Недвижимое имущество как объект гражданских прав (понятие и виды)

§1. Недвижимое имущество  как объект гражданских прав (понятие  и виды)

Недвижимость  – одна из центральных категорий  гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо  замечают в современной юридической  литературе: «недвижимость - это понятие  законодательное, законом рожденное, им же изменяемое»[1].

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей  осуществляется исключительно в  режиме гласности, ассоциируемой с  необходимостью государственной регистрации  сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной  для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных  в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством»[2].

Во-вторых, предусматривается  различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник  отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека  может быть установлена только в  отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим  определяются по нормам права, действующим  в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о  праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются  по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса  РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК  РФ).

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого  имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости[3]:

- это вещь, предмет  материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»[4]; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости»[5]. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»[6].

- индивидуально-определенное  имущество;

- незаменимое имущество;

- обладающее прочной  связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»[7].

В юридической литературе выделяются также следующие смежные  признаки:многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами[8].

Исходя из перечисленных  признаков в литературе дается следующее  определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей[9] ; Недвижимые вещи -материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота[10].

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным  законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ[11] в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ[12] в из п.1 ст.130 ГК РФ был исключены "обособленные водные объекты"; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ[13] из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены "леса, многолетние насаждения"тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости[14].

Вернемся к рассмотрению легального определения недвижимости.

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В.В. Витрянский отмечает[15], что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

- недвижимые вещи  по своим природным свойствам:  земельные участки, участки недр;

- недвижимость  по признаку неразрывной физической  и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты,  перемещение которых без несоразмерного  ущерба невозможно;

- недвижимость  по закону: воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- недвижимость, отнесенная  иными законами к таковой: предприятия,  имущественные комплексы, используемые  в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают  в себя как движимое, так и  недвижимое имущество, использование  которого подчинено единой хозяйственной  цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Следует заметить, что по итогам применения положений  ГК РФ о недвижимом имуществе –  была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости (часть  из положений, которой уже нашли  свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:

Во-первых, что определение  недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.

Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого  имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также  предприятия, добавленные в общий  перечень ст.132 ГК РФ. И как мы уже  отметили, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты – уже  исключены из перечня недвижимости.

В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса  недвижимого имущества, помещений (жилых  и нежилых).

В юридической литературе не все данные предложения нашли  одобрения, и, прежде всего, определение  «недвижимости». По мнению отдельных  исследователей, такое определение  необходимо видоизменить с «общего» - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран[16], то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

На наш взгляд, нет необходимости исключать  общую формулировку недвижимости, как  и нет необходимости исключать  упоминание триединого понятия «недвижимая  вещь – недвижимое имущество –  недвижимость», по поводу чего звучат предложения в теории права[17]. Как видно из текста статьи 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» - является синонимом «недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибки правоприменения.

Что же касается известного спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости «имущество» и «вещи» здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них  носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество"[18]. Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество", которым вытесняется понятие "недвижимая вещь"[19].

Указание же на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий  на базисный вид недвижимого имущества  – землю, земельные участки. Тем  самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и, повторимся, его основной признак.

Таким образом, сказанное  позволяет нам сделать вывод  о том, что нет необходимости  изменять легальное понятие недвижимого  имущества, т.к. главная цель права  – не идеальность формулировок, а идеальность правоприменения, исключение ошибок на практике, чему и служит понятие недвижимого имущества.

Обратимся к видам  недвижимого имущества.

Легальная классификация  недвижимого имущества, как уже  отмечалось, дана законодателем в  п.1 ст.130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

- недвижимое имущество  по природе,

- недвижимое имущество,  названное таковым силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы относятся земельные участки, здания и сооружения, жилые помещения и т.д.

К вещам, считающимся  недвижимыми в силу закона, относятся  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (летательные аппараты, сделанные  и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

Возможны классификации  недвижимого имущества по различным  основаниям.

Так, по формам собственности  недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то  есть находящиеся в собственности  граждан (физических лиц) или  в собственности юридических  лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности  публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

- объекты, находящиеся  в федеральной собственности;

- объекты, находящиеся  в собственности субъектов федерации;

- объекты, находящиеся  в муниципальной собственности;

- смешанной формы  собственности, то есть находящиеся  в совместной собственности различных  субъектов гражданского права  - частных, публично-правовых.

По характеру  потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить  на жилой фонд (недвижимое имущество  в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения  дохода, то есть при осуществлении  предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и  пр.) деятельности.

По характеру  и целям использования в гражданском  обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

- недвижимость, изъятая  из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно  используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая  для жилья;

- недвижимость, используемая  в предпринимательских целях;

- недвижимость, используемая  для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая  значение памятников истории  и культуры.

По физическому  статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные участки;

- участки недр;

- здания и сооружения;

- помещения;

- иные объекты,  перемещение которых невозможно  без несоразмерного ущерба их  назначению;

- предприятия, как  имущественные комплексы, используемые  для осуществления предпринимательской  деятельности;

- движимые вещи, которые отнесены к категории  недвижимости в силу закона (воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты).

Рассмотрим вкратце  понятие каждого из видов недвижимого  имущества.

Земельные участки.

Как закреплено в  ч.2 ст.6 Земельного кодекса РФ земельный  участок как объект земельных  отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Важно подчеркнуть, что объектом гражданского оборота  может быть и часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования[20].

Участки недр.

Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I "О недрах"[21] (с изменениями от 26 июня, 25 декабря 1992 г., 1 июля 1994 г., 3 марта 1995 г., 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 15 апреля, 25 октября 2006 г.) недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.

Действующим законодательством  строго ограничены виды пользования  и порядок пользования недрами.

Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения).

Легальное определение  нежилого помещения (а равно –  здания и сооружения) отсутствует, поэтому  единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ[22] – предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53[23] подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости,отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в  настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным  объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том  числе, договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует  отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом  здании или сооружении, первый нежилой  этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др[24]. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.

Согласимся с  М.Пискуновой предлагающей классификацию  назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические[25]. Указанное назначение должно быть документально определено.

На наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и  дополнения, направленные на конкретизации  правового статуса нежилых помещений.

Представляются  целесообразным рекомендации, разработанные  рабочей группой, образованной Советом  по кодификации и совершенствованию  гражданского законодательства при  Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:

Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее  определение недвижимости (недвижимого  имущества), а также дается примерный  перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым  будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся  понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической  частью здания либо самостоятельным  объектом недвижимости.

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений  самостоятельными объектами недвижимости ": возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей  является "собственником" общей  стены, : пола : либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности", в реальные споры на практике не выливаются[26].

Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Считаем необходимым  параллельное установление родового и  видового соотношения между понятиями  объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между  частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

Жилые помещения.

Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых  помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом,  часть жилого дома;

2) квартира, часть  квартиры;

3) комната.

Согласимся с  экспертами, констатирующими, что это  исчерпывающий список жилых помещений[27].

Иные объекты, перемещение  которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже  подчеркнули с 1 января 2005г. считаются  объектами недвижимости.

Предприятия, как имущественные  комплексы, используемые для осуществления  предпринимательской деятельности.

О предприятиях как  объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются  как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

Движимые вещи, которые  отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты).

Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми  в силу закона, относятся воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты (летательные  аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (с изменениями от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г., 2 ноября 2004 г., 20 декабря 2005 г., 4 декабря 2006 г.) и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (с изменениями от 5 апреля, 30 июня 2003 г., 29 июня 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.).