Основания предоставления, расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения

Содержание

Введение

Институт найма специализированного жилого помещения представляет собой совокупность правовых норм, определяющих правовой режим специализированного жилого помещения, порядок и условия заключения договора найма специализированного жилого помещения, субъективный состав, права и обязанности сторон, изменение и прекращение найма специализированного жилого помещения, особенности найма отдельных видов специализированных жилых помещений. Нормы, входящие в данный институт, накапливались постепенно с изменением российского жилищного законодательства.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие в процессе использования жилищного фонда.

Предмет исследования - общественные отношения, возникающие в процессе найма специализированного жилого помещения.

Цель работы - дать характеристику найма специализированного жилого помещения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

                  определить основания предоставления и заключения договора найма специализированного жилого помещения;

                  установить условия и последствия прекращения и расторжения договора найма специализированного жилого помещения.

В процессе исследования были использованы методы анализа, синтеза, сравнительный метод,

Структурно контрольная работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Основания предоставления и заключения договора найма специализированного жилого помещения

Статья 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) определяет специализированный жилищный фонд как совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых им по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. [9]

Установлено, что к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных собственниками лиц. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение. [11]

Наиболее характерной чертой правового режима всех специализированных жилых помещений является то, что он ужесточен по сравнению с правовым режимом жилых помещений, входящих в жилищный фонд социального использования и предоставляемых гражданам по договорам социального найма.

Так, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению (в том числе обмену), передаче в аренду, внаем, кроме передачи указанных помещений внаем или безвозмездное пользование тем гражданам, для поселения которых они предназначены (ст. 92 ЖК РФ).

На основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения с гражданином заключается договор найма указанного помещения, за исключением случаев, когда гражданин относится к той категории граждан, которым жилые помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Таким образом, право пользования специализированным жилым помещением независимо от того, о каком помещении идет речь, кому и по каким основаниям оно предоставлено, во всех случаях покоится не только на решении собственника о предоставлении такого помещения, но и на договоре. [8]

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления - не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления - такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры или жилого дома. Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте (пункт 2 статьи 99 ЖК РФ).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (Ст. 100 ЖК РФ).

Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Конкретные договоры найма специализированных других помещений должны разрабатываться в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ.

Сторонами данного договора являются наймодатель - орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель - гражданин.

Юридическим основанием для заключения договора найма специализированного жилого помещения является административный акт - решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое с учетом положений статьи 99 ЖК РФ, о которых говорилось выше.

Отметим, что необеспеченность гражданина жилым помещением в соответствующем населенном пункте не всегда является необходимым условием для предоставления специализированного жилого помещения, несмотря на то, что рассматриваемая правовая норма сформулирована как императивная. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На указанное время предоставляется жилое помещение маневренного фонда. [10]

Обратим внимание, что ЖК РФ не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. Изменение конкретных договоров найма возможно по правилам, установленным в соответствующем типовом договоре найма специализированного жилого помещения.

Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., так как соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику (уполномоченному им лицу).

Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В ч. 6 ст. 100 ЖК РФ не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Однако согласно ч. 5 этой же статьи к пользованию любыми специализированными жилыми помещениями, за исключением служебных, применяются правила, в частности, ст. 69 ЖК РФ, согласно которой к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ. [10]

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексов Российской Федерации имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется. Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров. [7]

Объектом договора найма жилого помещения может быть помещение, отвечающее определенным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и формально-юридически признанное жилым.

Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Самостоятельными предметами договора найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора найма жилого помещения.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма специализированного жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В ст. 678 ГК РФ вслед за ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.