Общие положения договора социального найма

Введение

Жилище является одним  из главнейших материальных условий  жизни любого человека. В РФ удовлетворение гражданами своей потребности в жилье традиционно было одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. В настоящее время, на фоне экономического кризиса, данная проблема также не теряет своей актуальности. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений выступает Конституция РФ 1993 года. Согласно ст.40 каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Основной способ удовлетворения потребности большей части населения в жилье- приобретение его в собственность, что доступно не каждому гражданину. Рынок жилья стремительно развивается, государство поощряет жилищное строительство, усовершенствуется система ипотечного кредитования, однако приобретение жилья в собственность возможно лишь для граждан с высокими доходами. Наиболее приемлимым способом удовлетворения потребности в жилье для большинства граждан является наем жилого помещения.¹ По договору найма жилого помещения одна сторона-собственник или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п.1 ст. 671 ГК РФ).  Законом выделяется три вида договоров найма жилого помещения: 1) договор найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма)-ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК, 2) договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма)-ст. 100 ЖК. 3) договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п.1 ст. 671 ГК). Этот вид получил название «договор коммерческого найма». Целью данной курсовой работы я ставлю изучение договора социального найма жилого помещения и выявление правовых проблем, возникающих из этого договора. По своей сути предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма предполагает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой помощи, установленной законодательством, для их дальнейшего проживания. Актуальность данной темы обуславливается тем, что в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. Реализация договора социального найма жилого помещения затрагивает как частноправовые, так и публично-правовые интересы. Поэтому особую значимость приобретает проблема выявления оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, что позволит наиболее эффективно защитить права и законные интересы нанимателя и членов его семьи, а также государства и муниципальных образований. Законодательная база о социальном найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан.

Исходя из цели работы выделяю следующие задачи: 1) изучить правовую природу договора социального найма жилого помещения и специфику его предмета;2) выявить особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения; 3)установить содержание договора социального найма жилого помещения; 4)исследовать порядок и правовые последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения; 5) Изучить судебную практику для выяснения того, какие сложности могут возникать при заключении и расторжении договора социального найма. При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); а также другим федеральным законам Российской Федерации, постановлениям Правительства Российской Федерации, подзаконным актам, регулирующим отношения, составляющие объект  исследования. Помимо этого были изучены работы авторов: Адрианова И.И, Айман Т.О., Брагинского М.М., Ермичева И.А., Кабалкина А.Ю., Тихомирова М.Ю., Жуйкова В.М., Грудцыной Л.Ю., Юрченко Е.В.,., Свита Ю.П. и других. Курсовая выполнена на основе действующего законодательства Российской Федерации с использованием судебной практики.

Глава 1. Общие положения договора социального найма

1.1. Понятие, предмет и правовая природа договора социального найма жилого помещения

С принятием второй части  Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название  главе 35 ГК², в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название «договор коммерческого найма». Это понятие используется как правило в научной литературе, в ГК оно не содержится. Основываясь на систематическом толковании норм гл.35 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные  положения, в частности: ст. 672 об объекте договора и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п.3 ст.672 ГК. Вместе с тем ст. 672 ГК содержит правила, определяющие объект этого договора,-он заключается по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования. Полноценное определение договора социального найма мы находим в п.1 ст.60 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (далее ЖК)³: по договору социального найма жилого помещения одна сторона-собственник государственного либо муниципального жилищных фондов(уполномоченный орган гос. Власти либо местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель)-обязуется передать другой стороне-гражданину(нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора социального найма, законодатель установил приоритет жилищного законодательства. Наличие специального правового режима для социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности. Прежде всего, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Тем и объясняется характерный для договора социального найма административный метод правового регулирования, который в наибольшей степени отражает его специфику и содержание. Далее, договору социального найма не свойственен принцип свободы договора, раскрытый в ст. 421 ГК. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан. Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, Л.М.Пчелинцева абсолютно обоснованно указала на то, что право на жилое помещение социального использования возникает у граждан из сложного юридического состава, который включает в себя: признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий, решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения, заключене договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином.⁴ Договор социального найма заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. Под  этим фондом в пп.1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам соц.найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. При этом получить жилье возможно только в пределах нормы согласно п.1 ст.50 ЖК РФ. Другая особенность заключается в специальном субъектном составе. Наймодателями по договору социального найма, как правило, выступают дирекции единого заказчика. Нанимателем в договоре соц.найма может быть только гражданин. (п.1.ст.60 ЖК РФ). Закон предъявляет специальные требования к соц-экономическому статусу нанимателя. (ст. 49 ЖК РФ). Существенной особенностью договора социального найма является его бессрочность(п.2.ст.60 ЖК). Она обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением.  Следует учитывать, что жилые помещения в соц. найма предоставляются далеко не всем, а прежде всего малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление в п.3 ст.60 ЖК: изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Если предположить возможность применения гражданско-правовых характеристик к договору социального найма жилого помещения, то его можно определить как консенсуальный, взаимный, возмездный. К обязанностям наймодателя относится не только предоставление жилого помещения нанимателю, но и создание условий его использования: проведение капитального ремонта (пп.3 п2 ст.65 ЖК РФ), обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. ( ст.67 ЖК РФ). Что же касается обязанностей нанимателя,  они предполагают: внесение платы за наем, сохранность жилого помещения, недопустимость несогласованных переустройства и реконструкции (ст. 67 ЖК РФ). Правда, такой признак как возмездность вызвал научную дискуссию. Так, В.Н. Литовкин полагает, что безвозмездное пользование жильем выводит его из под регулирования норм главы 35 ГК и переводит его в регулирование гл. 36 ГК  «Безвозмездное пользование» Однако следует согласиться с мнением М.И. Брагинского, что в подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке-без оплаты. Применение норм гл.36 видится нецелесообразным. ⁵ Возмездность договора социального найма отсутствует тогда, когда в соответствии с законодательством наниматель освобожден от внесения платы за жилое помещение. В соответствии с ЖК РФ это происходит в одном случае: п. 9 ст. 156 «граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)»

В соответствии с ч.1 ст.62 ЖК РФ предметом договора социального  найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть дома или квартиры). Понятие жилого помещения определено в ч.2 ст.15 ЖК РФ: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и технологическим требованиям). Требования к жилому помещению социального найма в ст.62 ЖК о предмете договора не закреплены. Жилое помещение по договору социального наймадолжно обладать общими признаками жилых помещений (изолированность, принадлежность к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания), а также соответствовать норме предоставления жилого помещения. В соответствии с ч.1 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору соц.найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого  определяется размер общей площади жилого помещения. В ЖК размер нормы предоставления не определен, этот вопрос отнесен к компетенции органов МСУ. ⁶

1.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Правом на заключение договора социального  найма жилого помещения обладают лица, вставшие на очередь по улучшению  жилищных условий. Необходимо обратить внимание на тот факт, что определенные категории граждан имеют право вообще не стоять на очереди, а получить жилье во внеочередном порядке. ЖК РФ отказался от первоочередного получения жилья и сократил перечень внеочередников до трех категорий:

1)Граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке не пригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2)Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3)Граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Правом постановки на очередь на общих основаниях обладают лица, относящиеся  одновременно к категории малоимущих и нуждающихся в улучшении  жилищных условий. Причем, если нуждаемость в улучшении жилищных условий всегда должна присутствовать, чтобы претендовать на постановку на учет, то малоимущность граждан не всегда обязательна.

Малоимущие граждане – это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

ЖК говорит, что для признания лиц малоимущими необходимо учитывать два критерия:

- доход, приходящегося  на каждого члена семьи;

- стоимость имущества, которое  находится в собственности заявителя  и подлежит налогообложению.

Важно отметить, что в  состав дохода семьи не включается: государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с действующим законодательством о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи; единовременные страховые выплаты, производимые в возмещении ущерба причиненного его жизни и здоровью человека, его личному имуществу, находящемуся в общей собственности членов семьи, а так же ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы; суммы уплаченных алиментов. При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим допустимо использовать законодательство о налогах и сборах, в соответствии с которым подлежат учету следующие виды налогооблагаемого имущества: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. При этом средняя стоимость имущества, приходящегося на одного члена семьи, для решения вопроса о признании его малоимущим и предоставлении жилья по договору социального найма рассчитывается путем деления общей стоимости налогооблагаемого имуществ, находящегося в собственности всех членов семьи, на число членов семьи⁷.

Таким образом, принадлежность к категории малоимущих граждан ЖК ставит в зависимость от доходов, под которыми понимается размер заработной платы, а так же от наличия в собственности недвижимости, других объектов, которые подлежат налогообложению. Конкретные же критерии оценки и нормативы устанавливаются субъектами Российской федерации. Приказом Минрегиона России от 25.02.2005 г. № 17 были утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Они носят рекомендательный характер и разработаны с целью единообразного применения положений Кодекса органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма на основе учета доходов граждан и стоимости принадлежащего им имущества.

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые  помещения по договору социального  найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных ЖК РФ случаев. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признанными нуждающимися в жилых помещениях. Основания нуждаемости – это конкретные жизненные обстоятельства, с которыми правовые нормы связывают возникновение права на получение жилого помещения по договору социального найма.⁸

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений, данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями. С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учет граждан, нуждающихся  в жилых помещениях, ведется (как  правило, по месту жительства) органами местного самоуправления на основе положений: 1) законодательных актов РФ; 2) законодательных актов и рекомендаций субъектов РФ; 3) нормативных правовых актов органов местного самоуправления.⁹

По смыслу п. 3 ст. 49, п. 2 ст. 52 ЖК РФ состоять на учете имеют право и иные категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях, т.е. лица не признанные в качестве малоимущих на основе положений федеральных законов, указа Президента РФ, закона субъекта РФ.

Эти граждане подразделяются на две категории:

а) лица по состоянию здоровья или социальному положению приравниваемые к малоимущим. Как представляется, к этим категориям граждан должны быть отнесены, в частности, лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний  на основании законодательных актов РФ.¹⁰

б) лица, обладающие правом требовать принятие на учет (и обеспечения  жильем) только на основе нуждаемости  в жилых помещениях. К ним относятся: судьи, работники прокуратуры, милиции, некоторые категории военнослужащих;

– судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв.м. или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета;

– прокуроры и следователи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются отдельными жилыми помещениями с  учетом права на дополнительную жилую  площадь, приобретаемыми за счет средств  федерального бюджета;