Купля-продажа предприятия

В Гражданском кодексе не определены стороны договора, но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенного для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон являются субъекты предпринимательской деятельности. Продавцом предприятия, как правило, является его собственник, однако продавать его могут так же субъекты права хозяйственного ведения, оперативного управления, предварительно получившие согласие собственника на такую продажу. Учреждения как субъекты права оперативного управления могу продавать только те предприятия которые ранее были приобретены за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтены на отдельном балансе.

Продавцами предприятий находящихся  в государственной собственности субъектов Российской Федерации  выступают юридические лица, которым предоставлены соответствующие полномочия.  Предприятия, составляющие муниципальную собственность, продаются лицами, специально назначенными органами местного самоуправления.  Покупателями по таким договорам могут выступать физические и юридические лица, то есть дееспособные граждане и юридические лица, обладающие достаточным объемом правоспособности.

Итак, объектом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не в праве передавать другим лицам. В этом случае необходимо выделить две категории прав продавца, в отношении которых в гражданском кодексе предусмотрены два противоположных правила. К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания, а так же принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи, то эти права переходят к покупателю. Вторую категорию составляют права полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью.  Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом.

 

 

 

 

 

2.2. Заключение  договора. Форма. Цена. Удостоверение  состава.

Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, и его государственной регистрации. Существенная особенность порядка заключения договора продажи предприятия по сравнению с порядком заключения договора продажи недвижимости состоит в том, что Гражданский кодекс обязывает стороны совершить определенные действия, являющиеся необходимыми и обязательными для последующего заключения договора продажи предприятия. В частности, Гражданский кодекс содержит правила, в соответствии с которыми удостоверяется состав продаваемого предприятия. Стороны ещё до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Названные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие, какого либо из названных документов расценивается как не соблюдение формы, что влечет его не действительность.  Требования, предъявленные к форме договора продажи предприятия, следует рассматривать как специальные. Они включают в себя две группы  указаний:

- состоит в указании о форме договора, его регистрации;

- указания на прилагаемые к договору документы, перечень которых является исчерпывающим.

Несоблюдение и тех и других требований влечет недействительность договора.

В результате проведения инвентаризации могут быть выявлены как недостачи, так и излишки имущества. Бухгалтерский баланс должен быть составлен продавцом и подписан. Аудиторское заключение должно быть составлено профессиональным аудитором. Аудитор может дать любое по содержанию заключение. Если покупатель согласится с ним, то оно может быть признано надлежащим основанием для заключения договора, даже если аудитор установит недостоверность учета и отчетности.

В случае приобретения государственных и муниципальных предприятий обязательным условием для оформления договора является представление покупателями-юридическими лицами учредительных документов, балансовых отчетов за последние три года, а так же справки из налоговой инспекции, если цена предприятия более 10000 минимальных размеров оплаты труда. Если покупателем по договору, цена которого превышает 2000 минимальных размеров оплаты труда, выступает физическое лицо оно так же должно представить справку из налоговой инспекции.

В Гражданском кодексе отсутствуют, какие либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия, хотя, конечно же, условие о цене предприятия является существенным условием договора продажи предприятия. В этом случае подлежат применению нормы, содержащиеся в статье 555 Гражданского кодекса (о цене в договоре продажи недвижимости). Исходя из этих норм, можно сделать вывод о том, что для признания договора продажи предприятия заключенным требуется, что бы в договоре имелось согласованное сторонами в письменной форме условие о цене предприятия, которая учитывала бы стоимость всех видов имущества, входящего в состав имущественного комплекса, в том числе здании, сооружений и других объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, включая цену передаваемых с указанными объектами земельных участков или прав на них. При определении цены предприятия должны приниматься во внимание так же права требования и долги продавца по обязательствам, связанным с соответствующим имущественным комплексом. А так же права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ, услуг.

Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен:

- по балансовой стоимости, то есть стоимости предприятия подтвержденной бухгалтерскими документами, продаются, как правило, не конкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой;

- по доходам продаются высокодоходные, престижные предприятия,  имеющие выгодное место нахождение;

- аукционная цена определяется в результате проведения соответствующей процедуры;

- существует так же понятие рыночной цены, которой могут подтверждаться  данные о ценах на аналогичное имущество, сведениями об уровне цен, публикуемых государственными органами, экспертными заключениями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Государственная  регистрация. Передача предприятия.

Договор продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обратиться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны

Требование о государственной регистрации обязательно и в случае, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, то есть когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом ВАС РФ.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Передача предприятия должна осуществляться до государственной регистрации права собственности, если договором не предусмотрен иной порядок. В переданном акте указываются данные о составе предприятия, сведения о недостатках, уведомление кредиторов о его продаже. Передаточный акт составляется продавцом за его счет, то есть расходы по его составлению не должны включаться в баланс предприятия.

Передача предприятия влечет возникновение у покупателя следующих прав и обязанностей:

- право использовать предприятия по назначению

- право на защиту своего владения

- обязанность нести расходы по эксплуатации предприятия (оплачивать электроэнергию)

- обязанность нести риск случайной гибели предприятия.

 

2.4. Права кредиторов

Отличительной особенностью договора продажи предприятия является то, что при его реализации происходит перевод на покупателя долгов предприятия то есть, как правило, предприятие обременено обязательствами перед кредиторами. Чаще всего у продавца есть долги, возникшие из ранее не исполненных договоров. Поэтому для продажи предприятия требуется согласие кредиторов. В Гражданском кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение их согласия на продажу предприятия, а так же  последствия нарушения этого порядка.

Кредиторам, как получившим уведомление, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления предоставлено право требовать:

- прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

- признание договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответственной части.

Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления и в течение года когда он узнал  или должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Кроме того, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

 

 

 

 

 

 

2.5. Переход права  собственности

Особенности неоднородного состава предприятия как объекта гражданско-правовых сделок обуславливают сложность и громоздкость регистрации прав по поводу имущественных комплексов. Они проявляются преимущественно в том, что состав, а следовательно, и стоимость предприятия постоянно изменяются причем не обязательно в сторону прибавления.

Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения  у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно. Согласно Гражданскому кодексу право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации  этого права. Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия.

Возникновение права собственности не связано с передачей предприятия.

Момент перехода права собственности может устанавливаться договором, он связан с государственной регистрацией этого договора.

Предоставление покупателю таких полномочий связано:

- со спецификой предприятия, то есть в некоторых случаях не допускается приостановление работы предприятия;

- покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности  имущественного комплекса.

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом. 

Государственная регистрация перехода права собственности  может иметь место только при участии обеих сторон. Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Термин «предприятие» появился давно, но и сегодня ряд вопросов, в рамках теории, являются дискуссионными. Возможно, это связанно со сложностью самого предприятия, как объекта гражданского права. Сегодня, в нашей юридической доктрине, существуют разные взгляды на предприятие, и даже судебная практика не сформировала устойчивого отношения к предприятию. Так что же всё-таки такое предприятие? Об этом говорит и О.Е.Романов, пришедший к выводу о том, что: Предприятие – это включающий в себя недвижимость и по средствам этой недвижимости обособленный комплекс имущества соединенный собственником в целях предпринимательской деятельности, достаточный для основания и ведения экономически самостоятельного менового хозяйства.

В юридической литературе было высказано что предприятие, как объект, вещью даже сложной не является. О.Е.Романова, который считает, что соглашаться с этим нельзя. Тем более что в нашем законодательстве предприятие прямо называется вещью. Но если предприятие вещь, то какой, если не сложной она является? По традиции сложной вещью считают некоторую вещную совокупность. Отсюда следует, что предприятие подходит под определение сложной вещи.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс  РФ.

2. Комментарий к ГК.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 11. 04. 2002 №36

4. Гангало Б.М «Правовое регулирование оборота недвижимого имущества»