Классификация договоров коммерческого и социального найма

Договор социального  найма

Договор коммерческого  найма

Правовое регулирование отношений

Договор социального найма жилого помещения регулируется ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III.

Договор коммерческого  найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ

Юридическая характеристика договора

Консенсуальный, двусторонний, возмездный, бессрочный, письменный

Консенсуальный, двусторонний, возмездный, срочный (долгосрочный 5 лет, краткосрочный до 1 года), письменный

Жилой фонд, являющийся предметом договора

норма предоставления жилья установлена  в размере 18 кв. метров общей площади  на человека с учетом конструктивных особенностей жилья

площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

Стороны

Наймодатель - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное им лицо. Наниматели - граждане, перечень которых установлен жилищным законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма)

(ст. 60 ЖК РФ)

Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

Наниматель – гражданин. (ст.671 ГК)

Объём передаваемых прав

Наймодатель имеет право требовать  своевременного внесения платы за жилое  помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет  право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое  помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в  поднаем;

3) разрешать проживание в жилом  помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену  занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного  проведения капитального ремонта  жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления коммунальных услуг.

 Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  обязан:

1) использовать жилое помещение  по назначению и в пределах, которые установлены настоящим  Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого  помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние  жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого  помещения;

(ст. 65, 67 ЖК РФ)

Наймодатель обязан 1) передать нанимателю свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания.

2)осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, 3)предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, 4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан 1)использовать жилое помещение только для проживания, 2)обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его  в надлежащем состоянии, 3) своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя.

Порядок установления оплаты

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Оплата включает в себя:

1) плату за пользование жилым  помещением (плата за наем)

2) плату за содержание и ремонт  жилого помещения, включающую  в себя плату за услуги и  работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию и текущему  ремонту общего имущества в  многоквартирном доме. Капитальный  ремонт общего имущества в  многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.  (ст. 154 ЖК РФ)

Плата за жилое помещение  должна вноситься нанимателем в  сроки, предусмотренные договором  найма жилого помещения. Если договором  сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ

Определяется по соглашению сторон. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).

Основание возникновения правоотношений

Основаниями возникновения  жилищных правоотношений в фонд социального использования являются: а) постановка на учет; 
б) наступление очереди или установленных условий внеочередной получения 
жилья; в) договор социального найма жилого помещения.

Договор коммерческого  найма жилого помещения является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.

Права членов семьи нанимателя

Равенство жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. Лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении. (ст.672 ГК РФ)

Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, имеют  равные с ним права по пользованию  жилым помещением. (ст. 677 ГК РФ)

Согласие на вселение временных жильцов

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить  безвозмездное проживание в жилом  помещении временным жильцам. Наймодатель  может запретить проживание временных  жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

(ст. 680 ГК РФ)

Основания выселения

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение разрешается по инициативе каждой из сторон:

1. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время может расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

2. Наймодатель также вправе расторгнуть  договор социального найма жилого  помещения, в судебном порядке,  но в случае:

А) невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

Б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или третьими лицами, за действия которых он отвечает;

В) повторяющееся нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

Г) использования жилого помещения не по назначению.

Помимо этого, договор социального  найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко  проживавшего нанимателя.  (ст. 83 ЖК РФ)

Договор коммерческого найма  расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ, согласно которой:

1) наниматель жилого помещения  может с согласия других граждан,  постоянно проживающих с ним,  в любое время расторгнуть  договор найма с письменным  предупреждением наймодателя за  три месяца;

2) по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

А) невнесения нанимателем оплаты за жилое помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или третьими лицами, за действия которых он отвечает.

3) в судебном порядке по инициативе  любой стороны: 

А) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

Б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;

4) если наниматель жилого помещения  или другие граждане, за действия  которых он отвечает, используют  жилое помещение не по назначению  либо систематически нарушают  права и интересы соседей, наймодатель может уведомить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если нарушение не устранено, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Последствия выселения

Правовым последствием прекращения  договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по данным договорам.

Выселение производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных  изолированных жилых помещений  по договорам социального  найма, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом размер иного жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

2) с предоставлением иных жилых  помещений по договорам социального  найма; 

3) без предоставления иных жилых  помещений, если наниматель или  проживающие совместно с ним  члены его семьи используют  жилое помещение не по назначению, постоянно нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. (ст. 84 ЖК РФ)

В случае расторжения договора найма  жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. (ст. 688 ГК РФ)