Купля-продажа недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ
1 НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО  И ОСОБЕННОСТИ ЕГО   ПРАВОВОГО РЕЖИМА
1.1 Понятие и виды  недвижимого имущества
1.2 Государственная регистрация  права собственности на недвижимое      имущество
2 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
2.1 Понятие договора  продажи недвижимости
2.2 Форма договора продажи  недвижимости
2.3 Существенные условия  договора
2.4 Права и обязанности  сторон
2.5 Ответственность сторон  по договору купли-продажи недвижимости
3 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ  ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ    НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Продажа жилых помещений
3.2 Продажа земельных  участков
3.3 Оборот других объектов  недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования настоящей дипломной работы.

Данная тема выбрана  в связи с тем, что сделки с  недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

В расцвет рыночных отношений  в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Актуальность и значимость предлагаемой работы заключена как  в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Целью данной работы является выявление специфики правового регулирования купли-продажи недвижимости в Российской Федерации.

Для реализации целей  данной работы следует выделить ряд  определенных задач. Во-первых: установить, что является недвижимостью в Российской Федерации, и каковы особенности правового режима недвижимости в Российской Федерации. Для этого следует выяснить само понятие недвижимого имущества, изучить разновидность недвижимого имущества и специфические особенности каждого вида недвижимости. А также установить особенности регистрации государственного права собственности на недвижимое имущество в Российской Федерации. Во-вторых: установить, каким образом осуществляется купля-продажа недвижимого имущества в Российской Федерации. Для этого необходимо установить само понятие договора купли-продажи недвижимости, основные его отличия от договоров купли-продажи иного имущества, какие существуют разновидности договоров купли-продажи недвижимости. Так же выяснить основные условия, которые необходимо соблюдать при заключении договора купли-продажи недвижимости. Установить какие права и обязанности приобретают стороны при заключении договора купли-продажи недвижимости, и какая наступит ответственность сторон при несоблюдении условий договора. В-третьих: выявить определенные особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества в Российской Федерации. Установить имеют ли место различия при купле-продаже жилых помещений и купле-продаже иных видов недвижимости, если таковые имеются, выяснить суть данных особенностей. Изучить проблемы связанные с приобретением земельных участков с расположенными на них строениями и наоборот приобретение строения расположенного на земельном участке, возникающие при этом права на владение и пользование земельным участком. Изучить особенности оборота иных объектов недвижимости, таких как воздушные, речные и морские суда, леса и многолетние насаждения, объекты незавершенные строительством и другие.

Регулируют правовые отношения возникающие при приобретении и продаже недвижимого имущества  в Российской Федерации различные нормативные акты, основными из которых являются «Гражданский Кодекс» его первая и вторая часть, «Жилищный кодекс», «Земельный Кодекс», федеральный Закон «О приватизации жилья», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и многие другие. Все правовые нормы, содержащиеся в указанных нормативных актах служат для установления и поддержания особого порядка, при заключении сделок с недвижимостью и не только, наделения правами

В работе поставлены задачи, исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.

Для этого потребуется  более подробно рассмотреть основные понятия и проблемы, возникающие  при заключении сделок связанных с продажей недвижимого имущества.

Как мы уже отметили, можно  выделить множество видов сделок с недвижимым имуществом, все зависит от оснований классификации. Особенности различных видов отдельных сделок связанных с продажей недвижимого имущества мы более подробно рассмотрим в данной дипломной работе.

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 Понятие недвижимого  имущества

 

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ указывает: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп:

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие, как имущественный комплекс и объект недвижимости, кроме того здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости. Права, на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997года в редакции от 30.12.2008 года.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание, по сути движимых вещей, недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридически - техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту. Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Тем более что данный аспект рассматриваемой проблемы появился достаточно давно. Так, А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых".

Необходимость в более гибком подходе  к определению понятия недвижимости, по мнению А.В.Черных, во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев безусловно является объектом недвижимости. Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать, как личное транспортное средство, и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии "прочной связи с землей".

Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении.

Некоторые авторы, говоря о воздушных  и морских судах, судах внутреннего плавания и космических объектах, считают, что отличительной особенностью имущества недвижимого "в силу закона", - ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.

Вместе с тем, хотя признание  по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации.

Итак, представляется, что можно  выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым имуществом признается  вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

- вещь эта должна быть индивидуально  определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой вещи должны быть присущи  такие признаки, как прочность  и непотребляемость;

- эта вещь должна находится в определенной связи с землей.

Причем прочность связи  с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

 

 

1.2 Государственная регистрация  права собственности на недвижимое  имущество

 

Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и принятым в соответствии с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). С учетом времени введения в действие названного Закона обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).

Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность).