Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества

Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.

Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор (ст.558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК РФ ).

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным12. Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания п.1 ст.555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, элементами договора купли продажи недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена.

 

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

 

2.1 Недвижимость как предмет  договора купли-продажи недвижимого  имущества

 

Сам термин "недвижимое имущество" появился в российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного определения не существовало вовсе13. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи14. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.15

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;

2) связанность с землей  таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных  признаков (в первую очередь местонахождение  на определенном земельном участке);

4) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением. 16

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

1) земельные участки (включая  недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения;

5) предприятия как имущественные комплексы;

6) морские, воздушные, речные  суда, космические объекты.

 

2.2 Государственная регистрация  перехода права собственности  на недвижимое имущество

 

Составной частью более строгого режима недвижимого имущества является его государственная регистрация. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") 17.

Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности, исключающие применение некоторых общих положений ГК РФ о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Статья 165 ГК РФ устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасет сделку от "ничтожности" (п.3 ст.165).

Однако из общего правила об обязательности регистрации сделок с недвижимостью существует ряд исключений. В случае заключения договора продажи недвижимости регистрации подлежит не договор как таковой, а переход права по договору. Поэтому вопрос о ничтожности самого договора по мотивам неосуществления его регистрации вообще возникнуть не может. Более того, пункт 2 статьи 551 ГК РФ допускает исполнение сторонами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом, в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который ведут учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст.9 Федерального Закона Российской Федерации " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Для некоторых объектов недвижимогои имущества (морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания) существуют иные реестры, такие как Государственный судовой реестр РФ, реестр арендованных иностранных судов, Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ и др. 18

Указанные реестры должны охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п.1 ст.131 ГК РФ). В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих прав, прекращение либо переход их к другим лицам.

Государственная регистрация носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд (п.2 ст.7 ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.17 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст.17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного закона. Отказ соответствующего органа в регистрации или уклонение от нее могут быть обжалованы в суд.

В государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедуры государственной регистрации является выдача Свидетельства о государственной регистрации права. Свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором, то есть подготовлено к фактической выдаче правообладателю в срок, не превышающий срока, в течении которого должна быть произведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя) 19. Данный документ является итоговым и свидетельствует о государственной регистрации перехода прав.

Как сказано в п.1 ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не установлено такое основание прекращения права собственности, как признания недействительности проведенной регистрации, равно как выданного учреждением юстиции свидетельства о регистрации права. Нельзя лишать прав на недвижимость по жалобе на действия регистрирующего органа.

Нельзя признать соответствующей закону практику оспаривания государственной регистрации как ненормативного акта госоргана с привлечением в качестве ответчика учреждения юстиции. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания для регистрации договора купли-продажи. Ответчиком по такому иску должно быть не учреждение юстиции, а лицо, нарушившее нормы материального права при передаче прав на недвижимость. Государственная регистрация вторична, т.е. может быть произведена лишь в случае наличия законного основания возникновения права на недвижимость и должна подтверждать только существующее право20. Государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. Внося в единый государственный реестр запись о праве, регистрационная служба от имени государства признает и подтверждает, что право на недвижимое имущество возникло у лица на законных основаниях. Регистрирующие органы должны тщательно проверять предоставленные документы, однако, как было указано выше, регистрирующие органы не должны выходить за пределы своих полномочий и рамок закона. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними это неизменный элемент отношений, возникающих по поводу недвижимого имущества. В связи с этим исследования на эту тему всегда актуальны и важны.

 

2.3 Основания и правовые  последствия признания договора  купли-продажи недвижимого имущества  недействительной сделкой

 

Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:

- не соответствует закону  и иным правовым актам (168 ГК  РФ);

- заключен с целью противной  основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ);

- является мнимой или  притворной сделкой (170 ГК РФ);

- заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ);

- заключен гражданином, не  достигшим 18 лет (175 ГК РФ);

- заключен гражданином, ограниченным  судом в дееспособности (176 ГК  РФ);

- заключен гражданином, не  способным понимать значение  своих действий и руководить  ими (177 ГК РФ);