении договора другой стороной (нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

              - в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;

              - в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст.450,451 ГК РФ).

              При расторжении договора из-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с его исполнением.

              Выводы. Данная глава содержит понятие аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основание возникновения гражданско-правовых отношений. Договор аренды предприятия является основным регламентирующим документом и основанием заключения сделки.

              Сделку невозможно считать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведена государственная регистрация договора аренды предприятия.

Глава 2. Особенности договора аренды предприятия

2.1 Предмет договора

              Особенности договора аренды предприятия законодательно закреплены в ст. 656 ГК РФ. Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются правила об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

              Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК РФ, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

              Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав) и неимущественных прав, которые входят в этот комплекс согласно данной статье, совпадает с перечнем ст. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования, в комментируемой статье в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.

              Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного.               Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи, имущественного права, права на использование исключительных прав. Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке требований, переводе дома, о лицензионных договорах.

              Один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

              Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. При этом надо учитывать следующие правила:

              1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор;

              2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона;

              3) законом, прежде всего Земельным кодексом, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607);                                                                                                                               4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила _ 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

              По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя, согласно определению арендного договора, возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.

              Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст.ст. 382-390).

              Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора в целом регулируется по правилам о переводе долга (ст.ст. 391-392 ГК). Последнее требует получения согласия кредиторов. По смыслу ст. 657 ГК перевод долга осуществляется после заключения договора, а так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то этот долг нельзя включить в состав предприятия.

              Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК РФ "Право собственности и другие вещные права". Если они носят обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров.

              В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в данном пункте обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму, освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.

              По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав.

              Предметом данного договора способны быть не все личные права, а только такие, которые тесно связаны с имущественными или представляют собой совокупность личных неимущественных и имущественных прав, т.е. по своей природе способны к использованию в коммерческом обороте. В группу таких прав включаются права на использование объектов промышленной собственности. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности. Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и/или коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места происхождения товара, а также права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом и принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), право на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау).

              При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и договоре коммерческой концессии.

              Из определения договора аренды предприятия можно сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели.               Хотя в определении этого договора нет ограничений в отношении физических лиц - предпринимателей, они тем не менее могут содержаться в других законах, в частности о лицензировании отдельных видов деятельности.

              Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, как правило, требуются государственные лицензии (разрешение). Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию (разрешение) лично.

              В то же время, в ст. 656 ГК указывается, что если в состав передаваемого по договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать также и сам арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же время, и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями. В частности, если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК), в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения возникших у него в связи с этим убытков.

              Если арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.                           

              Согласно ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность: он считается ничтожным и его исполнение не допускается. Предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

              Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

              При прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

              В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

              Предметом договора аренды предприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологией производства, оборудованием и т.д.

2.2 Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия.

              Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок. Если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма, договор может заключаться в любой форме, которая предусмотрена для совершения сделок. Когда стороны достигли соглашения заключить договор в определенной форме, он признается заключенным после придания ему условленной формы, даже если законом для договоров данного вида такая форма и не требовалась (п.1. ст.434 ГК).

              Форма сделки по договору аренды предприятия должна быть письменной.              Необходимость соблюдения простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектного состава. Так, указанную форму должны иметь все сделки юридических лиц между собой (ст. 161 ГК РФ).

              Наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок – государственная регистрация договора аренды предприятия, заключённого на срок один год и более. Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделок осуществляют органы юстиции. Несоблюдение требования о государственной регистрации всегда влечет недействительность сделки.

2.3 Содержание договора (права и обязанности сторон)

              Содержание договора - это совокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу, закрепленному в законе, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или другими нормативными актами (п.4 ст.421 ГК РФ).

              Условия, на которых заключается договор аренды предприятия, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние на его заключение.               Вследствие этого условия делят на существенные, обычные и случайные. Это деление имеет практическое значение для установления факта заключения договора и разработки его условий. Отнесение условий договора к существенным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашения сторон. Существенными признаются условия:

              1) о предмете договора;

              2) те, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные;

              3) необходимые для конкретного договора;

              4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1. ст.432 ГК РФ).

              Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается, что если стороны заключили договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.

              Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон (так, применительно к последнему примеру стороны могут договориться, что риск случайной гибели имущества будет нести арендатор, а не арендодатель).

              Содержание договора может определяться типовыми договорами. Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами. Так, в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т. п.).

              Возможность разработки типовых договоров закреплена ГК РФ. Как показано в п.4. ст. 426 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Правительство РФ может делегировать это свое право министерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.

              Содержание договора может определяться и примерным договором. В отличие от типового он не является обязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает и облегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора. Использование примерных договоров также предусмотрено ГК. Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, в котором они содержатся (ст.427ГК).

              По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой другими природными ресурсами. Примерный образец Договора аренды предприятия представлен в Приложении № 1.

              Обязанности арендодателя:

              - производить капитальный ремонт (если иное не предусмотрено в договоре);

              -предупредить арендатора о правах третьих лиц.

              Права арендодателя:

              - требовать уплаты аренды;

              - требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;                                                                                                                                            - требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

              По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

              К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности.

              Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т. е. арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).

              Обязанности арендатора:

              - использовать имущество в соответствии с договором и назначением;

              - своевременно вносить арендную плату;

              - производить текущий ремонт; а также нести др. расходы по содержанию;

              - возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.                                                                                                  Права арендатора:                                                                                                                                            - истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

              - требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

              - при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

              а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

              б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

              в) требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

              - если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

              а) произвести его за счет арендодателя;

              б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

              Немало случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст.431 ГК).

2.4 Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)

              По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  предприятие за плату во временное пользование и владение или должно во временное пользование. По договору аренды, происходит передача предприятия во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

              Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать предприятие в аренду.

              Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление предприятия в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

              Договором может быть предусмотрен выкуп арендованного предприятия, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного предприятия применяются нормы о купле-продаже. Если договор истек, а арендодатель не возражает против продолжения пользования предприятием, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок и подлежит пролонгации.             

              Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

              а) использование арендатором предприятия не по назначению с существенным нарушением условий договора;

              б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

              в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

              г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

              д) в иных случаях, предусмотренных договором.

              Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:                                          а) непредставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

              б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;

              в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

              г) непригодность предприятия для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

              Передача предприятия и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.              Арендатор не вправе производить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

              Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору имущества с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, др. лиц и не противоречат общественным интересам.

2.5 Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

              Условие об арендной плате предприятия является существенным.              Арендная плата может устанавливаться в виде:

              а) твердой суммы платежа;

              б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования предприятия арендатором;

              в) предоставления арендатором определенных услуг;

              г) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.                                                                                                                                                                        Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

              Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования предприятием. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

              Арендная плата взимается в соответствии, что представляет собой данное предприятие, учитывая следующие параметры:

              - назначение предприятия (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);

              - принадлежности зданий к памятникам истории, культуры, архитектуры;

              - степени обустройства;

              - пригодности зданий и оборудования к коммерческой эксплуатации;

              - фактической занимаемой площади.

              Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата  покрывает коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Заключение

              Аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

              Договор аренды предприятия должен соответствовать действующим гражданскому законодательству и иным нормативным документам.  Особенности договора аренды предприятия законодательно закреплены в ст. 656 ГК РФ. Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие.

              Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи, имущественного права, права на использование исключительных прав. Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке требований, переводе дома, о лицензионных договорах.

              Заключение договора аренды предприятия невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме и дальнейшая государственная регистрация, если договор заключён на срок более года.

              Прежде чем составить договор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон - арендатора и арендодателя. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключения договора. Если в договоре отсутствует хотя бы один из пунктов - договор не может быть подписан, или же если стороны не могут определить общие обязательства.

              Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д.

              Передача предприятия по договору аренды арендатору и возврат арендодателю происходит на основании акта приёма-передачи.

              Из определения договора аренды предприятия можно сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели.

Список литературы

Нормативные документы

              1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 г. // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 656 (в действ. редакции).

              2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21.10.94 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32 (в действ. редакции).

              3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. // Российская газета. 1997. 30 июля, Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30 (в действ. редакции).

              4. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.95 г. // Российская газета. 1995. 29 декабря, Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N1, ст. 1 (в действ. редакции).

              5. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 8.02.98 г.// Российская газета. 1998. 17 февраля, Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г., N 7, ст. 785 (в действ. редакции).

Учебники, комментарии

              6. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: ЮНИТИ, 2009. – 349 с.

              7. Гражданское право. Часть 1,2. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.-М.: Инфра-М, 2010. – 409 с.

              8. Заступницкий Д. И. Сбереги предприятие. - СПб.: Питер, 2008 г. – 329 с.

              9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Колос, 2009. – 486 с.

              10. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой. / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: ЮНИТИ, 2009. – 502 с.

              11. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. Учебник. - М.: Наука, 2007.  342 с.

              12. Потапов Б.В. Передача арендованного предприятия. - М.: Колос, 2010. – 304 с.

              13. Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн.- М.: Колос, 2010. – 389 с.

              14. Харитонов С.Ф. Государственное регулирование арендных отношений. - М.: ЮНИТИ-Дана, 2009.  – 405 с.

              15. Хайрулова З. А. и др. Заключение договоров по аренде предприятий. - СПб.: Питер, 2009. – 267 с.

              16. Хозяйственное право. Учебник Т. I,II / Под ред. В. С. Мартемьянова. - М.: Библиотека МГУ, 2010. – 502 с.

Приложение № 1

                       Договор аренды промышленного предприятия

     _____________________________(далее - Арендодатель) в Лице __________________________________________________________________________             

действующего на основании Устава, с одной стороны, и ___________________________________________________(далее Арендатор) в лице _________________________________________________________________________,  действующего на основании ________________________________________,                          

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

     1. Предметом настоящего  договора  является  сдача  Арендодателем  в аренду (имущественный  наем) Арендатору промышленного предприятия ________________________________________________________________________

  (название, организационно-правовая форма, данные о государственной регистрации)

в целом  как  имущественного  комплекса  для  осуществления  предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли.

     2. В  состав указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых в приложениях NN___к настоящему договору, за плату во временное владение и пользование:

     земельный участок;

     здания;

     сооружения;

     оборудование и  другие  входящие  в  состав   предприятия   основные

средства;

     запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

     права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием;

     права на обозначения,  индивидуализирующие деятельность предприятия,

и другие  исключительные  права,  а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

     3. Срок по настоящему договору:

начало аренды:__________________________________________________________;

окончание аренды:_______________________________________________________.

     4. Размер арендной платы составляет:________________________________

______________________________________________________________________

     5. Арендная  плата  вносится  в следующие сроки и в следующем порядке:__________________________________________________________________.

II. Права и обязанности сторон

     6. Арендодатель обязуется:

     6.1. За  свой  счет  подготовить  предприятие  к  передаче,  включая

составление передаточного акта.

     6.2. Передать  Арендатору  во  владение  и пользование имущественный

комплекс в составе, определенном в пункте 2 настоящего договора в следующий срок (сроки):___________________________________ по передаточному акту.

                  7. Арендатор обязуется:

     7.1. Своевременно вносить арендную плату.

     7.2. В течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт.

     7.3. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

     7.4. Подготовить  предприятие  к  передаче   Арендодателю,   включая составление и представление на подписание передаточного акта.

     7.5. Возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных законом.

     8. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:

     8.1. Продавать,  обменивать,  предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия,  сдавать их в субаренду и передавать свои права и  обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии,  что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других  положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов).

     8.2. Вносить  разумные (без излишеств) изменения в состав арендованного имущественного комплекса,  проводить его реконструкцию,  расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

     9. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости (п.  8.2. договора) неотделимых  улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения.

     10. Арендодатель  может  быть  освобожден  судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений,  если докажет, что издержки арендатора на  эти  улучшения  повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных  свойств  или  при осуществлении таких  улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности.

III. Ответственность сторон

     11. За неисполнение или ненадлежащее исполнение положений настоящего договора стороны  его  несут  взаимную  ответственность  в соответствии с действующим законодательством РФ.

     12. За несвоевременную полную или частичную неоплату арендных платежей (п.п.  4 и 5 настоящего договора) Арендатор  уплачивает  Арендодателю

_________________________________________________________________________

          (условия и размеры ответственности - пеня, штраф и т.п.)

     13. За несвоевременную передачу Арендатору всех составляющих передаваемого в аренду имущественного комплекса предприятия, а также всей необходимой документации по нему, что повлекло срыв нормального режима работы предприятия или его остановку, приведшим к материальным потерям (убыткам) Арендатора Арендодатель  несет ответственность в следующем порядке и размерах:_________________________________________________________________

     14. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в положениях настоящего договора,  но прямо или косвенно вытекающих из отношений сторон  по договору, исходя из необходимости для них защиты своих или взаимных охраняемых законом моральных и имущественных прав и интересов, стороны настоящего договора   будут   руководствоваться  положениями  законодательства Российской Федерации, применимыми к той или иной конкретной ситуации.

     15. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора,  стороны его будут стремиться разрешить дружеским путем. При недостижении взаимоприемлемого  решения указанные споры подлежат разрешению на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством РФ для  разрешения хозяйственных споров между хозяйствующими субъектами.

IV. Иные условия договора

     16. В течение срока действия настоящего договора стороны вправе  дополнить или изменить условия договора по взаимному согласованию. При этом дополнения и изменения к договору будут иметь  правовую  силу,  если  они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами и заверены их печатями.

     17. Каждая из сторон договора при наличии на то достаточных  оснований вправе  заявить  о  своем  намерении расторгнуть (досрочно прекратить действие) договор,  предупредив другую сторону об этом своем намерении не менее чем за _____дней до дня планируемого прекращения действия настоящего договора.

     18. Юридические адреса сторон:

________________________________             ____________________________

________________________________             ____________________________

________________________________             ____________________________

________________________________             ____________________________

     Совершено в________________ "___"___________ 20___ года в  двух  экземплярах: по одному для каждой из сторон,  причем оба  экземпляра  имеют одинаковую силу.

_________________________________            ____________________________

              (фамилия, инициалы)                                  (фамилия, инициалы)

                 (организация)                                                (организация)

М.П.                                                                               М.П.