Ипотека как институт гражданского права

Немаловажным  представляется уточнение, сделанное  Законом об ипотеке, в соответствии с которым предметом ипотеки  может быть только то недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, чтобы обременить ипотекой предприятие как имущественный  комплекс, необходимо пройти процедуру  его регистрации в порядке, установленном  ФЗ. 

Особое внимание следует обратить на требование об описании предмета ипотеки. В силу п.2 ст.9 Закона предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке  должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Таким образом, при формулировании предмета ипотеки необходимо сослаться на свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, а также на договор аренды в случае, если предметом ипотеки является право аренды. 

Законодательство  не дает расшифровки того, что подразумевается  под «достаточным для идентификации  описанием». Понятие «достаточности»  оценочное, в связи с чем для грамотной формулировки описания необходимо обратиться к практике заключения договора ипотеки. Представляется, что в случае ипотеки земельного участка достаточным будет следующее описание: адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также целевое назначение земли и вид ее разрешенного использования. 

Законом не запрещено  указывать несколько объектов недвижимости в одном договоре об ипотеке. Тем  не менее сторонам по договору следует указать очередность обращения взыскания на имущество, составляющее предмет ипотеки в случае неисполнения обязательства по основному договору. Если же в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, отсутствует очередность обращения взыскания, то право выбора такой очередности принадлежит кредитору-залогодержателю[5]. 

Оценка предмета ипотеки 

Оценка предмета ипотеки является обязательной и  проводится в соответствии с законодательством  об оценочной деятельности. Оценка определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается  в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным  кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные  отделы оценки недвижимого имущества. Спорным моментом является указание в договоре нескольких разных оценок предмета ипотеки: например, оценка независимого оценщика, оценка органа технической  инвентаризации, оценка сторон и т.д. Это может быть вызвано разными  причинами, например с целью минимизации  налогов. Тем не менее ранее данное обстоятельство становилось причиной признания судами договора ипотеки незаключенным, поскольку полагалось, что стороны не согласовали существенное условие договора – оценку предмета. Вопрос был решен Президиумом ВАС в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». В п.19 высказаны следующие рекомендации: при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. 

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой 

Под существом  обеспеченного залогом требования понимаются существенные условия договора, который послужил основанием возникновения  основного обязательства. Поэтому  в тексте договора об ипотеке следует  четко перечислить существенные условия договора, которым было оформлено  основное обязательство (указать предмет, срок, размер обеспечиваемого ипотекой обязательства и т.д.). При этом следует указать также наименование сторон основного договора, его номер, дату и место заключения. В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания его возникновения  и срока исполнения. Если сумма  основного обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок  и другие необходимые условия  ее определения. В том случае, когда  обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры. 

Согласно п.6 ст.9 Закона, если права залогодержателя  удостоверяются закладной, на это указывается  в договоре об ипотеке. 

Права и обязанности  сторон по договору об ипотеке 

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что  заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу  за залогодателем сохраняется право  самостоятельно распоряжаться полученными  от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке  не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию  заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право  залогодателя, является ничтожным. 

С согласия залогодержателя  залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки. 

При пользовании  заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения  и уменьшения его стоимости сверх  того, что вызывается нормальным износом. 

Если договором  об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан: 

- застраховать  за свой счёт заложенное имущество  в полной его стоимости (а  если полная стоимость имущества  превышает размер обеспеченного  ипотекой требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения; 

- принимать меры  для обеспечения сохранности  заложенного имущества, в том  числе для защиты его от  посягательства и требований  со стороны третьих лиц; 

- поддерживать  имущество, заложенное по договору  об ипотеке, в исправном состоянии  и нести все расходы по содержанию  этого имущества, а также производить  его текущий и капитальный  ремонт; 

- немедленно  уведомлять залогодержателя о  возникновении угрозы утраты  или повреждения заложенного  имущества; 

- истребовать  предмет ипотеки из чужого  незаконного владения. 

На залогодателе лежит риск случайной гибели или  повреждения имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором. 

Поскольку предмет  залога остаётся у должника, обязанности  залогодержателя ограничены. 

Залогодержатель вправе: 

- проверять по  документам и фактически наличие,  состояние и условия содержания  имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц; 

- требовать от  залогодателя принятия мер к  сохранности предмета ипотеки; 

- требовать от  любого лица прекращения посягательства  на предмет ипотеки. 

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности  или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении  либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого  имущества, залогодержатель имеет  право участвовать в деле. В  том случае, если залогодатель отказался  от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и  требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых  расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного  владения для передачи его во владение залогодателя. 

При залоге права  аренды на недвижимое имущество в  договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности  сторон. В частности, залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать  в суде перевода заложенного права  на себя, если залогодатель не исполняет  свои обязанности. 

Закон предусматривает  прекращение права собственности  залогодателя на предмет ипотеки  вследствие выкупа (например - бесхозяйственно  содержимых культурных ценностей) для  государственных или муниципальных  нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких  случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую  компенсацию и право залога будет  распространяться на это имущество  либо залогодержатель приобретает  право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. 

В приведённых  выше случаях залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой. Залогодержатель имеет  право требования досрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погиб или  повреждён либо право собственности  или хозяйственного ведения на него прекращено, и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается  только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное. 

Залогодержателю принадлежит право преимущественного  удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение  предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования. 

Подводя итоги  сказанному, можно сделать следующие  выводы. Договор ипотеки является распространенным способом обеспечения  исполнения обязательства, создающим  дополнительную гарантию для кредитора, поскольку недвижимое имущество  представляет особую ценность. Процедура  заключения договора ипотеки довольно четко регламентирована ГК РФ, ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», другими  ФЗ. Кроме того, свои рекомендации по договору об ипотеке высказал и ВАС  РФ. При заключении договора ипотеки  особое внимание следует обращать на правильную формулировку существенных условий договора об ипотеке, так  как несоблюдение требований, установленных  законом и разъясненных Высшим Арбитражным  Судом, ставит под угрозу действительность договора. 

3. Возникновение  ипотеки в силу закона 

В Гражданском  кодексе РФ в ст. 334 сказано, что  залог возникает в силу договора либо, на основании закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое  имущество и для исполнения какого обязательства признается находящимся  в законе. Это довольно краткая  формулировка; поэтому, чтобы понять истинный смысл разграничения двух различных типов оснований возникновения  ипотеки, необходимо раскрыть ее содержание. Приведенное законодательное предписание  сводится к тому, что залог может  возникать при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в  обеих ситуациях – при наличии  указанных в законе обстоятельств. Применительно к залогу недвижимости в первом случае мы можем говорить о договорной ипотеке, то есть ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов. Во втором – о легальной, или законной, ипотеке, которая возникает при  наличии определенных законом юридических  фактов, в отсутствие волеизъявления сторон на установление ипотеки. Таким образом, можно выделить две принципиальные характеристики легальной ипотеки: 

1) легальная  ипотека возникает в силу обстоятельств  (юридических фактов), указанных  в законе, а не в силу закона; 

2) в числе  этих обстоятельств (юридических  фактов) отсутствует договор об  ипотеке[6]. 

Исходя из нормы  ст.334 ГК, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке  в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно статьям 10 и 11 Закона об ипотеке права залогодержателя (право залога) возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается возникшей при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п.1 ст.587 ГК устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет лишь основная сделка – купли-продажи, ренты и т.д.).[7] До вступления в силу ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке» от 11.02.2002г государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Данное обстоятельство могло привести к существованию множества «скрытых» ипотек. На практике отсутствие требования государственной регистрации в отношении законной ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента возникающей правовой конструкции при масштабности реализуемых программ ипотечного жилищного кредитования могло привести к массовому нарушению прав граждан. В этом смысле вряд ли возможно отрицать важность и целесообразность государственной регистрации для законной ипотеки, поскольку наличие в Едином государственном реестре прав регистрационной записи об ипотеке служит гарантией прав залогодержателей.[8] Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.